崔女士出售二手房，合同籤了，買房人在交付了部分房款後提前入住房屋。但入住不久後，買房人卻以房子隔音有問題要求退房。經過鑑定，該房屋隔音確實比國家標準低了2分貝。
記者上午獲悉，該案經朝陽法院一審判決支持了買房人的退房訴求崔女士不僅白忙活了一場，還要負擔買房人支付的中介費2萬元。崔女士不服：她自己也是消費者，房屋質量有問題難道要讓她「買單」？為此，記者多方採訪，對此案帶出的問題進行了深度追問。因為我們每個人，可能都面臨著這樣的問題卻未意識到。
因隔音差買房人退房
2011年9月，一對情侶通過中介看房後，欲購買崔女士在朝陽區的一套30餘平方米的小戶型。9月22日當天，雙方籤訂了購房合同，約定購房總價款為100餘萬元。這對情侶在支付了定金及部分首付款30萬元後，提前住進了房屋。
入住後不久，對方提出臥室的隔音很差。因雙方協商不成，李小姐和男友將崔女士告到朝陽法院，認為其故意隱瞞房屋隔音問題，要求解除購房合同，退還已付定金和房款，並賠償已支付的相關費用。
對此，崔女士不同意。崔女士稱，她不是專業人士，不存在故意隱瞞。而李小姐和男友在買房前也多次看過該房屋，雙方在買賣合同中也沒有特別對隔音進行約定。
差2分貝法院支持買主
訴訟期間經李小姐和男友申請，法院委託鑑定機構對該房屋的隔音效果進行了司法鑑定，結果是該房屋與隔壁鄰居家的分戶牆空氣聲隔聲檢測數值為38分貝，比國家標準40分貝低了2分貝。
法院認為，經過鑑定，該房屋的分戶牆隔音效果確實不符合國家標準，因而必然在很大程度上影響買房人的正常居住、生活，有礙合同目的的實現。
據此，朝陽法院一審支持了買房人的訴求，除判決解除購房合同並退還已繳納的30萬房款外，還要求崔女士賠償買房人中介費損失2萬元。
房子不達標該誰買單？
房屋質量問題該找誰？這令崔女士感到困惑。崔女士告訴記者，這套房子也是她從前房主手中購買的，她也是受害者。
記者了解到，崔女士的這套房產是2004年建造的，其適用的是國家建設部1988年11月1日頒布的《民用建築隔聲設計規範》（GBJ118-88）。
崔女士認為，這套房產是正規的大產權房，有合法的房產證。在訴訟期間，她還從檔案館查到了該樓盤的《竣工驗收備案表》。作為一般老百姓的理解，房子已經過竣工驗收，就應當是合格的房屋，不應再出現質量問題。
但如今，該房屋不僅被證明隔音不達標，一審判決還令崔女士這個二手房主成為了房屋質量不合格的「買單人」。崔女士覺得很冤，這房子又不是她蓋的！
崔女士不服判決，已於近日向北京市第二中級人民法院提起上訴。
有人巴不得買到差房
著名房產律師秦兵告訴記者，《竣工驗收備案表》並不是行政機關對房屋質量的確認和認可。到目前為止，我國還沒有在開發商交房前對每戶房屋進行隔音驗收的規定。
也就是說，房屋隔音是否達標，消費者在買房時根本得不到保障，如果自己花錢做鑑定費用又很高。據記者了解，在該案中，隔音鑑定費用高達1萬元。
這種狀況下，如果事後追責制度足夠完善的話，消費者倒也不用擔心。秦兵律師告訴記者，在西方發達國家，如果消費者能碰上一間有質量問題的房屋，那將比中了彩票還要難得。「因為建築商、出賣方、房產經紀人、保險公司……很多人可以被拉進訴訟。有的是侵權之訴，有的是合同之訴。哪怕這個房子已經經過很多次買賣，現房主仍然可以直接起訴開發商，並會獲得高額的懲罰性賠償。」所以在這樣的國家，消費者巴不得買到這樣的房子。
消費者維權成本大
可是對於中國的消費者來說，當碰上有質量問題的房子時，維權幾乎成為一個成本巨大、且不可能完成的任務，甚至有「勝訴破產」的風險。
記者諮詢了多名律師，得到的答覆基本一致：崔女士只能繼續向前房主主張權利，無法追責開發商；如果前房主是從開發商手裡買的房子，才可以繼續向開發商進行追償。
這將是一場馬拉松式的訴訟。更要命的是，這幾年房價上漲帶來的利益損失能否得到支持還是未知數。所以對於崔女士來說繼續維權的損失可能更大。
能否實現現房買賣
秦兵指出，我們正面臨這樣的狀況：房價上漲的時候，任何的質量問題都不會導致合同的解除，因為沒有人會去主張。但一旦房價下降，任何一點質量瑕疵都有可能成為解除合同的理由。而要求解除合同的一定是高價買入的一方。
秦兵認為，導致這種現象的原因主要是因為我國的立法質量太差，法律的追責內容太少。
中國房產消費者的利益如何得到保障？秦兵認為，目前最直接有效的辦法一方面是取消房屋預售制度，全部現房買賣，由市場來選擇；另一方面，在司法審判中，將房屋質量納入《產品質量法》和《消費者權益保障法》的適用範圍。
「理論界一直在討論這兩部法律適不適合商品房銷售，我認為是適用的。但司法審判實踐中卻幾乎沒有這樣的案例，一般都適用《合同法》，認為雙方是平等主體，消費者的弱勢地位得不到保護。」
秦兵說，《產品質量法》和《消費者權益保障法》正是考慮到生產企業和消費者地位的懸殊，充分保護了消費者的利益。一旦將這兩部法律適用於房產銷售，房主不但能將開發商直接拉入訴訟，而且可以要求雙倍賠償。
現在情況下該如何辦？
秦兵告訴記者，在從開發商手中購買新房時，籤訂合同非常重要，對於房屋質量隱患要提前進行約定。而購買二手房時，最好的辦法就是合同約定加上試住，爭取儘早發現問題，避免後面的麻煩。
秦兵律師曾經用5年的時間自己撰寫了一份「204合同」作為購房合同的補充條款，共有204條，幾乎包含了所有可能出現的房屋問題。「204合同」可以從網上查找到，秦兵律師建議，買房人在買房前通讀此條款，對購房中可能遇到的問題有個全面了解，籤訂購房合同時，也可以其中的條款作為參考。
本報記者張蕾