魔幻「金九」開啟!中籤率連創新低,卻仍有半數樓盤流搖……

編輯/寒沙

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身背百萬房貸群體中的一員

壹

因為明天是周日，所以多數學校的開學日推遲了一天。

但「金九銀十」卻很準時。

一方面，本周依然延續上周的火爆供應，而且是各區域全面開花；另一方面，雲和湖以2.97%的低中籤率完美收官，和光塵樾加推離「萬人搖」只差臨門一腳，準「3萬搖」的天都城，把杭州的中籤率紀錄刷到了新低。

但是，根據統計也發現一個有趣的現象，本周完成登記的12個樓盤，除了還沒有公示登記人數的綠城和廬，竟然還有6個樓盤流搖了，流搖率佔比高達5成。

分別是臨安區宋都如意溪湖、中天萬科啟宸、碧桂園中梁鳳鳴公館、大華春山明月；富陽區中鐵諾德林溪府；主城區金科碧桂園博翠府。

這也正是目前杭州樓市魔幻的體現，既有中籤率低至0.66%的超級熱盤天都城，也有位於主城區卻從未體驗過搖號的博翠府。

究其原因，就是我們常說的行情越火熱，分化越嚴重。熱門樓盤因為低價、倒掛、地段、配套等等因素，不斷刺激購房者的神經，哪怕售樓處不迎客，但因為較高的曝光量購房者照樣有多種渠道可以了解；但非熱門樓盤的流搖原因只有一個，那就是價格。

其實一個樓盤本身的價格，在某種程度上並不重要，重要的是和周邊比具不具備優勢，或者說的通俗一點叫「值不值」。

當2萬還能買到餘杭區的時候，不限購的臨安城區，除了本地客群，誰才是他們的意向客戶呢？

購房者總是那麼的「不公平」。

本周剛剛走入剛需市場的仁和板塊，從首開登記結果上，購房者已經表達了認可。均價20000元/㎡的芳滿庭，228套房登記了975戶，中籤率23.3%；均價20000元/㎡左右的上塘九裡，486套房登記了2333戶，中籤率20.8%。他們中籤率的差距就像他們的地段差距一樣，有但不多。

貳

仁和已經是杭州剛需板塊上重要的一塊拼圖。

但蕭山兩個全新的板塊，還正在接受購房者的檢驗，今明兩天同期登記的世宸名府、嘉裕天城二期，分別位於蕭山南站新城和瓜瀝坎山。

其實南站板塊的新房早在今年4月就已面世，那時奧克斯金宸玖和府首開，卻是排屋房源，所以關注度並不高，這次世宸名府首開，才是南站板塊首次面向普通購房者。

世宸名府，項目體量不大，4幢高層4幢排屋，其中只有2幢高層是住宅，這次首開的是1號樓，共計260套房源，其中196套房源都是89方，另外東邊套是137方，西邊套是110方，均價29700元/㎡。

世宸名府的89方戶型都做到了3房2廳2衛，而且房間的尺度都不錯，這一點在面積把控越來越嚴格的現在，比較可貴。另外，南站板塊很好填補了南部臥城與蕭山市北之間的空缺，這個空缺不僅是空間上的，更是總價上的，讓預算在250-300萬之間的購房者又多了一個選擇。南站板塊是「白紙作畫」，我們應該保持想像力。

嘉裕天城二期所在的區域，雖然我們稱之為瓜瀝板塊，更準確地說應該是瓜瀝坎山，現在的瓜瀝行政區劃是原瓜瀝、坎山、黨山三鎮合一，嘉裕天城就位於原坎山鎮的核心地段，但是離瓜瀝核心區域比較遠，直線距離約5公裡，整體配套和我們相對熟悉的瓜瀝樓盤融創東麟府、明華名港城等完全不一樣。

但是，嘉裕天城的優勢在於能被地鐵7號線坎山站覆蓋到，這是現在的瓜瀝核心區不能比的，瓜瀝雖說有地鐵4期規劃，但已經是亞運會之後的事情，而地鐵7號線最快明年年底就能通車。項目首開均價19522元/㎡，以89方為主力房源，總價在170萬左右。

本周的問答中，比較多的涉及到了「500萬買哪裡」的問題，看似多的預算，梳理了一下發現主城區除了艮北選擇並不多，但祥符新盤和寧文華府的首開，解了購房者的燃眉之急。

綠都金科·和寧文華府本周進行了銷售公示，8月30日-9月2日登記。目前，區域內新房供應匱乏。之前，距離和寧文華府不遠的中城匯高層均價已經賣到了40000元/㎡，而和寧文華府高層價格僅36000元/㎡，算是「限價紅利」，而且樓盤本身gad設計的建築、朗道設計的景觀，小區的整體品質感還是很強的。面積段也比較主流，105-139㎡，改善的客戶可以多關注。

今明兩天，新天地金色時光也在登記，這次加推439套房，房源量很大，面積段也很感人，68-130㎡，價格也是絕對低位，均價34742元/㎡，雖然「歷史遺留問題」讓不少購房者猶豫，但是我們對一個樓盤的評價既不能太理想化也不能過於妖魔化，對於預算不那麼充足，又想要好地段的購房者，金色時光是個好選擇。

叄

據統計，9月將有62個樓盤開盤，而7，8月開盤的數量分別是30+和40+。9月開盤預告《金九再來三個「萬人搖」？》。

下周，我們將迎來「金九」的第一波樓盤。

目前申領出預售證的新盤有兩個，分別是龍湖武林上城和眾安綠城南湖明月。

龍湖武林上城，高層均價30200元/㎡，還是丁橋熟悉的價格，沒有變化。武林上城自帶天街，離地鐵3號線筧丁路站也不遠，這次供應的337套房源，其中89方是絕對主力房源，高層總價約270萬上下，不到300萬的主城區，還有天街和地鐵，要火？

「房荒」在杭州房產市場是個熱頻詞，比如時代濱江悅之前的濱江區，現在的臨平新城，都是無房可買的真「房荒」，但還有一種叫偽「房荒」，明明一直在供應，但就是買不到，你根本不知道那些中籤的人都是哪裡冒出來的，而且價格還高。

比如現在的未來科技城，近期完成大戶型加推的未來悅MAX，中籤率卻創了項目新低，才4.2%。那些預算200萬左右的剛需人群，真的只能去青山湖了嗎？

眾安綠城南湖明月的首開，即將緩解這種尷尬的局面。

16幢高層的大體量，89方的主力房源，25000元/㎡的價格，綠城的加持，南湖的景觀資源，都是南湖明月值得未來科技城購房者上車的優勢，但沒有地鐵規劃，相對不便的交通，又是讓購房者猶豫的理由。

南部臥城的佳源府、湘湖悅章再次加推，當別的樓盤把商業配套作為優勢的時候，這兩個樓盤則是把離浙二近作為優勢，因為離「航母級」醫療配套浙二近一些，就意味著地鐵口落地的可能性更大一些。

從目前公示的項目來看，下周的項目最具紅盤基因的是武林上城，而江與城三期、楊柳郡、湖景居等更激動人心的樓盤還在路上。

臨安區，也有5個項目正在公示，或許我們要接受習慣性流搖。

分身乏術的購房者也可以稍微緩口氣，沒有搖中雲和湖、和光塵樾、天都城也別灰心，因為限價的調控，擺在我們面前的依然是兩萬的崇賢、兩萬五的南臥、三萬的丁橋，而你，依然是搖號大軍中的一員。

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已領證、未公示樓盤

新湖菲林山，餘杭未來科技城

正在公示樓盤

中旅名門府新境，蕭山市北

房源套數：100

無房戶傾斜比例：25%

均價：33700元/㎡

房源面積：97、127㎡

德信金茂佳源府，蕭山南部臥城

房源套數：128

無房戶傾斜比例：30%

均價：24902元/㎡

房源面積：89-118㎡

龍湖武林上城，江幹丁橋

房源套數：337

無房戶傾斜比例：20%

均價：30200-34200元/㎡

房源面積：89-139㎡

碧桂園金科尚合府，拱墅運河新城

房源套數：107

無房戶傾斜比例：30%

均價：25500元/㎡

房源面積：94-126㎡

眾安綠城南湖明月，餘杭未來科技城2.0

房源套數：368

無房戶傾斜比例：30%

均價：25000元/㎡

房源面積：89-130㎡

中銳招商星未來，餘杭未來科技城2.0

房源套數：44

無房戶傾斜比例：40%

均價：25700元/㎡

房源面積：116-140㎡

綠都鑑未來，餘杭未來科技城2.0

房源套數：28

無房戶傾斜比例：30%

均價：26800元/㎡

房源面積：114-120㎡

融信旭輝湘湖悅章，蕭山南部臥城

房源套數：104

無房戶傾斜比例：30%

均價：25200元/㎡

房源面積：97、108、126㎡

錦溪頤景御府，臨安錦南

房源套數：28

無房戶傾斜比例：20%

均價：17334元/㎡

房源面積：77-123㎡

中駿柏景灣，臨安城區

房源套數：28

無房戶傾斜比例：40%

均價：20268.63元/㎡

房源面積：128㎡

中天珺府，臨安青山湖

房源套數：120

無房戶傾斜比例：20%

均價：16292元/㎡

房源面積：89-120㎡

萬科西望，臨安城區

房源套數：84

無房戶傾斜比例：30%

均價：21440.67元/㎡

房源面積：102-128㎡

臨安寶龍廣場，臨安城區

房源套數：138

無房戶傾斜比例：30%

均價：18800元/㎡

房源面積：115-131㎡

中天卓越風荷錦庭，蕭山義橋

房源套數：27

無房戶傾斜比例：30%

均價：23400元/㎡

房源面積：128㎡

正在登記樓盤

綠都金科和寧文華府，拱墅祥符

房源套數：242

無房戶傾斜比例：20%

均價：36000-40800元/㎡

房源面積：105-139㎡

新天地金色時光，江幹城東新城

房源套數：439

無房戶傾斜比例：30%

均價：34742元/㎡

房源面積：70-130㎡

越秀星悅城，臨安青山湖

房源套數：240

無房戶傾斜比例：20%

均價：17977元/㎡

房源面積：77-125㎡

世宸名府，蕭山南站

房源套數：260

無房戶傾斜比例：30%

均價：29700元/㎡

房源面積：89-137㎡

前灣國際社區，蕭山科技城

房源套數：40

無房戶傾斜比例：30%

均價：34812元/㎡

房源面積：145㎡以上

嘉裕天城二期，蕭山瓜瀝

房源套數：145

無房戶傾斜比例：30%

均價：19522.84元/㎡

房源面積：89、115㎡

金輝江山雲著，餘杭翁梅

房源套數：190

無房戶傾斜比例：40%

均價：25500元/㎡

房源面積：90-140㎡

待搖號樓盤

綠城和廬，餘杭閒林

房源套數：184

無房戶傾斜比例：30%

均價：25500元/㎡

房源面積：129-140㎡

登記時間：2019年8月27日-8月30日

登記人數：待定

秋實宸悅，餘杭崇賢

房源套數：60

無房戶傾斜比例：30%

均價：21500元/㎡

房源面積：90、95、116、128㎡

登記時間：2019年8月27日-8月29日

登記人數：470

上塘九裡，餘杭仁和

房源套數：486

無房戶傾斜比例：30%

均價：19800元/㎡-20700元/㎡

房源面積：90以下、90-140㎡

登記時間：2019年8月26日-8月28日

登記人數：2333

北城芳滿庭，餘杭仁和

房源套數：228

無房戶傾斜比例：30%

均價：20000元/㎡

房源面積：98-125㎡

登記時間：2019年8月26日-8月28日

登記人數：975

天都城濱沁公寓，餘杭星橋

房源套數：178

無房戶傾斜比例：30%

均價：14292.91元/㎡

房源面積：90、115、200㎡

登記時間：2019年8月26日-8月28日

登記人數：27118

榮安柳岸聞鶯，餘杭東湖

房源套數：133

無房戶傾斜比例：30%

均價：19000元/㎡

房源面積：108、132㎡

登記時間：2019年8月26日-8月28日

登記人數：956

-END-

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主筆/資深編輯/高級設計師/運營總監/商務拓展/購房顧問

總編 | 鍾斌 作者 | 寒沙

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