從今天開始櫻桃將輪流對一二三四線城市作出2021年的房價預測。
今天先說一線城市。
我先簡要回顧一下2020年的預測是否準確。
去年一線城市的預判我分了四篇寫，北上廣深都是單獨寫的。
分別是下面四篇：
北京房價到底跌了多少？
上海：今天降準了，2020市場預測
深圳：2020市場預判丨深圳庫存降至5年來新低，今年上漲壓力有多大？
廣州：一線城市信號已發出，今年能抄底嗎？丨2020市場預判
有的人可能沒有看過我以前的預判文章，說我馬後炮。
你們可以再回顧一下這四篇文章的內容，總結一句話就是，讓大家趕快上車。
其實去年的信號已經很明顯了，深圳廣州救市，就是號召大家買房的信號。
北京上海調整了三年，第四年也是抄底的好時機。
我覺得唯一預測不準的，就是深圳上海2020年的房價上漲幅度超出了我的預期。
房價上漲和下跌的幅度，誰也沒辦法預測，因為計算不出來，誰要信口開河預測那也是瞎矇的。
但這並不影響你買賣房子，如果你能即時聽我的建議上車，可以節省很多首付款，少奮鬥好幾年。
我自己在2019年底買的房子還花了好幾十萬茶水費，今年跟別人去合夥打新，也都是被逼無奈，總之看準了就要果斷下手，我最近正找人幫我在北京選房。
好了，今天重點說2021年的趨勢。
北京
既然上海廣州深圳都已經大漲了，我就先說還沒漲的北京吧。
我今天看了貝殼的研究報告，說2020年的北京樓市仍然以降價為主，房源成交周期130天，同比還拉長了28天，市場成交節奏依然很慢。
他們認為2021年北京會繼續保持平穩，大漲可能性極低，因為貨幣政策逐步回歸常態，房地產金融降槓桿逐步深化，所以不看好2021年的北京樓市。
坦白說，雖然貝殼很專業，但這和我的觀點截然相反，我堅持北京年後就要迎來大漲。
北京我已經警醒大家多次了，趕快在農曆過年前買房，而且只剩下最後一個月上車機會了，2021年北京房價上漲不可避免。
貨幣政策回歸常態和房地產金融降槓桿是大勢，這是宏觀層面，但買房必須具體分析城市的微觀層面，否則就是紙上談兵，會吃大虧。
很多人疑慮重重，不相信我的判斷，認為深圳廣州上海能上漲都是因為調控放鬆，或者人才放鬆，上漲有特殊原因，而北京調控很嚴，落戶門檻高，外地投資資金進不來，沒有新增需求，房價很難上漲。
我只能說你們根本就沒有去一線了解市場，據我所知，深圳上海的投資資金這兩個月早就殺向北京抄底了，不要傻傻的問我名額怎麼解決的，他們自有辦法，我也不方便公開說。
一是投資資金在攪動市場；二是壓抑了四年的剛需和改善型需求，足夠支撐北京市場反彈。
要知道北京是全國最有錢的城市，所以北京根本就不需要放鬆調控，作為一線城市中最後的窪地，必將被填平。
我為什麼說2021北京房價會漲，從基本面上還有三點原因，我再說一遍：
1、量在價先，成交量已有先行反彈跡象；
二手房成交量12月超過2萬套，全年達到16.88萬套，為近4年來新高，雖然比2016年大牛市還差10萬套，但需求已經壓抑四年，爆發在即，2021年絕對是北京成交的大年，到時候量價齊升不可避免。
（北京二手房成交數據，圖片來自大偉看樓市）
北京2020年新房成交也有4.9萬套，為近 5年來新高。
（圖片來自大偉看樓市）
目前我聽北京的人說，價格已經在溫和反彈了，特別是海澱區已明顯上漲，實際上我12月初去北京調研時，有些大平層的價格已經小幅上漲了5-10%。
我們合作的管家公司最近越來越難找到好房子了，好房源放一套賣一套，很多業主也在惜售，等著年後漲價。
下面截圖是北京粉絲髮給我的，可以看到我觀點的多空轉變，以及市場的變化, 我看空還是看多都是根據形勢來的，前幾年看空的時候，形勢一片大好，但是事實上北京後來就不景氣了。
2021年開春後，北京學區房一定會跳漲，以前有錢人還可以去國外上學，現在因為疫情以及中美之爭，國外這條路也受阻了，只能在國內上學。
還有改善型需求的次新房，品質房，2021跳漲的現象也會出現，因為需求壓抑了四年。
2、限競房庫存接近尾聲；
過去四年，北京房價下跌的一個很大原因，是因為有便宜的限競房存在，倒逼商品房二手房降價。
從過去四年來，北京土地供給結構圖就能明顯看出，前面三年主要是限競房土地為主。
但限競房很快接近尾聲了。2020年限競房土地明顯減少，而不限價的商品房用地明顯增多。那到2021年，市場上供給的自然是以不限價的商品房為主。
據中原地產數據，北京限競房已累計入市9.1萬套，已經網籤5.4萬套，可售庫存也從去年底的3.3萬套跌下2.3萬套。
2.3萬套，如果市場回暖，不足半年就能賣完。
3、地價在上漲。
看住宅類土地，在2020年平均樓面價達到了3.2萬元，相比前面三年，地價明顯上漲了六七千一平米，甚至比2016年的高點都高了，創造了歷史新高。
雖然不是完全不限價，會有窗口指導，但是跟過去的限價房還是不一樣，不出意外，地價上漲會帶動2021年房價上漲。
以上三點原因判斷，再加上深圳，廣州上海都大漲了，只剩下北京是窪地，資金輪動，北京2021年必將迎來上漲。
不要問我北京具體能漲多少，可以參考一下上海的真實漲幅，很多超過20-40%以上，學區房甚至超過50%，賺到了明年記得請我吃飯。
上海
上海2020年上半年市場還處在平穩期，下半年就開啟了上漲之路，11月份迎來了跳漲，市場情緒火熱，尤其以浦東、青浦、閔行、黃埔為先鋒。有些雙學區熱門板塊如碧雲、華涇、聯洋已經上漲30%以上。臨港新城、張江、世博濱江這些都超過了20%。
現在上海已經沒有所謂的區域分化了，除了金山和奉賢，進入了全面普漲階段。
上海的朋友給我發來了一個圖，因為上海2020年學區房改革，初中民辦學校採取搖號入學，家長更願選擇上穩定的公辦初中，因此過去被低估的公辦初中價值得到重估，雙學區房漲的非常猛，2020年一年裡最高的漲了百分之六七十。
而過去高估的單一小學學區房反而跌了，或者說漲幅遠跟不上大勢。
下面這張圖顯示，過去一年上海漲幅最高的小區，也是學區房。所以想要升值回報率高，毫無疑問，就買學區房。
大家關心的是，2021年，上海房價還會漲多少？
我敢肯定的告訴你們，上海此輪反彈沒有漲完！
2021年開春後，上海房價還會慣性上衝！好的學區房+次新品質房還會繼續上漲。
有粉絲10月份看我文章本來打算賣房的沒賣了，你晚幾個月賣至少多賺上百萬。這些重點城市我每年都會寫幾篇的，大家要連貫的看。
原因主要是庫存告急。
因為過去兩年上海土地供給量不多，導致2020年上海明顯出現供不應求的局面，新房庫存持續走低。
當前上海新房庫存為771.2萬平方米，但去化周期還不到9個月，所有倒掛的新盤都是一房難求。
二手房就更少了，特別是最近兩個月下降速度明顯。
截至目前，上海現存二手房庫存為4萬套，按照當前平均一個月2.8萬套左右的去化速度，庫存周期下降到短短的45天。
因為勢頭太好，上海業主胃口大開，還在聯合漲價，捂盤惜售。
但3月份是政策窗口期，如果小陽春行情太火爆，兩會釋放調控信號，上海的調控可能會提前。
預計上海在2021年下半年會慢慢走向平穩。
第一，因為房住不炒的大方向不變，樓市太熱必然會導致調控出臺，上海很可能會在大熱後採取一些調控措施來穩定市場。
第二，上海2020年增加了土地供給量，面積將近900萬平米，同比上漲65%，這會在2021下半年慢慢入市，新盤會逐漸增加，2021年上海也會增加土地供給量。
但也要看到，這些項目主要是在外圍，市中心比較少，核心地段新房還是會一房難求，區域分化依然會很明顯。
第三，2020年是上海成交的大年，2021年成交再次爆發，市場需求連續兩年釋放後，按道理也該熄火了。
廣州
廣州2019年底就開始救市了，當時我號召大家聽政府信號入市絕對不會錯，但估計很多人因為2020年疫情影響不敢下手，廣州一直到五一之後行情才啟動，之前幾個月確實是抄底良機，後面就很火爆了。
一開始漲幅最多的是南沙、黃埔，後面輪到海珠區，最近天河東的一些網紅小區也開始在報團跳漲了。
南沙很多樓盤都是深圳、東莞的投資客去買，我對此感受太深了，大概是七八月的時候，很多粉絲都諮詢過我買南沙，我也發文章多次說過。
現在還有人來問我就遲了，南沙好位置靈山島的新房全都清盤了，南沙地還很多，後面賣黃閣，橫瀝，萬頃沙，不過位置不一樣了。
廣州2021年樓市會怎麼走呢？
先說2021年農曆年開春後，只要不調控，廣州也會繼續上攻，行情還沒有走完。
重要節點就是兩會，看政策導向，如果行情太火爆，政策壓力大，那跟上海一樣，調控可能提前。
除了調控的因素，影響2021年廣州樓市的就是新房供給量。
分析這個之前，我要先囉嗦幾句廣州特殊的財政背景。
跟其他三個一線城市充足財政不同的是，廣州太窮了，大部分財政要上繳給省和中央，留給自己的錢太少，所以非常依賴土地財政和房地產。
以2019年為例，上繳完後，上海財政收入是7165億，北京有5817億，深圳3773億，廣州財政總收入高達6336億，但交完留下的僅有1697億，比例還不到30%；而杭州的財政總收入才3650億，留下來的就有1966億，比例超過50%！
廣州想要追趕其他三個一線城市幹什麼都要錢啊！只能多賣點地了！2020年廣州土地出讓收入高達2464億。
面積呢？也是歷史新高。商住用地592萬平米（土地面積），總建築面積2119萬平米。是2016年的3倍！
這是個什麼水平呢？
2020年，廣州的新房供給量是1568萬平米。
2020年賣的地會陸續在2021年上市，地賣的多，上市的樓盤也會逐漸增加。
所以2021年的供給量可能比2020年多幾百萬平米，主要是集中在增城、黃埔、南沙、白雲、天河區。而越秀和荔灣還是一如既往的稀土如金。
只有看清了土地供給量，你才能對樓市的後市有清晰的認識。
廣州如此大方的賣地，本來直接目的是為了賺錢發展城市，但間接有利於穩定房價。
所以我預計廣州房價2021年下半年也會慢慢走向平穩，四季度一些供給量大的片區，比如增城，很可能又要進入打折促銷的季節了。
只能說，樓市的冷暖交替真的會很快。
深圳
深圳每次都是漲跌周期裡的急先鋒，領頭羊。
因為這個城市的投資資金太敏銳了，金融市場極度發達，只要貨幣寬鬆，什麼調控的漏洞都能給你鑽出來。
深圳今年上半年猛漲，幅度很嚇人，有些學區房直接翻倍，上漲50%的二手房我們都習以為常了，但統計數據反正也看不出來。
7月調控後二手房市場逐步穩定了，成交量明顯下滑。
大家都知道二手房在高位沒錢賺，也不想去接盤，都跑去打新，因此代持炒房就成了深圳樓市的奇葩新現象，這個讓我始料未及。
調控剛出臺時，因為至少三分之一的人失去了購房資格，我發文預測說未來兩年深圳樓市會降價10-20%，但代持炒房這種騷操作出現後，刷新了我的認知，誰能想到什麼調控都難不倒深圳人呢？
我是徹底服了！
所以我今天修正下我的判斷，之前對深圳的分析邏輯不再重複！
第一，代持的人一般都是去打新，而且是打倒掛新盤，二手房很少會有人代持，所以我覺得未來兩年的二手房市場成交還是會有影響，房子肯定沒那麼好賣，但不至於降價很多。
第二，因為有代持存在，原本沒有資格的人還可以繼續進入市場買房，導致剛需原本可以買倒掛盤的也買不到了，被迫去買二手房或者其他房源，等於變相的削弱了調控的威力，增加了市場需求。
第三，我查了一下2021年的潛在新盤供給量，很失望，這會直接影響到後市的價格。
深圳2020年有5.3萬套新房上市，而過去幾年都只有3萬多套，供不應求，只要超過5萬套，市場供需就能達到平衡，但2021年新房供給量明顯又會少很多。
我數了一下，歷來供給量最多的龍崗區，2020年就有46個新項目，而2021年龍崗可能只有23個新項目，少了一半供給量，所以聽說龍崗開發商現在都不愁賣了。
寶安2021年是新盤最多的區了，有29個項目，但也比2020年少了4個。
短期決定深圳樓市的主要是貨幣鬆緊，深圳對貨幣政策特別特別敏感，只要貨幣寬鬆，市場就難跌太多。
長期決定深圳樓市走向的，始終是供需矛盾。
如果未來貨幣政策保持過去這幾年的環境，供給量後續又跟不上的話，那2021年價格就很難跌多少，很大可能是高位橫盤，成交量低迷，小跌一點點，但要漲也不太可能了。
今年下半年，深圳調控後，投資資金基本上只打新了，有些打不到新的乾脆轉戰廣州、上海、杭州、北京。
估計等過兩年，深圳泡沫消化一下，他們還會再次殺回深圳。
因為深圳長期就是投資客的天堂。
最後: 留言區留給大家, 大家可以把2020年你的買房經歷寫下來，特別是那些看了我文章的老鐵，下了手省錢賺錢的，記得有機會要請我吃飯哦。O(∩_∩)O
也別忘記把我們公眾號分享轉發出去！
年底了，我們也想徵集一些2020個人買房的小故事，心路歷程，成功的，失敗的都可以。
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