在廣州7140個小區中,我們找到了漲幅TOP50,秘密在這

近期廣州二手樓市，可謂烈火烹油。

根據中原發布數據顯示，剛剛過去的10月，廣州二手住宅成交同比漲39.2%，成交市場佔有率達到56.1%！創下近3年新高！（數據來源：克而瑞）

成交量上升會帶動價格上漲。根據國家統計局發布的10月70城數據顯示，10月廣州二手房價格同比漲幅達到5.7%！近幾個月，如萬博、金融城、科學城、知識城等熱門板塊的二手價格天花板被打破。

像是萬博的標杆項目萬科歐泊掛牌價從從4萬漲到5萬，部分掛牌價高達7萬/m ！有業主甚至一夜調價40萬！

數據來源：鏈家

位於金融城的美林湖畔，售價也從6萬漲到8萬。牛奶廠二手房價從4萬漲至7萬。

而今年熱到出圈的黃埔，二手房熱度更是居高不下。自7月以來，二手房掛牌價就一路上漲，漲幅高達5.41%。（數據統計時間：2020年7月1日-2020年10月30日）

黃埔多個板塊二手掛牌價也創新高。知識城標杆項目萬科幸福譽部分掛牌價已破3萬，科學城有熱門小區新福港鼎峰的掛牌價上調到5.5萬/m 。（數據來源：鏈家；數據統計時間：2020年10月）

當然，雖說今年廣州二手房處於普漲狀態，但是細分到各個小區，也有漲幅快慢之分。

最近也有很多粉絲在後臺留言：在熱度普遍較高的二手市場，如何分辨出更具增長價值的小區呢？

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二手房價格的增長速度

如何判斷？

在二手房市場中，有著獨立的價值增長邏輯，一個小區的增長潛力如何，其實可以通過幾個要素判斷出來。

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社區環境

小區環境會直接影響到用戶的居住體驗，居住小區的環境質量高，對於大多數居民來說會有一種歸屬感、幸福感。

加上後疫情時代，購房者們充分體驗到小區周邊環境及綠化密度的重要性。根據網易數據調查顯示，有50.7%的受訪者認為居住環境和身體健康的關係很大。（信息來源：網易數據）

反饋到二手市場上，就是在同一片區之中，花園小的小區，競爭力總是不敵花園面積大、園林養護好的小區。

舉個例子，兩個小區，其中一個花園裡樹木稀疏、草地乾枯、汙水橫流、步道堆滿落葉。另一個花園裡綠樹成蔭、草木枝葉得到定期修剪、草坪上依稀可見露珠、灌木層疊有致，花團錦簇。你會更願意購買哪個小區？

2

開發商品牌

人們在購房時，更願意購買品牌開發商的房子，因此，大品牌開發商的小區總能獲得更高的市場溢價。

除了品牌溢價，從實際情況看，由於大開發商有著成熟且成體系的部門架構，在戶型設計、後期配套投入及運營方面，確實比小品牌開發商存在優勢。

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物業管理

在二手房買賣中，物管的優劣，直接影響二手房的保值增值幅度。如對小區公共環境的保養情況，直接決定了購房者對該小區的第一印象。而在經歷了年初的疫情之後，更多購房者會重視物業水平，優劣物業導致的小區差價將進一步拉大。

視頻來源：央視新聞

舉個例子，像是一路之隔萬科新裡程與龍光峰景華庭，兩個小區樓齡相仿，但萬科新裡程的均價比龍光峰景華庭高出5000元左右。（數據來源：貝殼網；數據統計時間：2020年11月20日-2020年11月26日）

數據來源：貝殼網

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配套落地情況

小區配套的成熟度與落地情況，也會直接影響業主居住舒適度。

根據網易調查數據顯示，76.5%的購房者置業，會更關注小區周圍的交通和生活便利程度。（信息來源：網易數據）豐盛配套為小區帶來的溢價效應，可謂十分明顯。

舉個例子，萬科幸福譽作為知識城之中，配套率先落地的項目，近六年的漲幅高達168%，遠超知識城同類項目。萬科幸福譽售價也比周邊小區多出1000-2000元/m 。（數據來源：貝殼網；數據統計時間：2020年11月20日-2020年11月26日）

數據來源：貝殼網

如果說，新盤時期大家都在同一起跑線，那麼進入二手市場，以上幾個要素就是迅速拉開差價的關鍵。

而後，我們統計了廣州二手房漲幅榜TOP50，發現廣州漲幅兇猛的小區，都在這些要素上有著亮眼表現。

（上下滑動查看榜單詳情，點擊可查看大圖）

不僅如此，我們還在榜單中發現了一個有意思的指標：

上榜的小區中，來自萬科旗下的項目竟然佔了9席！且漲幅位於全市前列！

在同一片區中，萬科的小區掛牌價，也比其他小區要高。

舉個例子，萬博片區的萬科歐泊，比片區掛牌價貴了15000元/m 。長嶺居的萬科金色夢想，也比片區均價貴了近3000元/m ！（數據來源：安居客；數據統計時間：2020年11月）

數據來源：安居客

為何萬科小區的漲幅在二手市場中如此亮眼？

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為何萬科小區漲幅

表現如此亮眼？

對萬科小區進行分析之後，我們發現了它的秘密。

1

投資眼光精準

一直以來，萬科跟著城市發展戰略布局。

在粵港澳大灣區自貿區、廣州副中心南沙，萬科布局了萬科白鷺郡、萬科海上明月雙子。在廣州東進脈絡上，萬科更是全面布局，扼據著廣州第二CBD黃埔，打造了萬科城市之光、萬科東薈城、萬科山景城·樾山、萬科幸福譽等多個住宅。

萬科城市之光效果圖

事實證明，被萬科選中的板塊有著驚人的價值。而萬科項目在板塊之中，也有著極為亮眼的表現。

比如位於香雪板塊的萬科東薈城掛牌價高達40611元/m ，高出板塊平均價9340元/m 。（數據來源：安居客；數據統計時間：2020年11月）

數據來源：安居客

而位於科學城板塊的萬科金色夢想，僅7-10月短短3個月時間，掛牌價漲了6065元/m ，超過板塊平均漲幅。（數據來源：安居客；數據統計時間：2020年11月）

數據來源：安居客

2

領先行業的萬科物業加持

萬科項目領漲市場的關鍵因素之一，還有來自萬科物業的「濾鏡加持」。

作為物業管理標準的制定者、物管行業的領軍者。就連阿里、華為等頭部企業的物業合作公司，均是萬科。

萬科物業工作實景圖

萬科社區採用行業領先的智能安防系統，全方位保障業主生活安全、家家戶戶都有專屬管家等等。

萬科物業工作實景圖

貼心的服務，換來的是行業與購房者的認可。根據中指院發布的中國物業服務企業百強榜，萬科物業連續10年蟬聯榜首。萬科物業為住宅項目帶來的溢價也相當可觀，據統計，其服務的住宅項目中有98.3%的小區二手房價格要高於周邊，且溢價空間可以達到26.77%。（數據來源：《萬科周刊》）

3

配套先行，為美好生活鋪墊

萬科有一個title，叫做「城鄉建設與生活服務商」（信息來源：萬科官網），這一title的直觀體現，在於項目的配套先行。

萬科的多個項目仍處於在售階段時，就已經引入了生活所需的基本配套，讓購房者看得見，摸得著，而且省去了入住後等待的空窗期。

萬科社區配套實景圖

像是知識城的萬科幸福譽建面約2萬㎡的社區底商，是中新知識城片區內早期成型並成熟的商業配套。黃埔熱門樓盤萬科東薈城自建的萬薈商業廣場，也於開售階段就已開業。位於海珠的萬科裡，更成長為整個片區的商業icon。

萬科裡實景圖

隨著業主入住，萬科承諾的配套也會逐步落地。如為萬科東薈城引入黃埔區大熱公辦小學東薈花園小學；在萬科幸福譽落地會元小學（公立）、天譽小學（公立）、會元中學（公辦初中）等6所學校（非項目配套學校，具體的入學政策以當年教育局規定為準）等等。

配套學校實景圖

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萬科社區換新計劃，維護社區「顏值」

很多小區隨著時間的侵蝕，外觀和設施都會老化，從而折價。但在萬科的社區中，對園林及社區維護有著嚴格的標準，讓萬科小區的「老化速度」，比同年齡的小區更慢，即便是10年以上的老社區，依舊保持顏值。

萬科社區實景圖

此外，萬科近兩年還啟動了「美麗社區煥新計劃」，每年均投入上千萬的資金，在全廣州萬科社區煥新改造累計310+個項目，對外牆、公共設施等進行了翻新甚至添置，讓入住多年的萬科社區，不斷煥發勃勃生機。

萬科社區實景圖

萬科項目在二手市場強大的競爭力，與萬科用心的經營維護密不可分。萬科對業主的用心、貼心，都會被感知，購房者終將會把這份認可，反饋到房產價值中。