來源：投資時報
2019年世茂全年籤約額為2600.7億元，同比大幅上漲48%，躋身行業前十。同時，其土儲貨值超過1.3萬億元，項目遍布全國120個城市，足以滿足未來持續增長的需要。
世茂2019年度業績發布會現場
《投資時報》記者 蘇慧
「核心利潤超三成增長」、「年度籤約額創歷史新高」、「排名躋身行業前十」——在錯綜複雜、行業反躬自省的2019年，世茂房地產控股有限公司（下稱世茂，0813.HK）恪守初心，穩穩地收穫了一份令人歡欣的年度報告。
3月30日晚間，世茂披露了2019年全年業績。數據顯示，該公司2019年度籤約額實現2600.7億元人民幣（下同），創歷史新高，同比大幅上升47.6%；目標完成率達124%，以連續三年超50%的複合增長率領先行業；籤約額排名升至第九位，躋身行業前十。
而持續追求精益求精的產品品質資源與結構、實現連續三年「有質量的高速增長」後，對於2020年的銷售目標，世茂將其設定在3000億元。
在多項關鍵業績指標穩步提升背後，世茂逆勢而上、躋身行業前十背後的密碼是什麼？
伴隨著紛繁蕪雜的數字，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇娓娓道來。
密碼No.1：業績優異 年內股價上漲52.8%
緊跟市場變化，強化窗口行情及城市結構性機遇，追求高質量發展的世茂，近年來盈利能力持續提升。
2019年，世茂營業額達1115億元，同比大幅上升30.4%；毛利額341億元，同比大幅增長26.6%；毛利率持續穩定保持在30%以上水平，處於行業優勢地位。同期，其核心利潤實現153.2億元，同比增長30.6%；經營利潤達292億元，同比上升25.8%。
在市場整體保持平穩運行的前提下，世茂基於各項政策調控以穩應對，加強因城施策、理性施策和結構優化，以前瞻性的布局助力業績跨步向前。
2019年其累計銷售面積為1465.6萬平方米，同比上升37%；平均銷售價格為每平方米1.77萬元。
回款方面，2019年世茂實現回款1950億元，同比大幅上升42%；帳面現金596.2億元，較2018年底上升20.3%，未動用銀行及金融機構等融資額度約500億元，資金儲備具有較大空間。
與此同時，世茂項目工程及開發計劃完成率亦達到預期。2019年世茂在建面積達4279萬平方米，竣工的總樓面面積約為951萬平方米，較去年的892萬平方米上升6.5%。
資本市場亦對該公司2019年發展表示認可。Wind數據顯示，2019年世茂房地產年內股價漲幅達52.8%（含派息等因素），並於2019年11月站上28.5元/股高位。年報發布次日，世茂房地產股價亦波動走高，盤中觸及28.1元/股高點。
密碼No.2：構建「合作共贏生態圈」 土儲貨值達1.3萬億
能夠在2019年實現優異的業績，離不開充沛的土地儲備做後盾。2019年上半年，世茂推進靈活的土地獲取策略，以較低成本快速擴充了一二線城市優質土儲，並在土地市場的調整期中佔得先機，土儲成本優勢明顯。
2019年，世茂共獲取土地115塊，總價約1557億元，計容面積達3092萬平方米，單方成本5035元/平米。其中，新獲取土地資源中超過87%位於一二線城市及強三四線城市。土地單方成本優勢及土儲資源布局紅利，將為世茂未來經營品質的提升提供有力保障。
整體來看，世茂權益前土地儲備約為7679萬平方米，貨值超過1.3萬億元，項目遍布全國120個城市，總項目數達349個，足以滿足未來持續增長的需要。而圍繞一二線及強三四線城市持續優化的戰略布局，也使得其土儲貨值佔比達89%，實現投資的收斂聚焦。
針對土儲分布情況，許世壇專門強調，「按貨值來算，前幾年世茂在一線城市的布局比例低於10%，但截至去年末貨值佔比超20%，加上在二線城市布局的50%份額，整體來看世茂在一二線城市貨值佔比已超過70%。相信在今年年底，一線城市貨值佔比會超過25%，加上二線城市整體佔比可能會超過75%。因此，今年世茂項目在量價上都會有比較好的表現。」
此外，在土地儲備區域布局上，世茂也有所變化。近年來，在備受矚目的粵港澳大灣區，世茂加碼布局香港、深圳、廣州、珠海等潛力城市，土地儲備貨值達3800億元，居該公司總土儲首位；長三角、華北地區、福建地區作為世茂長期深耕的熱點區域，貨值分別為3300億元、2330億元及2150億元，為未來可持續的高品質增長提供堅實保障。
「在國家戰略發展的重點區域，我們都會持續跟進土儲的布局」，許世壇表示。
通過靈活的土地獲取策略，世茂憑藉良好的信用及資金實力構建起「合作共贏生態圈」。2019年，收併購為世茂增加了大量可售資源。「去年5000億的可售資源中有2/3以上都是通過收併購帶動，」許世壇透露，「今年世茂在收併購方面應該會有機會，但是我們對於收併購項目的要求也會更嚴格，希望項目質量會更好。」
密碼No.3：融資能力強 淨負債率連續八年低於60%
業績會上，許世壇表示，儘管2019年世茂在土地上投入不小，但是受益於充沛的現金流，並沒有給財務數據帶來過大的壓力。
債務方面，2019年世茂淨負債率為59.7%，這已是該公司連續第八年將淨負債率維持在60%以下。同期，借款餘額同比上升16%至1265.6億元，其中長期借款佔比71%，短期借款佔比29%，借款結構安全；現金比率為1.6倍，短期償債能力強，具備優越的資金流動性。
2019全年，世茂的融資成本約在5.6%左右，較2018年的5.8%下降0.2個百分點。同時，報告期內，其境內外戰略合作機構達40家，未提境內債額度人民幣143億元，未提境外銀團額度10.4億美金，總授信額度達人民幣500億元。
多元的融資渠道和充裕的現金流，也讓境內外各大機構看好世茂的穩健發展。2019年9月，國際評級機構穆迪將世茂評級由Ba2上調至Ba1，展望「穩定」；此外，世茂還獲得標普「BB+穩定」、中誠信「AAA」以及聯合評級「AAA」等境內外良好評級，均屬行業標杆水平。
《投資時報》記者注意到，近年來，世茂還不斷嘗試房地產金融創新，尤其是在資產證券化道路的探索上，形成了一套獨有的低成本模式，並在資本市場上擁有眾多「首單」頭銜，包括全國首單的物業收益權ABS、全國首單的不動產公募ABN和全國首單住房租賃儲架式租金ABS等。
此外，2020年3月23日，世茂全資境內子公司——上海世茂建設有限公司2020年首期債券發行，額度共計45億元。其中5年期（3+2）產品17億元，票面利率僅3.23%；7年期（5+2）產品28億元，票面利率僅3.90%。
分析人士認為，本次債券的成功發行，不僅有利於降低新冠肺炎疫情的不利影響，還將為企業後續的精準投資及發展提供充裕的資金保障。
密碼No.4：多元賦能 三大業務目標完成率105%
在房地產行業以「穩」為主的新常態下，市場發展及預期趨於理性，眾多房地產公司紛紛發力多元化，以擴充自身地產投資主業之外的產品線。
世茂的多元化則被定義為「大飛機戰略」——地產開發是核心「主體」，酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂為堅實「雙翼」，高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，則成為世茂平衡發展的關鍵「尾翼」。主體先行、雙翼輔助、尾翼後備，三大方面構築了由「城市運營」向「為城市賦能」轉化的通道。
事實上，2019年，世茂的多元化戰略已頗有成效。數據顯示，世茂物業、商娛、酒店三大業務2019年營業額分別為25億元、18億元以及22億元，營收合計65億元，同比上升46%，目標完成率達105%。
在物業方面，世茂物業品牌煥新升級為「世茂服務」。截至2019年12月31日，世茂服務籤約管理面積已突破1億平方米，籤約管理面積增速達42.9%；籤約管理項目超360個，共覆蓋全國超60個城市，其中81%位於一、二線城市，服務超240萬業主及用戶。
同期，世茂酒店以行業先行者之姿，擴展布局，再拓疆土。截至2019年12月31日，世茂自持酒店已開業22家，包括上海外灘茂悅大酒店、上海佘山世茂洲際酒店等，擁有客房數量近7200間。世茂與喜達屋資本集團合作成立的世茂喜達酒店集團，也成功新籤約39家世茂自主品牌酒店，其中海外籤約項目8家，累計擁有90家自主品牌酒店（含籌建），成為國際化的民族酒店集團標杆。
在業績發布會上許世壇表示，公司物業、酒店板塊將在未來兩三年內上市， 「物業板塊會快一些。」2020年，世茂預期物業收入同比增加100%至50億元。
此外，圍繞城市生活的核心，經過產品區位、類型、商業邏輯等梳理整合，世茂商業及主題娛樂構建起「4+2+M」的多元業態組合。其在高科技領域還與商湯、雲知聲、海康威視等合作，在醫療領域牽手和睦家，在養老領域入股新風天域，在教育領域攜手哈羅公學，在金融領域入股茂宸集團，逐步構建起完善的產品生態系統。
未來，世茂將繼續憑藉多元業態運營能力及國際優質資源的整合能力，獲取更多優質戰略土地，開拓進駐更多新的城市，並且通過打造地標及大型綜合體項目，實現對城市的深度賦能與紮根，進而提升世茂品牌的影響力。同時，在「城市運營者」的基礎上，世茂將繼續疊加升級到「為城市賦能」的新角色，深度賦能城市發展，讓「大飛機」全力騰飛。
值得關注的是，就在年度業績發布的同一天，世茂還發布了一則《建議更改公司名稱》的公告。公告顯示，其擬將公司中文名稱由「世茂房地產控股有限公司」更改為「世茂集團控股有限公司」，英文名稱亦將同步修改。業內分析人士認為，隨著房地產行業進入下半場，行業頭部企業紛紛轉型跨入多元化發展階段，更名或更符合已過「而立之年」世茂未來的發展路徑。