容積率影響土地計稅面積?這是真的嗎?

近，有購房者諮詢有關容積率的問題，容積率究竟是想說明什麼？也有人說容積率會影響土地計稅面積，這是真的嗎？

首先，什麼是容積率？

容積率係指一定地塊內,地上總建築面積計算值與總建設用地面積的商。其中，地上總建築面積計算值為建設用地內各棟建築物地上建築面積計算值之和；地下有經營性面積的,其經營面積不納人計算容積率的建築面積。比如，在1萬平方米的土地上，有1.5萬平方米的建築面積，其容積率為1.5。

不同的建築形態，容積率的標準不同。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是項目都能做得到。

容積率如何計算？

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建築面積÷總用地面積。

比如，A、B兩企業分別取得一塊宗地，其中，A企業宗地面積為30000平方米，全部地價為3000萬元。該宗土地上的房屋的總建築面積為12000平方米；B企業宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元。該宗土地上的房屋的總建築面積為15000平方米。

則A企業的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B企業的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。

容積率究竟影響了什麼？

對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，容積率越低，開發商可用於回收資金的面積就越少。對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居民的舒適度越高。

不僅如此，宗地容積率的高低還決定著計稅面積的大小。根據財稅號文件規定，宗地容積率低於0.5的，即「大地小房」，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大於0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。

據此，上例中A企業應按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價，即計入房產原值的地價＝土地單價×房產建築面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬元）；B企業應按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產原值計徵房產稅。

需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發建設，如能確定總的宗地容積率，對需徵房產稅的完工建築，應按該完工建築面積佔總建築面積的比例確定計入房產原值的地價；如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產原值的地價。

作為購房者實際選房時如何選擇呢？

容積率過大意味著在相同自然面積內建築面積過多，也就是建築密度較大，這就會導致小區內部規劃差、綠地少、道路窄，同時也會帶來人口密度較大、空氣品質不佳、噪聲較多的問題。而且建築密度大、人口密度大、道路通道窄更會導致安全防護難度的增加，不利於緊急情況下人員疏散。

對於不同類型的產品，合理容積率的標準也不盡相同。一般來說，總在19層以上的高層建築，容積率在2.4到4之間為比較理想的；總在12至18層的高層，容積率在1.8至2.5之間都是可以接受的；總為7至11層的小高層建築，容積率一般為1.5至2.0,；而總層數為6層或6層以下的多層產品，容積率一般在0.8至1.2之間；至於聯排別墅和獨棟別墅，容積率則要控制在0.2至0.7之間的範圍內。

消費者在購買樓房時一定要留意所購建築的容積率。一般置業顧問介紹的容積率都是小區的容積率，這個數值代表了小區整體面積和不同建築建築面積的比值，也就是說，這個數值裡面混雜了多層、洋房、別墅、高層等建築類型的容積率，這樣計算是不準確的。所以，消費者在購房時一定要問清楚自己購買區域的容積率，保證自己的合法權益不受侵害。