城市發展，交通先行，特別是新城的發展更是如此。就在今天（6月24日）上午，青龍山國際生態新城上高路正式通車，區域路網系統正逐漸打通。
此外，區域3所學校也將陸續開建，這些交通和教育利好，將進一步提升區域價值。但板塊內目前新房和二手房情況如何？今天，掌柜君就跟大家一起來看看。
一、上高路今天通車、3所學校落地建設，板塊價值進一步提升
6月24日上午10點，青龍山一級單位舉辦「上高路通車儀式」。作為青龍山國際生態新城一條重要的南北走向道路，上高路的通車，將使得板塊路網系統逐漸打通，對板塊發展有著深遠意義。
作為江寧重點發展的新城，青龍山國際生態新城不僅交通先行，在教育配套上也是狠下功夫。就在近日，官方發布區域3所學校最新規劃，九號地塊擬建上坊新城中學、原址新建上坊幼兒園、改擴建上坊中心小學。
掌柜君也給大家整理了這3所學校相關規劃信息：
1、上坊新城中學：新建項目位於天雲路南側、萬安西路以北、萬安北路以西、環鎮南路以東，西側靠近寧杭高速，佔地面積約4.87萬方，規劃建設13軌39班初中；
2、上坊中心小學：改擴建項目位於東至上高路、南至萬安西路、西側為住宅區、北鄰天雲路。將新建一棟食堂、風雨操場和地下車庫；
3、上坊幼兒園：原址新建項目與上坊中心小學相鄰，將規劃建設15班幼兒園。
當然，隨著上高路開通、3所學校的落地建設，青龍山國際生態新城的價值正在不斷被發掘，未來發展潛力巨大。
二、板塊在售新房較多、貼身肉搏爭搶客戶，2大純新盤預計很快上市
青龍山國際生態新城前身為上坊，自2014年中國金茂開始進行一二級聯動開發之後，逐步走入買房人的視野。
在2016-2017年樓市火熱時期，區域內地價拍的較高，普遍在1.7萬-1.9萬/㎡左右，但自2018年下半年開始地價有一定程度下跌，普遍成交地價在1.2萬/㎡左右。
目前板塊內已經聚集金茂、招商、深業、朗詩、金地、融僑、中南等多家品牌房企進駐，進一步提升板塊的知名度。但由於板塊開發商眾多，也就帶來樓盤上市量激增，彼此之間競爭也比較大。
據掌柜君了解，青龍山國際生態新城樓盤主要以以萬安北路沿線的西區、以武成路沿線的東區分布格局。掌柜君今天也在萬安北路沿線的幾家樓盤進行實探，發現不少一手消息：
朗詩G22地塊：與保利聯合開發，目前已經在建設中，多個樓棟已經打好地基，部分樓棟建設好幾層。該地塊為純居住用地，出讓面積約2.97萬方，在2017年7月土拍中，經過48輪競價，被朗詩以樓面地價17319元/㎡拿下，現房銷售。
雖然早在3年前就已經拿地，但之後一直沒有開工，直到去年8月才出規劃，將打造6棟20-25層住宅，還配建1處社區中心。
除了朗詩G22項目外，萬安北路周邊還有金地新力雲靖花園、中南上悅花苑2家樓盤在售。其中，金地新力雲靖花園緊鄰江寧琅小分校，目前在售部分房源，建築面積約98-129㎡，精裝均價26278元/㎡。預計7月加推2棟房源，具體信息待定。
中南上悅花苑目前在售部分房源，建築面積約87、115㎡，精裝均價26278元/㎡。預計7月加推13號樓，建築面積約99-138㎡，共計120套房。
與萬安北路西區不同，以武成路沿線的東區樓盤較多，有6家樓盤在售，精裝均價2.56-2.62萬/㎡不等，且在售房源較多，競爭力比較大。具體如下圖：
其中，關注度比較高的是純新盤---雅居樂雅郡蘭庭，該地塊用地面積約6.8萬方，在去年12月底土拍中，僅1輪報價就被雅居樂和金茂以樓面地價15200元/㎡拿下。目前該地塊規劃還未出爐，在江寧金鷹和萬達有城市展廳，預計7、8月公開售樓處。
就實際來看，雖然東西區都屬於青龍山國際生態新城，但東西區的樓盤銷售情況冷熱不均。其中，西區樓盤因建設較早，板塊氛圍較為濃厚，加上琅小分校的學區加持，自然去化相對不錯。
而東區樓盤開發較晚，加上有不利因素影響，去化相比西區有所減弱。面對買房客群有限，區域早已出現樓盤之間「貼身肉搏」，進行爭搶客戶的情況。
但值得注意的是，板塊內小戶型房源因單價低，總價不高，首付約60萬左右，備受江寧和南京剛需買房人的關注，因此多盤小戶型都已經賣完，而板塊地緣改善客戶有限，使得很多樓盤剩餘大戶型房源較多。
三、二手房不滿2年，2大次新房小區僅成交1套，還是虧本賣房
再來看看二手房方面，板塊內已經有2家樓盤交付，分別是東城金茂悅、融僑悅城。這兩家樓盤前期精裝均價都在2.4萬/㎡左右，目前鏈家顯示二手房價都在2.6萬-2.7萬/㎡，其他二手房小區在售均價主要在1.9萬-2.1萬/㎡不等。
具體來看，東城金茂悅和融僑悅城共在售40套房源，近30天內帶看0次，近90天內僅有融僑悅城成交1套，東城金茂悅成交0套。
而成交這套房源，原掛牌價320萬，最終降價34萬成交，成交單價僅2.4萬/㎡。該房源內部還是帶軟裝，這個價格與前期開盤價格相差不多，算上時間成本，可謂是虧本賣房。
其實，這主要還是由於板塊內多家新房在售，精裝均價2.5萬-2.6萬/㎡，相比二手房價格便宜不少，且不需要繳納未滿兩年的稅費，性價比更高，所以也就造成板塊二手房很難賣。
最後，上高路的開通和學校的建設，對整個板塊的價值有很大的提升作用。但板塊需要面對的問題是，樓盤眾多、產品同質化嚴重、彼此之間競爭激烈，如何在產品上吸引更多買房人是各大開發商努力的方面。