2020與2021在上周完成了交替，就像馮驥才說的那樣：「新年是檢討和許願的節日。讓營營役役了三百多天的自己......好好執拾一下活得有點零亂的生活」。
正所謂凡是過往，皆為序章。過去幾天裡，口水樓市為大家詳細盤點了2020年杭州的法拍房和新房搖號情況。那麼這一次，我們就再來聊聊同樣備受大家關注的二手房吧。
從停擺到復甦再到突破，今年杭州二手房可以說是走出了一個「開掛」般的行情，連續5個月成交破萬套的成績是2020全年最大的亮點之一。
最終，籤約10.3萬套、掛牌12.5萬套，杭州二手房市場交出了它的年終答卷。尤其在成交數據上，是自2013年至今，第3次突破10萬大關。
跨年周成交略有下滑
翠苑一區5萬+刷新紀錄
首先回顧一下「跨年周」的表現。2020年12月28日至2021年1月3日杭州二手房共計籤約超1800套，其中，二手住宅成交近1700套，主城區籤約1000多套。
雖然看上去成交量較前幾周下滑明顯，但考慮到歲末年初以及元旦三天小長假的影響，應該說杭州二手房熱度仍然維持在較為活躍的水平。
主城區TOP5榜單上，居於首位的翠苑一區不僅是成交套數，均價和房齡也是所有上榜小區中最高的，作為「老舊小區」又一次完成逆襲。
而且值得注意的是，就在12月29日，該小區還有一套約33㎡的小戶型房源以52039元/㎡的價格成功籤約，刷新近6個月來的最高成交記錄。
市區方面，餘杭閒林風光不再，位於勾莊板塊的新晉「選手」——逸居城以高達56套的成交套數直接登頂，上周的籤約均價為24000元/㎡。
該小區分兩期於2011年、2013年先後交付，南側一路之隔就是良渚上億廣場，周邊有建設中的地鐵10號線新興路站，配套較為豐富。
不過根據其最新的籤約情況，小區的二手房價整體上呈現出下行趨勢，12月30日一套89㎡的房源以21458元/㎡成交，系6個月來最低。
剛需仍是購房主流
置業外溢效應愈發明顯
縱觀整個2020年的杭州二手房市場，主流購房目光依然聚焦在剛需首套上，這一點體現在各區的成交情況中就是置業外溢效應的不斷增強。
簡單來說，就是購房者的選擇範圍正不斷地由傳統的「市中心」向邊郊區域轉移，且這一過程隨著主城區價格窪地的逐漸消失在進一步加速。
而其中最為突出的就是餘杭區，2020年的籤約套數佔總量比例達到28%，在各區當中遙遙領先；排名二位的則是蕭山區，成交佔比為13%。
會出現這種情況，一來是因為杭州近幾年公共運輸的飛速發展，實現了十城區地鐵全覆蓋，曾經的郊區板塊也就不再那麼讓人「難以接受」。
二來，在如今主城區房價維持高位、房源供應減少的同時，市場整體的購房需求仍在不斷增加，置業範圍的向外擴張也就成了必然趨勢。
而相對主城區，餘杭、蕭山等區庫存中仍有「低價」房源可尋，戶型種類也較為豐富，剛需和改善的挑選餘地都很大，更受青睞也就不奇怪了。
2020年中，閒林、崇賢、未來科技城等新興板塊在杭州二手房市場的活躍就是最好的證明，這也是城市發展外延過程中的必然結果。
改善需求有所提升
總價、面積區間段上移
當然，剛需購房者雖然是目前杭州二手房市場的成交主力，但改善群體同樣不能忽視。事實上相較前兩年，2020年的改善置業比例已經有所上升。
對此反映最直觀的就是購房總價區間的變化，通過對比近兩年杭州二手房購房總價區間成交比例可以發現，杭州的購房總價門檻呈現上升趨勢。
數據顯示，超6成的購房者選擇了總價在300萬元以下的房源，這一點與剛需主流置業的特徵是相吻合的，但與2019年相比，2020年有幾點不同。
首先200萬元以下區間段的成交比例下跌，200-300萬元區間段則略有增加，這側面反映出了如今購房者們可承受的總價範圍正在提升。
其次，300萬以上價格段的房源在2020年成交比例都有明顯增長。300-400萬總價段環比上升了2.1%；400-500萬總價段環比上升1.5%。
而將這一變化對應到購房面積上也有著同樣的表現，80-90㎡依舊是成交主流面積段，再往上的各面積段成交佔比在2020年均為增長態勢。
可見，購房者們如今對居住空間的要求正在進一步拔高，「解決住房自由」或許已經開始逐漸向「提升住房品質」過渡。
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