1、年內房貸走勢
■ 首二套房貸款利率
受疫情影響，在國內資金大放水的環境下，2020年上半年房貸利率下滑明顯，下半年處於較平穩階段。
與2019年相比，2020年全國首二套房的貸款利率均同比下降了31BP，降幅超5年期LPR降幅（15BP）的兩倍。12月首套房貸平均利率5.23%，去年同期為5.54%；二套房貸利率為5.54%，去年同期為5.85%。
■ 居民中長期貸款
從中長期貸款數據顯示，年內消費貸款規模由19年底34萬億元上升至40萬億元，累計增幅約20%，大量資金湧入樓市，帶動商品房銷售額逐步轉正。
居民槓桿率年內由去年年底的55.8%攀升至今年三季度的61.4%，上升了5.6個百分點，在槓桿率不斷抬升的背景下，監管層仍保持高敏感度。
2、政策解讀
■ 涉房類貸款佔比有了明確限制
這次政策推出房地產貸款集中管理的兩道紅線，實際上是為了降槓桿，避免金融風險積累，設置了各級銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比設定上限。
其中，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。在該限制標準下，尤其中小銀行個貸靈活度減弱，房地產投資槓桿將受限。
■ 不少銀行超標，面臨收緊壓力
據悉，在35家披露數據的上市銀行中，有12家踩中紅線，面臨信貸收緊壓力。其中，中資大型銀行如建設銀行、郵儲銀行，中資中型銀行如招商銀行、興業銀行等，均出現踩線情況，需在2-4年的過渡期內進行調整。
從短期看，隨著信貸的緊張，在某些城市房貸利率會有所提升；一些觸及紅線的銀行，尤其是中小銀行，房貸利率也將會出現一定回升。
3、小結
縱觀2020年，不管是全國還是城市層面，房貸利率降幅普遍大於2019年，居民槓桿率也攀升至高位。預計在涉房貸款收緊的政策影響下，短期內房貸利率存上漲可能，剛需購房者遇到心儀的房子，請不要猶豫、抓緊上車。
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