株洲樓盤測評：「新貴」樓盤煉成記，買剛需三房，找「它」就對了

說到御山和苑，很多想在天元區買房的朋友，或多或少聽過這個小區的名字。這幾年，眼看著小區房價逐年攀升，以前想買而沒買的人，都在拍大腿說錯過了。

御山和苑可以說是黃河北路一帶的「新貴」小區了，為何這麼說，同樣是剛需盤，但小區整體的房價，略高於周邊小區。

中建御山和苑小區實拍圖

中建御山和苑小區正門入口實拍圖

在58同城等二手房平臺，搜索御山和苑的房子，經紀人對這個小區缺陷的描述，普遍都是「房價略貴，沒有小兩房」，這兩個描述保持了高度的統一。

御山和苑是個主打剛需的樓盤，戶型面積總體在90多到120平左右，並非富人買的房，但是我們來看看小區的真實成交價格。

從圖上可以看到，御山和苑小區的二手房成交均價在8400元/㎡左右（來源：中遊房產真實成交價），房屋裝修較好的，價格已經逼近9000元/㎡。

再看看現在御山和苑小區的毛坯房業主報盤價：

112㎡，16樓，三室兩廳兩衛，報價92萬，售單價8214元/㎡，

96㎡，11樓，三室兩廳一衛，報價82萬，售單價8541元/㎡

126㎡，2樓，四室兩廳兩衛，報價99萬，售單價7857元/㎡

（報價來源：中遊房產）

小區的房價，讓一些買房的剛需族，有點望而卻步。現在小區的二手毛坯房對外報價，在8000元/㎡左右的價格。

看看下圖，是和業主、客戶溝通的真實聊天截圖，無論是賣家還是買家，都對房價有一定的預期認識。

（和業主聊天溝通截圖）

（和客戶聊天溝通截圖）

論「新貴」樓盤是如何煉成的

2011年，中建御山和苑開建，彼時，過了廬山路的黃河北路沿線，就只有孤獨的幾個樓盤在支撐，御山和苑是其中之一，小區的前坪還是山。

那個位置，當時在大多數人看來，還有些偏。那時候這個地段的新房房價4000多元/平—5000元/平的價格，算是市面上比較高的房價了，廬山路也沒起來。

後來，株洲房價整體小幅上漲，御山和苑小區賣火了，幾度開盤都是一片火爆。當時最主要依託的配套就是北師大株洲附屬學校，加上神農城的大配套。

小區正對面，是北京師範大學株洲附屬學校，人氣很旺。北師大附中在株洲的知名度，不用做太多介紹，相信有孩子的家長都多少聽過。師資力量還是很雄厚的，是很多新貴家庭對孩子教育的首選。

所以，御山和苑的地段優勢，因為學校的存在，其身價也有一定程度的上漲。

北京師範大學株洲附屬學校實拍圖

近兩年，隨著三中心（老年、婦女、兒童活動中心）、市民中心的開建，神農大道成為主幹道，智軌線路建設，片區熱度上升，配套更加齊全，小區房價可謂再漲一波。

市民中心開放後，不論是車流、人流都多起來了。曾經寬敞的大道，愈見擁堵。

株洲市民中心

株洲市婦女兒童活動中心

現在，御山和苑旁邊的森林路已經全線拉通，三中心也已對外開放，休閒資源全面升級，通過森林路前往華人街、神農城，也是咫尺距離，散個步就到了。

這條道路拉通後，小區的居民出行也更加方便，不用再單一靠著廬山春天和御山和苑之間的小區道路出行，大大緩解交通壓力。

森林路實拍圖

森林路實拍圖

中建御山和苑二期三期街道與森林路交匯處實拍圖

在其他配套方面，御山和苑所在的位置離繁華的廬山路不遠，廬山路有即將開業的蘇寧購物廣場、大拇指商業廣場這類大的商業配套，建設銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行等齊全。

華晨大拇指廣場實拍圖

北京銀行實拍圖

商業配套：李小二臭豆腐、串串火鍋、無名粉店、綠葉水果、戴永紅、網咖、多米新街市、芙蓉興盛便利店、美術培訓機構、茶莊、美容美髮、汽車美容、中遊房產等中介、旺眾超市等眾多配套一應俱全。

中建御山和苑小區臨街商業實拍圖

廬山春天路臨街商業實拍圖

中建御山和苑小區臨街商業實拍圖

廬山春天和御山和苑組成的居住小組團，片區人氣旺盛，周邊還有天元區人民法院、天元區人民檢察院、國稅局、市人防辦、市監督局等市政資源。

北師大附中實拍圖（黃河北路沿線）

韶溪社區服務中心，位於御山和苑旁的森林路上

多種因素疊加，多配套傍身，讓御山和苑一步步晉身「新貴」小區。

中建御山和苑區位及周邊樓盤示意

我們去御山和苑內部看看，再詳細介紹下本小區。

上菜：中建·御山和苑

開 發 商：株洲中建信和御山置業有限公司

物業公司：中建物業

物 業 費：1.80元/㎡/月

綠 化 率：41%

容 積 率：2.59

戶數：2300戶

樓棟數：16棟房屋，含一棟公寓在內

交通：T61、T30、T97、T59路等

房價：8227元/㎡（來源：中遊房產真實成交數據，僅供參考）

學校：北師大附中株洲附屬學校。公辦就讀白鶴尚格小學、天元中學

中建御山和苑小區一期正門口實拍圖

中建御山和苑小區二期入口實拍圖

御山和苑是中建信和地產在株洲打造的首個山湖資源高尚小區。開發商株洲中建信和置業有限公司是中建信和地產旗下公司，目前在株洲已經成功開發建設的項目有御山和苑、江灣壹號、玥熙臺。多項目開發，已經有一定的口碑影響力。

御山和苑北靠株洲大道，南臨黃河北路和北師大附中，西臨神農城森林帶，毗鄰株洲神農城、體育中心等，北面株洲大道可通湘潭和長沙，往西10分鐘車程可到武廣株洲西站，交通條件優越。

項目分三期開發完成，一期是5棟25-32層的高層組成，二期是7棟高層組成，三期一共4棟房屋，加一個幼兒園，其中有一棟是公寓。

走進小區裡面，項目一期有個山體公園，原有的山體進行了原生態的保留，經過幾年的生長，山上的各類植物已經生長茂盛，打造了木橋、廊亭、竹林、草地等，飯後散步的最佳場所。

看下小區的景觀打造：

中建御山和苑小區一期園林景觀實拍圖

中建御山和苑小區一期園林景觀實拍圖

中建御山和苑小區一期園林景觀實拍圖

中建御山和苑小區園林景觀實拍圖

二期的景觀主要以水景打造為主，有個籃球場，小朋友的遊樂場所，小區內道路較寬敞，小孩嬉戲玩耍都不受影響。

中建御山和苑小區羽毛球場實拍圖

中建御山和苑小區兒童遊樂設施實拍圖

中建御山和苑小區內部道路實拍圖

中建御山和苑小區內部道路實拍圖

三期是幼兒園所在的位置，有一棟公寓樓，公寓樓的面積從最小的30多平到50多平的一室一廳的精緻小戶。

金色梯田幼兒園實拍圖

戶型主要為多功能小三房和舒適型三房，面積90-120平米。戶型南北通透，力求戶戶觀山賞景，觀景大陽臺、入戶花園和飄窗元素設計，盡顯靈動舒適。N+1多功能空間設計，實現大面積贈送，實用率高。

部分戶型展示

99㎡三房兩廳一衛兩陽臺

116㎡三房兩廳兩衛兩陽臺

101㎡三房兩廳一衛一陽臺

112㎡三房兩廳兩衛兩陽臺

房價對比

數據來源：中國房價行情網。本數據僅供參考。

從數據來看，目前御山和苑的成交均價都高於周邊其他幾個小區。

總結

小區整體來說，無論是小區內部環境還是外在休閒景觀，都很不錯，適合養老居住等，也獲得廣大業主的好評。走訪一圈，園林景觀雅致，小區整體評價高。小藍推薦指數：☆☆☆☆☆。

御山和苑以小三房戶型為主，適合剛需一族，缺乏兩房的戶型。如果只想買面積小一點的兩房的，這個小區就不用考慮了。

另外，從周邊小區的房價對比來看，御山和苑小區比尚格名城、廬山春天、城市風景等小區的房價都要高一些。如果想考慮，可能就要接受這裡較高的價位。

這樣的小區，你愛了嗎？

御山和苑是成熟的品質小區，入住人口多，成交熱度高。