隨著新股華潤萬象生活登陸資本市場，物管板塊近期低迷的頹勢終於一掃而空。
12月9日，華潤萬象生活正式在港交所股票上市。首日早盤高開38%，極大地活躍了其他物管股的行情氛圍，截至午間收盤，寶龍商業大漲11%、永升生活服務漲約7%、碧桂園服務也漲近5%。
華潤萬象生活首日大漲25%
帶動物管股集體上揚
今日，華潤置地旗下的物業管理及商業運營平臺華潤萬象生活有限公司正式在港交所股票掛牌上市。早盤高開38%，儘管午後漲幅有所收窄，但截至收盤，全天仍有25.26%的漲幅，最新總市值為616億港元，僅次於碧桂園服務和恆大物業。
較近期諸多上市即破發的物管股，華潤萬象生活今日的首秀成績則顯得尤為亮眼，而上市前夕，華潤萬象生活的暗盤交易也十分火爆。根據富途數據，昨晚其暗盤收29港元，較22.3港元的發行價漲超30%。若以暗盤價計算，華潤萬象生活的動態市盈率為110倍，靜態市盈率更是高達154倍，遠超過近期上市的另外兩家龍頭物業公司。
事實上，早在股份認購階段，華潤萬象的香港公開發售部分就獲得近30倍的超額認購，國際發售部分也獲得了11.8倍的超額認購。扣除有關全球發售應付承銷佣金及其他估計發售開支，本次上市公司共募集資金約120億港元。
與此同時，華潤萬象生活的基石認購陣容同樣非常豪華，7家基石投資者的合計認購金額為6.5億美金，分別是GIC(新加坡政府投資公司)、高瓴資本、中國平安、鼎輝投資、Matthews Funds(銘基國際)、中國國有企業結構調整和GLP，佔高端綠鞋前發行規模41.1%。
在華潤萬象生活的強勢帶動下，近期整體低迷的物理管理板塊也迎來了集體大漲。
具體來看，截至收盤，寶龍商業漲8.18%、永升生活服務漲6.36%、碧桂園服務也漲近5%。
中國領先的物業管理及商業運營服務供應商
今年上半年收入超30億
據了解，華潤萬象生活成立於2017年，作為華潤置地分拆的物業服務公司，其背靠華潤集團且實力強勁，主要業務包括提供物業管理、增值服務、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴大的商業資產。
招股書顯示，根據弗若斯特沙利文報告，按2019年中國所有物業管理公司的物業管理公司服務收入計算，華潤萬象生活排名第五； 按2019年中國所有購物中心運營服務供應商的購物中心物業管理服務收入計算，華潤萬象生活排名第二； 按2019年所有購物中心運營服務供應商在中國所管理的重奢購物中心數目計算，華潤萬象生活排名首位，按2020年上半年中國所有購物中心運營服務供應商的購物中心運營服務市場總收入計算，華潤萬象生活排名第二。
不管是從在管面積還是從收入規模來看，華潤萬象生活都是中國領先的物業管理及商業運營服務提供商。
截至2020年6月，華潤萬象生活的住宅物業(包括非商業物業，如體育館、公園和工業園)的在管面積約9750萬平米，合約面積約1.32億平；商業運營可細分購物中心及寫字樓，其中，購物中心在管面積約560萬平米，寫字樓在管面積約510萬平米，合約面積約660萬平米。
2017至2019年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年，公司更是實現收入31.34億元，同比增加18.68%；毛利潤和淨利潤分別約為7.55億元 3.39億元。
深究華潤萬象生活迅速崛起的原因，其「背後依靠的大樹」——華潤集團及華潤置地自然不可忽視。
招股書顯示，華潤集團及華潤置地是華潤萬象生活的兩大客戶，2018年至2020年上半年所貢獻收入合共分別佔總收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，華潤萬象生活為華潤集團及華潤置地所提供的住宅物業管理服務產生的收入更是佔據住宅物業分部總收入的89.7%、84.4%、85.2%。
此外，值得注意的是，物管行業毛利率偏低的問題，華潤萬象生活也沒能倖免，甚至過去三年的毛利率還低於同期港股上市物管行業的平均毛利率。
但令人意想不到的是，華潤萬象生活今年上半年的毛利潤和毛利率卻錄得大幅增長至24.1%。對此，華潤萬象生活表示，毛利的增長主要是由於業務規模擴大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由於商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加。
四季度再掀物管拆分上市潮
卻頻現首日破發尷尬景象
相較一片火熱的華潤萬象生活，同日上市的佳源服務則顯得有些慘澹。
早盤高開1.55%後迅速轉跌，盤中最大跌幅至4.39%，截至收盤，佳源服務堪堪守住3.86港元的發行價，最新總市值為23.2億港元。
然而，這其實才是近期物管股上市首日的常態。
今年第四季度，物業公司上市再度迎來密集的「井噴期」，多家企業成功登陸資本市場，恆大、融創赫然在列。可惜與上市潮形成鮮明對比的是，物業板塊整體陷入低迷態勢，在股價持續下探的同時，新股也出現了認購不足、頻頻破發的現象。對比來看，今年10月之前上市的物管企業首日幾乎均錄得股價上漲。
除融創服務外，10月以來登陸港股的物管股，包括合景悠活、卓越商企、第一服務都應驗了破發「魔咒」，甚至連恆大、世茂這樣的龍頭都沒能逃過。
12月2日，恆大物業在港交所掛牌上市，作為年內最大的物管股上市，恆大物業備受關注。當日盤中一度漲至8.93港元，隨後震蕩回落，最低報8.54港元，跌破其定價8.80港元，當日收跌0.23%，收報8.78港元。
而10月以來二級市場上跌幅最大的要數當代置業旗下的第一服務控股，不僅10月22日首日跌26.67%，該股上市至12月8日，累計跌幅近50%，市值不足10億元。
再往前回溯，據克而瑞證券統計，9至11月份有30家上市物企股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%，金融街服務跌幅達40%，中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰裡等跌幅也均超過30%。
年內物管公司股價最多漲超160%
地產公司物管拆分上市潮或戛然而止
雖然近期物管板塊一片萎靡，但拉長維度來看，今年以來該板塊的股價卻不斷水漲船高。
包括銀城生活服務、弘陽服務、興業物聯、鑫苑服務、金融街物業、燁星集團、保利物業、卓越商企服務等物管公司密集「上新」港交所，引發市場關注的同時，也帶動了大批資金流入，令相關板塊的其他股票獲得顯著升幅。
截至12月8日，年初至今，永升生活服務漲幅高達163%，寶龍商業127%緊隨其後，此外，碧桂園服務的漲幅也達到了80%。
物管公司成為資本新寵的邏輯，一方面是疫情之下，物管板塊憑藉著內需屬性和必選消費類型屬性凸顯高抗風險性、高成長性等優勢，大幅度地提升了行業地位和市場認可度；另一方面是由於分拆子公司上市能夠增厚母公司淨資產、改善負債指標，8月以來，在房企融資管控收緊、金融側政策變化的資金壓力之下，地產企業紛紛將拆分物業板塊上市作為融資策略。
中金公司指出，近期新股密集上市對板塊造成的短期擾動已基本移除，目前物業股投資性價比相對突出。前期板塊估值的快速下行和新股集中上市有密切關係。但考慮到目前新股上市進程已近尾聲，相關股價壓制因素已在很大程度上消化，且目前物業板塊整體估值不高，和其他板塊相比協同考慮估值和增速具備明顯優勢，預計短期內板塊整體有望重拾一定升勢。
但從長期的角度看，當前行業已進入冷靜調整新周期，未來市場對物管行業的認知會進入到更合理的水平，從對行業的整體看好細化到對每家公司的考察。
中信證券認為，這種IPO高潮並不會一直持續下去，2021年一季度起物業管理公司的發行規模就大概率會低於2020年四季度。
（文章來源：中國基金報）
(責任編輯：DF537)