房企中期觀察:銷售分化毛利下滑「三條紅線」發酵

2020-12-03 東方財富網

進入9月,今年上市房企的2020年中期業績發布已經近尾聲。在疫情肆虐的2020年,各家房企的表現各不相同。

銷售整體分化

整體來看,疫情對房地產業的影響,集中體現在銷售環節。

頭部房企中,今年上半年,碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元,同比下降5.32%;淨利潤約為219.3億元,同比下降5.2%。同期,融創完成合同銷售金額1952.7億元,同比下降8.8%;淨利潤增長約6.5%。保利實現銷售金額2245.4億元,同比下降11.1%,淨利潤微增。

相比之下,「第二梯隊」的一些房企實現了業績增長。如中海實現合約銷售額1720.1億元,同比增長4.2%;龍湖實現合同銷售1111.0億元,同比增長5.2%;世茂完成合約銷售額1104.8億元,同比增長10%。

過去三年來,房地產市場出現罕見的「大牛市」,很多房企藉此實現銷售規模的大幅攀升。其中,大中型房企的複合增長率普遍在30%-50%的水平。

今年以來,疫情一度使很多房企的銷售受挫,直到二季度才逐漸恢復。「基本上一個半月的時間是沒有銷售的。」中海地產行政總裁張智超說,這也造成了供貨的延後,以至於在疫情逐漸得到控制的6月,中海集中供貨和銷售,並於當月實現了575.6億元的創紀錄銷售規模。

但並非所有房企都能穩住銷售。今年上半年,綠地實現房地產合同銷售金額1330.29億元,同比減少20.7%,合同銷售面積同比減少30.7%。同期,北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元,同比下降60.83%,公司的利潤降幅則達到八成以上。

毛利普遍下滑

滬深港股地產類發出的半年報上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長,三分之二的上市房企上半年毛利率處於同比下滑態勢。毛利率同比下滑幅度超過10個百分點的房企有32家。

這32家房企中不乏一些位居行業百強榜單的房企。諸如,大名城、華發股份、華僑城A、美好置業、南國置業、首開股份、泰禾集團、新城控股、招商蛇口、SOHO中國、力高集團、建發國際集團、五礦地產、首創置業。

部分房企的毛利率相較於去年同期近乎腰斬。例如,建發國際集團的毛利率從2019年上半年的40.62%,下滑至本報告期的21.89%。不僅中型房企,部分頭部房企的毛利率也有所下滑。如招商蛇口的毛利率從2019年上半年的37.88%下滑至本報告期的23.85%。

35家房企的毛利率相比於去年同期有所增長。而對於部分毛利率上漲的房企,利潤率高的項目於本報告期結算,以及重倉的區域房價上漲,是推高毛利率的重要原因。

以深圳控股為例,公司上半年實際合同銷售額約75.82億元,較去年同期增長17.8%。其中,僅深圳南山區前海頤灣府住宅項目和深圳福田區泰然立城辦公項目,就分別貢獻了27.9億元和18.1億元合約銷售。

融資三條紅線

近幾年中央政府房地產一直按照「房住不炒」「不把房地產作為刺激短期經濟的工具」「穩地價、穩房價、穩預期」三大政策方向進行調控,保持穩定,穩存量、控分量,在保持穩定前提下逐漸降低槓桿的方向。

在「房住不炒」的大基調下,今年再次著重強調了穩地價、穩房價、穩預期的「三穩」及因城市施策的長效管理調控機制。由於二季度後全國土地市場及部分城市的房地產市場出現過熱的苗頭,8月底住建部、央行舉行重點房地產企業座談會,設置「三道紅線」, 從房企融資端進行管理調控。

值得注意的是,此次「三道紅線」的消息與房企2020年中期業績的發布幾乎同步,業績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關於「三道紅線」的問題並給予詳細的解答。

而在「三條紅線」嚴控的負債和財務結構上,部分房企曾公開表示公司資產情況保持健康良好,跟政策趨勢保持一致。

例如碧桂園總裁莫斌在業績發布會上公開表示,碧桂園從2018年開始就在降負債,跟國家的政策比較一致,碧桂園在穩健和發展之間會做比較好的平衡。萬科總裁祝九勝則稱,萬科的財務和資金狀況一直非常穩健,淨負債率保持在27%的低位,手持現金為一年到期債項倍數的兩倍和兩倍以上,萬科已經連續11年保持經營性現金流為正。而明確已踩中「紅線」的融創中國,董事長孫宏斌也在公司中期業績發布會上坦言,2017年融創已經開始保持有息負債穩定,加快降低槓桿率。未來三年中將把這作為重點規劃。

這或許也預示著,房企的高槓桿時代將從此逐漸走進歷史,穩健增長將成為大多數房企未來發展的關鍵詞。

地產分析人士表示,「房住不炒」主基調不變,中國的房地產市場會越來越健康,而在整體融資負債的要求下,想再彎道超車、快速增長的可能性不大。隨著中國城鎮化的推進,對優質的產品力和良好的資產結構並行的房企是最大的利好。

(文章來源:中宏網房產)

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