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昨天晚間，阿倫收到老朋友、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進發來的一份最新報告，這份由他執筆的《全國房地產貸款報告》，明確指出了當前國內房地產貸款的現狀及形成原因，並對未來市場發展進行了預判。儘管今天是周末，但阿倫覺得房貸絕非小事兒，所以想在第一時間與大家分享一下。
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一、房貸市場
1、房貸規模
本報告定義，本期貸款淨增額=本期貸款餘額-上期貸款餘額。
今年前三季度，全國淨增房地產貸款4.4萬億元，同比下降3.7%。今年前三季度淨增房地產貸款規模顯然是小於去年同期水平的。
在今年降準等各類政策下，銀根趨於寬鬆，商業銀行可貸款的額度明顯增大，前三季度淨增貸款同比增速為19.4%，但是主要強調投向抗疫相關工作、中小微企業等領域，所以對於房地產行業的影響相對要小。更關鍵的是今年二季度多地出現房價和地價炒作，商業銀行房貸政策更會收緊，進而使得淨增房地產貸款指標出現同比下降的現象。
歷年前三季度全國淨增房地產貸款規模
2、房貸佔比
本報告定義：房貸佔比=淨增房地產貸款/淨增人民幣各項貸款。
房貸佔比衡量了商業銀行對房貸投放的偏好程度，也是衡量房地產金融風險的重要指標。
數據顯示，今年前三季度，全國房貸佔比為27.2%。觀察歷史數據，2016年前三季度該指標創新高，達到42.5%的水平。隨後受房地產和金融市場的調控，該指標總體趨於下行態勢。其中2017-2019年前三季度該指標分別為39.5%、39.9%和33.7%。而2020年延續該趨勢。
另外值得關注的是，今年前三季度該指標首次回落到30%以下的水平，這說明貸款集中度在下降，有助於更好地防範商業銀行的房貸風險。
歷年前三季度全國淨增房貸/淨增各項貸款
（數據來源：中國人民銀行、易居研究院）
二、房貸分類
1、開發貸款
今年前三季度，全國淨增房地產開發貸款0.9萬億元，同比減少10.5%。
從同比增速來看，其相比2019年前三季度40.3%的降幅有明顯收窄。此類收窄態勢，和今年第一季度疫情期間全國各地出臺的扶持政策有關。尤其是為了防範房企項目爛尾風險、更好鼓勵房企進行項目開發，各地都有各類發文，給予了房企開發環節各類貸款的支持。
當然，後續隨著房地產政策的收緊，尤其是三道紅線等約束的增加，商業銀行對於開發貸的政策也略收緊。類似開發貸款數據同比下降的態勢，也會倒逼房企主動降價促銷，以積極回籠資金。
歷年前三季度全國淨增開發貸款規模
（數據來源：中國人民銀行、易居研究院）
2、按揭貸款
今年前三季度，全國淨增個人住房按揭貸款3.5萬億元，同比增長6.7%。
從商業銀行房貸的結構看，今年前三季度個人按揭貸款佔據了房貸總規模80%的比例，其成為房貸中最重要的組成部分。從歷年前三季度的數據看，今年個人按揭貸款數據為近4年的新高，說明商業銀行依然偏好此類貸款。後續要防範包括首付貸、經營貸等違規貸款變相進入房地產市場的現象。這是影響房貸市場穩健的重要因素。
歷年前三季度全國淨增個人住房按揭貸款規模
（數據來源：中國人民銀行、易居研究院）
三、趨勢預判
從今年前三季度商業銀行貸款的投向來看，房地產領域的投向得到較好的把控。雖然今年商業銀行貸款的額度比較充裕，但是投入房地產領域的貸款還是略保守，充分說明信貸政策「脫虛向實」的導向。而從結構上看，開發貸保持了負增長的態勢，相對來說個人按揭貸款增速略偏高，這是後續銀行信貸部門所需要關注的內容。
房貸風險需要積極把控。近期央行行長易綱、銀保監會主席郭樹清表示要管理好房地產市場風險，建立長效機制，遏制房地產泡沫這個威脅金融安全的最大「灰犀牛」。要遏制房地產泡沫，房貸泡沫自然需要把控。後續依然需要嚴管信貸的投放，防範房貸集中度上升。房貸投向趨於穩健，自然就使得地價和房價泡沫減少，最終有助於房地產市場的平穩健康發展。
附錄：
中國人民銀行每個季度發布《金融機構貸款投向統計報告》，其對於貸款的餘額、結構等有較為明確的數據統計，成為我們研究貸款市場、判斷貸款政策方向等重要的參考。我們基於央行報告和數據，結合中國房地產市場與政策的實際情況，研發出《中國房地產貸款報告》。本報告以季度的形式定期對外公開發布。
本報告明確了相關指標的定義和口徑。1、房地產貸款。房地產貸款包括房地產開發貸款、購房貸款和證券化的房地產貸款。2、房地產開發貸款包括房產開發貸款和地產開發貸款。其中，房產開發貸款指金融機構發放的房屋建設貸款，包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其它房產開發貸款。而地產開發貸款包括金融機構發放的專門用於地產開發、且在地產開發完成後計劃收回的貸款。3、購房貸款包括個人商業用房貸款和個人住房貸款。4、主要金融機構包括國有商業銀行、國家開發銀行及政策性銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行和郵政儲蓄銀行。
為簡化報告內容、清晰描述觀點、聚焦趨勢分析，特說明本報告撰寫的相關情況。1、本報告涉及的「銀行」主要是指商業銀行，不含政策性銀行。2、本報告涉及的貸款均指人民幣計價和發放的貸款，不涉及外幣概念。3、為保持數據簡潔性，淨增貸款、增速等保留一位小數點，所有數據都經過四捨五入的處理。
我是阿倫
地產圈老司機
2007年成為記者
發布文章6000餘篇
累計字數超800萬字
2016年創立阿倫侃房
2017年成立阿倫工作室
現已入駐13家主流媒體平臺