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文 | 來咖智庫
房地產市場在2021又迎來一個重要變化。
2020年12月末，央行發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱「通知」），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。
房地產貸款集中度管理制度是指：銀行業金融機構(不含境外分行)房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例(以下簡稱房地產貸款佔比)和個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例(以下簡稱個人住房貸款佔比)應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
先說結論。一言以蔽之，隨著《通知》的下發，預計2021年房地產貸款餘額將少增4000億左右，個人住房貸款餘額少增3500億左右。隨著額度的縮減，無論是對個人還是機構，拿到房地產貸款將越來越難。
近年來，在「房住不炒」的導向下，監管部門對銀行房地產貸款投放一直有嚴格監管。央行披露數據顯示，截止2020年三季末人民幣房地產貸款餘額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續26個月回落；今年前三季度新增房地產貸款佔全部新增貸款的27.2%，比去年全年低6.8個百分點。
市場普遍認為，銀行業房地產貸款調整已經持續很長時間，《通知》出臺只是將前期政策制度化。
01 房貸新規影響幾何？
安信證券認為，此次政策對銀行基本面的影響偏中性、偏長期，銀行資產負債表或將重構。
基於房地產相關貸款有土地、房產作為抵押，國際上主要零售型銀行（例如摩根大通、富國銀行、恒生銀行等）均將按揭貸款作為重點的信貸投放領域，但次貸危機之後，居民過度加槓桿對個人按揭貸款資產質量也產生一定的影響，因此，這些銀行也都適當降低了個人按揭貸款佔總貸款的比例。此次政策對國內銀行業的影響主要體現在三方面：
從零售端來看，適當控制居民加槓桿買房的速度與節奏，在此政策影響下，銀行預計將小幅收緊個人按揭客戶的審核門檻，客戶挑選會更加優中選優。而更多零售信貸資源有望在信用卡、個人消費信貸、個人經營性貸款之間均勻分布，支持居民消費與小微主體的經營，這也對銀行挑選優質客戶、風控水平提出了更高的要求。
簡單來說，就是個人按揭貸款想跟以前一樣用便宜的利率拿到錢，基本就很難了。
從對公端來看，在「房住不炒」的政策基調下，銀行表內房企融資實際上已經審核比較嚴格，各家銀行對房地產企業均設置白名單，此次政策並未對房地產對公貸款佔比設置上限，預計對於房地產企業影響相對有限。
安信證券預計，不達標銀行壓降貸款或將導致2021年房地產貸款餘額少增4000億左右，個人住房貸款餘額少增3500億左右。
但在房地產貸款上限的考核目標下，銀行未來或將進一步加大對製造業、科技型企業、三農領域的信貸支持力度，而這些貸款主體抵押品相對不足，監管層也是希望銀行提高信用類貸款佔比，從中長期看，銀行也將逐步改變過去依賴抵押物的貸款方式，資產負債表有望重構，客戶結構、貸款結構、風控模式也有望更加優化。
受《通知》下發的影響，2021開年以來，銀行板塊走勢疲弱。此次政策對銀行股影響偏利空原因在於，2021年銀行股的核心邏輯仍是經濟復甦驅動銀行景氣周期上行，部分上市銀行房地產貸款佔比已經超出監管上限，需要在過渡期內通過時間和空間去消化資負結構調整的壓力。
浙商證券則預計，新規對2021年信貸投放總量及社融的影響不大，主要影響信貸結構，有助於繼續提高製造業信貸佔比，房地產貸款佔比將有所回落。
首先，新規對不達標銀行設置了較長的過渡期，且比例考核的情況下，僅需房地產貸款投放速率低於總體貸款投放速率，因此更多的是影響銀行信貸投放結構；其次，2020年央行通過MPA考核等方式引導銀行加大對製造業中長期信貸的投放比例，並強化對地產信貸投放的監管，意在加強資金支持實體經濟，穩定就業。
基本面改善，製造業資本開支需求有望提升，與本次新規相輔相成，有助於提高製造業信貸佔比；個人按揭貸款也將受限，這對地產銷售可能帶來衝擊，進而拖累M1增速。
02 房地產貸款集中度管理的基本要求
《通知》還提出了一系列的配套要求。
建立區域分檔差異化集中度管理要求。人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型、存量房地產貸款業務現狀等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。
同時，為體現區域差異,確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，可以有增減2.5個百分點的浮動範圍。
對超過上限的機構設置過渡期。管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求的，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
光大證券認為，房地產貸款集中度管理政策的初衷，在堅持房地產融資穩中從緊的原則下進行差異化調節，對上市銀行而言，房地產總增量受影響不大，主要是銀行間存在差異化影響，大型銀行中，建行、中行和郵儲銀行超標；股份制銀行中，招行、中信、浦發、平安,興業超標，部分城商行超標。以上銀行將面臨2~4年的過渡期安排。
房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。對於業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的經批准後可以適度延長過渡期。
對此，東吳證券指出政策給予充足過渡期，商業銀行不需要對存量的涉房類貸款進行「壓降」，只需要調整未來2~4年的新增貸款結構，逐步推動存量佔比達標。
並預計招商銀行面臨超標壓力相對較大，4年過渡期內需要調整新增貸款結構；平安銀行、寧波銀行等零售銀行存量房貸佔比很低，基本沒有調整壓力；興業銀行超標幅度接近招商銀行，新增貸款結構調整壓力較大；建設銀行與中國銀行超標幅度相對較大，預計資源向小微傾斜；在其他中小城商行中，成都銀行的調整壓力相對最大，按揭與對公貸款均超標明顯。
其他要求。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設定並執行，對全國性銀行在各地的分支機構不單獨設定要求。為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計範圍。