人口外流庫存壓頂,哈市打響樓市降價第一槍,下一個會是青島嗎

「風乍起，冰封一池凍水」。逐漸步入凜冬的不只是當前的天氣，還有如今的樓市。

今年以來，疫情之下的中國樓市，呈現出了一番反常規的景象。如今在北上廣深這樣的超一線城市，房價依然堅挺，甚至有些豪宅市場出現了供不應求的局面；而在廣大新一線，甚至是二線城市，樓市可以說是慘不忍睹。

這樣的市場表現，也催生出了一些救市的留言，例如說這段時間就有傳言稱北方多個城市有「取消限購」的苗頭，但這種不切合實際的傳言，大家權當笑話聽聽就可以了，但有一個事實必須承認，那就是在「因城施策」的大方向下，很多城市已經按耐不住調控的那隻手了。

以前，降價是層窗戶紙，開發商不願意輕易捅破，不管促銷手段多麼花樣繁多，也咬緊牙關絕不鬆開降價的口，因為降價會帶來一系列問題，沒有哪個開發商願意因為售樓處被砸而上熱搜。但如今，隨著市場風向急轉的當下，各種攬客的招數及噱頭已經難以奏效，降價這層窗戶紙不得不被捅破。

哈爾濱打響降價第一槍

據澎湃新聞報導，哈爾濱市近期將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，推出14條房地產扶持措施。其中最引人注目的是其中一條：對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣（市），及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況，積極引導和鼓勵企業根據市場情況，採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。

這也開了地方政府鼓勵房企降價讓利的先河。對於樓市來說，這無疑是一次大震動。畢竟哈爾濱是省會城市，樓市行情再不濟，也絕非到了「山窮水盡」的地步。如今，官方放下身段，主動cue開發商降價促成交，更是讓人意識到，樓市降溫已成定局。

降溫的不只哈爾濱一個城市，樓市行情的蕭條是整體性的。據國家統計局發布的數據，10月份70個大中城市房價漲幅保持平穩回落態勢。而青島10月份也出現了新房、二手房價格均「走低」的態勢：新建商品住宅價格環比下降0.2%，二手住宅價格環比下降0.4％。本應是銷售旺季，但是卻沒給房企的年報添多少彩。

人口外流庫存壓頂成主因

這次政策主動降價，可能讓很多人感到有些意外。但就城市來說，出現在東北的哈爾濱，而一點也不讓人感到吃驚，因為就這座城市來說，實在是想不出能夠支撐其高房價的理由了。

而此次降價，也跟人口外流和庫存壓力有很大的關係。

和整個東北地區的情況類似，哈爾濱本地的人口也在不斷流出，尤其是年輕人，「往南飛」已成一個明顯的趨勢。

哈爾濱的統計公報顯示：2015年末，其戶籍總人口961.4萬人，比上年末減少25.9萬人；2016年末微增0.7萬人；2017年末比2016年末減少7.1萬人；2018年末比2017年末減少3.5萬人；2019年末戶籍總人口951.3萬人，比上年減少0.2萬人。

與此同時，哈爾濱經濟發展增速也已經掉隊。2019年，哈爾濱的GDP為5249億元，人均4.88萬元，在全國省會城市中墊底，人均可支配收入為4萬元，也低於全國平均水平。

但是，伴隨著老百姓消費需求的疲軟，哈爾濱政府賣地的熱情卻依然高漲。同策研究院監測數據顯示，僅今年前三季度，哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%。這樣的賣地節奏，直接導致了樓市高庫存的出現。

青島會是下一個嗎？

人口外流和庫存壓頂的現象，在當前的青島同樣存在，如今隨著南方多個城市的崛起，很多青島的畢業大學生甚至是本地人，開始選擇走出去，去杭州、去深圳，去廣州，而不是繼續選擇在青島，統計數據顯示，青島去年人口淨流入只有10萬人，這其中真正的人才能夠多少呢？我們不得而知，但從滿大街的東北大碴子味的普通話，我們似乎可以看出有些端倪。

另一方面是樓市的庫存，儘管官方一再的否定庫存數據的存在，但我們也得不承認，如今的青島其實承擔著很大的庫存和空置壓力，主城區或許還好一點，且看看西海岸新區和高新區雲，更不用說即墨和膠州，巨量的庫存讓青島樓市承擔了太多的壓力。

在如今「一城一策、因城施策」的大背景下，或許下一個主動降價的城市就是青島了。你覺得呢？

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