文 | 中國證券報 董添
臨近年末，上市房企海外融資動作仍較頻繁。11月以來，房企海外融資規模達到55億美元，維持年內高位。從融資利率看，近期發布海外融資的房企利率整體較高，部分房企融資利率攀升至15%左右。
中國證券報記者觀察到，近期也有部分房企公告提前歸還了前期借款。對此，業內人士指出，提前歸還借款背後可能存在兩種情形：一種是公司目前現金充裕，提前歸還彰顯降低債務規模的決心和信心；另一種情況可能是相關房企在金融機構的內部評級出現了下調，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。
中國證券報記者觀察到，近期發布海外融資計劃的房企中，不少融資利率較高。有的甚至高達15%左右。
以景瑞控股為例，公司11月19日晚公告，公司發行2023年到期的2.4億美元到期票據，利率為14.5%，批准票據上市及買賣預期於2020年11月20日生效。
從融資用途看，償還到期債務、用於運營資金補充是公司融資的主要理由。港龍中國地產11月26日公告稱，擬發行1.5億美元票據，該票據將於2021年到期，票面利率為13.5%。票據計劃於新交所上市發行，所得款項淨額將用於現有債務再融資及一般企業營運資金用途。
從融資規模看，不少公司單筆融資規模達到百億元。以首發集團為例，11月26日，據上交所披露，公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券已獲上交所受理。債券類別為小公募，本次債券發行規模為不超過100億元（含100億元），其中公開發行短期公司債券的註冊規模為不超過40億元（含40億元），募集資金扣除發行費用後，擬用於補充營運資金、償還債務、項目投資及適用的法律法規允許的其他用途。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月26日，月內房企發行境內債券規模高達430億元，境外美元債發行規模月內累計攀升至55億美元。10月，房企境外美元債發行規模合計為41億美元。截至目前，房企11月海外融資規模已經遠超10月。
對此，中原地產首席分析師張大偉指出，市場傳聞政策變化，所以大量房企融資井噴。過去幾個月海外資本市場的動蕩，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，對於部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場的平穩，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發布。
值得注意的是，與上述房企熱火朝天地發布融資計劃不同，不少房企提前贖回發行債券，提前償還債務。
11月26日，融創中國公告，提前贖回一筆2021年到期美元票據。公告顯示，公司於2019年1月15日發行於2021年1月到期的本金總額為6億美元的8.375%優先票據。票據由公司若干現有附屬公司提供擔保，並於新加坡證券交易所有限公司上市。截至本公告日，票據未償還本金餘額為5.614億美元。11月26日，公司根據購買要約所載的條款及在其所載的條款及條件規限下，提出按票據購買價以現金購買部分未償還票據的要約。就票據本金額中每1000美元而言，應付獲接納購買票據的合資格持有人的票據購買價將為1008.5美元。
11月23日晚，中駿集團公告稱，已於贖回日期贖回本金總額為5億美元的全部未償還2021年票據。贖回價相當於票據本金額的100%加上適用溢價及截至贖回日期（但不包括該日）的應計而未付的利息。現無未償還的已發行2021年票據。公司認為贖回將不會對其財務狀況造成重大影響。贖回後，2021年票據將被註銷並於2020年12月1日營業時間結束時於香港聯合交易所有限公司撤銷上市。
對此，業內人士指出，提前歸還借款背後可能存在兩種情形：一種是公司目前現金充裕，提前歸還彰顯降低債務規模的決心和信心；另一種情況可能是相關房企在金融機構的內部評級出現了下調，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。
在經歷了9、10月相對沉寂後，近期土地市場再度升溫。
不少地塊溢價率超過50%。11月26日，徐州市鼓樓區3宗住宅地塊集中出讓，總建築面積21.44萬平方米，總起始價為8.33億元。經過93輪報價，徐州萬君企業管理服務有限公司（萬科）以27200萬元競得北區客運站南側A地塊，樓面價為5774元/平方米，溢價率66.87%。
近期，一線城市近期頻繁出讓熱點地塊，引發房企爭奪。11月26日，廣州市集中出讓3宗地塊，總出讓面積達到10.94萬平方米，總建築面積達到35.55萬平方米，總起價為448124萬元。經過50輪競拍，最終其中一地塊由美的置業以總價157850萬元及配建450平方米競得，成交樓面價為18283元/平方米，實際樓面價20968元/平方米，溢價率為44.99%。
此外，以北京地區為代表的一線城市，又開始出讓不限價地塊，引發市場關注。11月26日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌1宗石景山區商住用地，起始價55.56億元。地塊名稱為北京市石景山區劉娘府綜合改造A2地塊土地一級開發項目1604-663、1604-667地塊，建設用地面積10.11萬平方米，土地用途為二類居住用地、綜合性商業金融服務業用地、基礎教育用地。