來源：億翰智庫
核心觀點
政策速覽
政策定位不變
堅持房住不炒是長期趨勢
2020年，新冠疫情影響導致上下半年的行業政策有所差異，但整體變化與往年相差不大，具體總結為5個方面：
第一，堅持房住不炒定位不動搖。一季度疫情影響導致社會經濟活動基本停止，直接影響居民收入水平，多城市出臺相關政策緩解購房者壓力，但是對於放寬限購、限售等方面的政策相繼被取消。下半年，政府不斷強調房住不炒的定位。
第二，加強房企融資管控。上半年在救市救企的舉措下，貨幣政策邊際放寬，房地產行業融資規模上升，此後政府提出防範資金違規流入房地產行業，房企融資總額下降，8月政府再次提出三道紅線，12月底針對銀行建立房地產貸款集中度管理制度，目的均是為了管控房企融資。
第三，加強預售階段的資金監管。除了從政府、金融機構和企業方面進行資金管控外，同樣加強商品房預售階段的監管，避免房企違規挪用資金，注重將調控政策落實到每一個環節。
第四，完善租賃住房建設。租賃住房建設是政府長期堅持的舉措，致力於推動租賃市場發展，保障居民的居住需求，2020年底中央經濟工作會議明確提出要解決好大城市住房突出問題，規範長租市場。
第五，引導人口流入和人才引進。從2019年底開始，政府逐漸放開落戶限制，2020年多城市相繼出臺相關政策，目的在於引導人口流入和人才引進，推進城鎮化建設。
住宅市場
年尾成交量同環比上行
2021看好核心地區和城市
從我們監測的40城數據來看，12月商品住宅銷售面積為2693.8萬平米，同比、環比分別上升12.4%和10.0%，年尾成交量增長明顯。
一線城市商品住宅成交同、環比均上行，分別為59.7%和22.3%；核心二線城市住宅成交量達到832.3萬平米，同比下降7.6%，環比上升11.8%；普通二線城市住宅成交量達到445.6萬平米，同比下行5.1%，環比上行29.8%；三四線城市12月份住宅成交量898.0萬平米，同比、環比分別上行42.0%、12.2%。
我們認為，2021年住宅市場的特徵將會延續2020年，核心城市群和高能級城市經濟實力較強，同時在落戶放開和人才引進的舉措下，將大大帶動需求的增長。三四線城市結構性分化的特徵預計會更加明顯，位於長三角地區的三四線城市表現更好，珠三角和中西部地區的三四線城市市場表現呈依次衰減趨勢。
土地市場
成交上升，三四線樓面價升至下半年高位
據億翰智庫監測，2020年12月全國土地供應涉規劃建築面積64497.9萬平米，同比增長15%，環比增長70%；全國土地成交合計規劃建築面積38654.0萬平米，同比上升15%，環比上升57%。
縱觀整個2020年，一線城市和普通二線城市土地成交表現較好，但是12月三四線城市土地成交量價都有所提高。我們認為主要是新冠疫情和三道紅線影響了資金的投向，進而形成了不同能級城市不一樣的土地市場表現。
第一，疫情和三道紅線使房企更傾向投資高能級城市，減少普通三四線城市的布局。
第二，三道紅線控制房企有息負債增速後，在有限的資金下，房企將投向更具有價值的區域。比如長三角和珠三角，這促成了這兩大區域的成交規模進一步提升以及這兩大區域內三四線城市成交樓面價和溢價率上行。
企業表現
銷售向上，投資城市能級上移
2021融資環境難見寬鬆
2020年1-12月，億翰智庫監測的17家典型房企拿地面積28283.1萬平米，同比下降3%，較2020年1-11月累計降幅收窄了2個百分點；拿地金額15979.6億元，同比上升11%，較2020年1-11月的漲幅擴大3個百分點。整體上房企拿地熱度持續回升。
從投資金額上看，2020年1-12月房企的投資金額同比上升11%，主要是一線城市及普通二線城市的投資金額有了較大的提升，較11月累計分別上漲15個百分點及19.5個百分點，與2019年相比，2020年土地成交市場整體有所回溫。
銷售方面，2020年1-12月，TOP200房企整體銷售業績再上臺階，同比增速達到了12.0%。從單月銷售表現來看，2020年12月份單月銷售業績仍然保持了積極的態勢，其同比增速達35.36%，創下自2018年11月以來的新高。
融資方面，2020年，融資規模平穩增長，其中信用債發行規模總計7257.49億元，較2019年增長24.7%，主要是受到3月和4月信用債發行量井噴影響。受到發改委778號文限制，海外債發行規模較2019年下滑27.7%，融資規模有所下行。
●●●
2020年12月億翰智庫房地產行業月報新鮮出爐
現在獲取完整版30頁PDF詳細報告