來源： 鳳凰網房產杭州站
辭舊迎新,不平凡的2020年終於過去。如果用一句話來形容2020年的杭州樓市,那便是跌宕起伏、負重前進,大家一路見證著歷史。
疫情「灰犀牛」事件致樓市經歷冰封期,而後在各方努力之下修復、步入正軌直至爆發。新房倒掛之下連續的萬人搖引爆市場,熱點樓盤政策、人才房限售一系列新政將二手房也點燃。
2020年,樓市創造的歷史之中,二手房同樣摘得多項,比如有7個月成交量過萬,為歷史最多;再比如多個區域次新房單價猛漲,令人咋舌……
01
2020杭州二手房成交總覽
據透明售房網好找房數據顯示,2020年杭州市(除臨安)二手房一共成交了近10.3萬套房源,這是2013年以來,杭州二手房成交史上第三次破10萬套。
數據不含臨安
相比2019年,今年二手房總成交量漲幅約27%,對比2018年漲福近41%,這樣的成績,在疫情貫穿的年份顯得異常優異。
疫情初期,全國樓市一度停滯,杭州二手市場也不例外。第一季度,尤其是2月份的成交量幾乎創下歷史新低。但復工後,購房需求迅速復甦,成交量開啟一路「開掛模式」強勁反彈,連續5個月成交量過萬套,其中7月份更是達到年內峰值。
數據不含臨安
不過3、4月份成交量的上升,一定程度上是用以價換量贏得的。當時全市有近2.5萬的房源的掛牌價格下調,佔全市掛牌房源總數的1/4,一定程度上刺激了二手房市場交易。
加上新房市場搖號難度的增加、金融政策的持續放鬆,杭州二手市場後續才迎來真正的春天,我們從掛牌增量及月度消化量可窺一二。
像2019年杭州二手房掛牌量猛增,從6萬套筆直向上打破10萬大關。
2018年6月
破6萬套
2019年9月
破9萬套
2019年11月
破10萬套
2020年4月
破11萬套
2020年6月
破12萬套
杭州二手房掛牌量變化
而在2020年中,儘管掛牌量已經到了12萬+,截至當前已有12.7萬餘套的量,這對比月度平均8000多套的去化量來說,存量房庫存壓力較大,且隨著一波波房源的交付及一些隱性的存量房,未來掛牌還將持續增多。
不過,從2020年6月份二手掛牌量首破12萬套,到一年終結時,掛牌量淨增量僅7000多套,實在是不多,而下半年7萬多套的二手房成交量,消化的便是後續增量的90%,幾乎可以說是上一套賣一套的節奏,二手市場的火熱可見一斑。
02
餘杭區表現亮眼 杭州購房門檻進一步抬高
分區來看,杭州各區的成交表現不一。
像餘杭區既是新房市場的增量供應大戶,也是2020年杭州市二手房成交量最大的區域,佔全城成交總量的28%,遠遠超出蕭山。
板塊上來看,閒林和臨平是餘杭區成交最為活躍的地方,這兩大板塊依舊是價格低洼地,大批剛需購房者湧入,尤其是閒林板塊,隨著未來科技城二手房的快速走高,承接了不少未來科技城外溢客群。
價格方面,杭州的購房總價門檻明顯抬高。
據杭州我愛我家市場研究院統計數據,杭州總價在200-300萬元的房源依舊是主力成交價格段,成交佔比達33%,環比增長不到1%,而總價300萬以上的房源成交比例卻有著明顯的增長。
這說明今年以來,改善性住房需求旺盛,而在區位、配套等多方面因素的影響下,購房總價也在同步上移。
03
猛漲的次新房
改善需求活躍,其重要的表現之一即次新房的成交價的兇猛。
比如近期申花板塊剛交付的宜和園,意向籤約了一套191㎡高層,總價1500萬,折算成單價7.85萬/㎡。這同比其新房售價漲近3萬元/㎡。
還有養雲靜舍正式成交了一套建築面積139㎡的戶型,總價1080萬,折算成單價7.76萬/㎡,若算上各類稅費,實際單價約8.5萬/㎡。
融創宜和園
這些出現在申花板塊的「天價」次新房,正是今年二手房市場的一個切面。次新盤正成為二手房市場價格的領漲主力。
像奧體「三兄弟」,較早踏入二手房市場的龍湖天璞、時代奧城,普遍成交價均在6.2萬元/㎡以上,較年初上漲10%左右。最晚交付的創世紀把板塊價格進一步抬升,2020年12月中旬,一套118㎡的房源總價880萬成交,折合單價7.4萬元/㎡ 。而近日正在交付的杭州壹號院再次抬升了奧體的天花板,剛交付二手掛牌價已攀上10萬+。
時代奧城
我們細數下杭州多個二手房價跳漲的板塊,信達濱江壹品讓南星站上16萬+,中南樾府、東原印未來接連交付,未來科技城最高成交接近6萬元/㎡……在多個熱門板塊,次新房狠狠碾壓了周邊二手房。
04
展望2021
2020年,杭州二手房市場成交量巨大,不少板塊房價屢創新高。儘管市場火熱,背後卻不乏一些人為的炒房手段,比如房價聯盟。
眼見著別人家的小區價格一步步漲,激發了超大預期,業主們共同聯合,故意抬高自家小區房價,有的小區甚至為房價有了新的突破掛起了橫幅慶賀。
2020年杭州的二手市場不可謂不瘋狂,而2021年,我們無法斷定房價是否還會繼續被刷新,新的亂象是否會催生。
但可以預見的是,新房市場限價依舊未放鬆,土地供應量較多,一二手的倒掛會越來越少。二手房的庫存壓力雖然還在不斷增大,但近年來杭州的人口流入一直在持續增加,帶來穩定的需求量,我們預測2021年杭州的二手房市場以平穩為主。