2020年，在疫情、雙限、三道紅線等壓力下，成都房地產在年初快速實現市場復甦，全年商品住宅整體供需量仍超去年，取得優異成果，體現出成都作為中西部核心城市的發展空間和動力。
2020年成都房地產市場簡析
1、政策環境
成渝一體化開始推進，樓市調控升級，市場監管趨緊
2020年3月，推動成渝地區雙城經濟圈建設四川重慶黨政聯席會議第一次會議以視頻會議形式召開。成渝兩地將圍繞提升內聯外通水平、打造西部經濟中心和科技創新中心、優化區域發展布局、打造內陸改革開放高地和高品質生活宜居地等7個方面落實多項重點任務。5月，四川省發展和改革委員會印發《成都東部新區總體方案》，東部新區成立，成渝一體化進程持續推進。
表：成都整體政策
對於房地產市場來說，2020年中央調控力度不放鬆，「房住不炒」定位不變。中央多次召開會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。在「房住不炒」基調指導下，地方政府因城施策更加靈活。成都於9月14日發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》結合我市當前實際，綜合運用土地、金融、稅收和必要的行政手段，圍繞加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六方面提出了針對性措施。11月24日推出新政，優先無房家庭購買。
表：成都房產新政十五條主要內容
表：「1124新政」 主要內容
上半年受疫情影響，政策環境相對寬鬆，下半年成都市連續發布收緊調控政策，政策環境趨緊。
2、土地市場
2020年全年成都市土地供應高於去年同期
全年成都市涉宅用地供應面積約1082萬㎡，同比下降1.0%，與去年基本持平。商辦用地供應面積約501萬㎡，同比上升32.5%。總供應量高於去年同期。從月度表現看，9月後成都進入推地高峰，12月達到年內供應峰值。
涉宅用地、商辦用地全年度及月度供應面積（建設用地面積）
2020年全年成都市土地成交與去年持平
涉宅用地成交約951萬㎡，同比下降10.0%，商辦用地成交約426萬㎡，同比上升17.5%。從月度表現來看，成交高峰再次出現在四季度，但11、12兩個月單月成交表現不及去年同期。
涉宅用地、商辦用地全年度及月度成交面積（建設用地面積）
天府新區是成都土地市場主力供應區域
全年天府新區宅地供應面積領先其餘各區，供應面積為127.1萬㎡，龍泉驛、雙流、金堂供應面積超過70萬㎡。
全年天府新區宅地成交面積領先其餘各區，成交面積為133.5萬㎡，龍泉驛、青白江、新都成交面積超過60萬㎡。
各區域涉宅用地、商辦用地全年度供應面積（建設用地面積）
各區域涉宅用地、商辦用地全年度成交面積（建設用地面積）
開發商拿地意願積極
從土地端來看，成都土拍市場目前已經形成「限地價+競無償移交」這一主流模式，同時在試點「限地價+限清水房價」模式。通過計算實際樓面價及溢價率，今年地價實際已突破新高，流拍率創下近年新低，企業拿地情緒高漲。
涉宅用地、商辦用地全年度成交價格及溢價率情況
3、商品住宅市場
受新政影響四季度成交量下滑，全年整體供需量價仍超過去年
成都全市商品住宅全年累計成交2361萬㎡，同比上升7.7%，2016年以來首次同比上升。供應面積為2691萬㎡，同比上升5.2%。銷供比為0.88，近三年銷供始終維持在0.9上下。疫情逐漸結束，成交量出現補償性增長，3-9月成交量均高於去年同期。受9月、11月新政影響，四季度成交量有所下滑，10月和12月成交量均遠低於去年同期。
成都商品住宅全年供需情況及銷供比
成都商品住宅月度供需情況及銷供比
天府新區是全年商品住宅主力供需區域
天府新區商品住宅全年累計成交347萬㎡，供應面積341萬㎡，均領先其他區域。
截止12月底，高新、青羊、金堂、大邑、蒲江出清周期超過20個月，去化壓力較大。
成都市商品住宅各區域全年度供銷量
成都商品住宅各區域短期庫存面積及出清周期
成都商品住宅市場全年開盤套數10萬套，較去年全年減少5萬套，需求有所擠壓，疊加低價限價盤集中開盤，全年整體認購率上升至63%，較去年全年提升10個百分比；5月認購率達到峰值78%。需求釋放在6月有見頂趨勢，認購率有所回落至56%，年末低價盤集中取證，認購率在12月回升至75%。
表：2018年以來開盤認購率情況
成都市商品住房市場全年保持著較高的供應節奏，供應量、成交量均同比增長，成交量是2016年以來首次同比增長。
2020年川蓉房地產企業銷售及拿地情況
成都市2020年1-12月房地產銷售業績TOP20企業合計銷售金額2595.4億元，銷售面積1818.1萬㎡，成都市房地產銷售金額TOP3企業均超200億，超100億企業11家。萬科在聚焦產品和服務的發展戰略之下，憑藉優異的產品和精準的客戶需求抓取，在成都房地產市場中持續保持領先地位，1-12月銷售金額達242億，蟬聯銷售金額排行TOP1。中國恆大1-12月銷售面積達208.7萬㎡，為銷售面積排行TOP1。2020年，成都本土房企及國有房企表現亮眼，如興城人居、德商集團、新希望地產、潤達豐濱江、藍光發展、成都城投置地、領地集團等進入TOP20。全國性房企持續深耕城市，全年銷售業績穩步提升。
四川省2020年1-12月房地產銷售業績TOP20企業合計銷售金額3682.9億元，萬科、融創四川、保利發展為銷售金額排行前三，萬科作為四川銷售業績TOP1，銷售金額超300億，為305.6億元，融創四川、保利發展銷售金額分別為290.6億元及256.0億元。
成都軌道交通、興城人居及建發房產蟬聯1-12月成都拿地金額榜三強；成都軌道交通、藍光發展及成都高投入圍1-12月成都拿地規模榜三強。
成都軌道交通、陽光大地及眉山天投集團分別以146.82億元、135.53億元、92.90億元入圍四川拿地金額榜三強；陽光大地、眉山天投集團及領地集團分別以661.58萬方、348.54萬方、248.77萬方入圍四川拿地規模榜三強；
趨勢展望
行業環境：經濟有望逐季向好，調控政策「穩」字當先
綜合來看，2021年全國房地產市場發展節奏將進一步趨緩。
需求端，隨著新型城鎮化穩步推進及經濟的全面恢復，城鎮化帶來的住房需求及收入繼續提升帶動改善型住房需求的積極釋放將支持商品房銷售面積維持高位；但著力發展實體經濟背景下，貨幣投放更加強調精準導向，房地產行業信貸環境將收緊，或將推動需求釋放更趨理性；鑑於銷售均價在產品及一二線城市去化優勢凸顯等因素影響下仍將保持結構性上漲，2021年商品房銷售額仍有望實現新突破。
供應端，「三道紅線」試行背景下，隨著房企資金壓力及銷售去化壓力的進一步顯現，新開工積極性難有明顯提升，整體新開工規模或將延續2020年調整態勢，但土地成交面積的增加將支撐新開工規模維持高位；投資方面，疫情對竣工順延的支持進一步加劇後續竣工壓力，預計2021年在建項目施工進度將加速推進，進而帶動建安投資支撐開發投資額繼續增長，但考慮到土地購置費增速存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或回落至中高位水平。
成都市場：保持現有供應節奏，需求側持續釋放
供給側：繼續完善政策，實現精準供應
從供給端來看，商品住宅供應面積連續三年超過2500萬㎡，宅地供應面積（規劃建面）連續三年超過2300萬㎡，長期位於高位。未來通過保持高供應節奏來控制房價地價上漲的基本模式將延續，供應仍將維持高位。
同時，通過一系列細化政策，如完善土地價格體系、升級土拍規則、調整新房搖號規則等方式，供應模式還將實現精準化。保障剛需購房者的權益，擠壓投資需求，實現房地產市場的良性健康發展。
需求側：仍將持續釋放，價格抗性上升
從需求側來看，外來人口流入紅利以及城市價值逐步兌現是本輪樓市熱量反彈的重要因素。展望未來，成都所在的成渝城市群在「十四五」中的規劃能級進一步提升，內外交通的持續增強，人口吸附能力也將繼續提升，為成都市房地產市場帶來新的需求。隨著機械人口的進一步流入、自然人口的增長、行政區劃的升級以及規劃建設成果的落地，需求端還將得到進一步的釋放。
與此同時，隨著未來供應土地容積率的剛性下降，拿地成本將進一步上升，購房者的價格抗性也將加強，對高價盤的去化將產生一定影響。