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來源：公眾號「黔財有話說」表弟的煩惱
數周前，塞冬的表弟到北京出差，塞冬自幼和他一起玩耍長大，關係親密，很自然的打開話匣子聊起了老家的事：
表弟在省會貴陽市上班，在老家縣城有一門面房，兩三年前市值約百萬，問詢者眾，如今打八九折，卻已無人問津。而表弟的一樁心頭大事，是希望為他的親弟在省會安家。一邊是日益貶值的縣城資產，另一邊是節節上漲的省會房價，表弟感到很緊迫也很無奈。
周末和表弟聊微信，沒想到僅僅過了兩三個月，他關注的小區又漲了一千，而老家的門面房仍無人問津…
也是上周末，塞冬和老家親戚
視頻聊天，情不自禁地又一次推銷了自己的觀點：「
老家的房子和門面一定要儘快處理掉，最多只留一套當臨時旅館和紀念品。其他的全轉移到貴陽，最好是兩城區+觀山湖區的學區房，最好是全國大牌房開商的新房和次新房」。
好友的質疑
仔細算起來，從上大學到工作後，塞冬已經數不清勸過多少人把老家的房產轉移到北京，現在回頭來看，也無意中造福了不少身邊好友。當然，也有許多人對塞冬的邏輯表示不解，他們的問題通常有以下幾類：
大城市有啥好的，堵車、空氣汙染又重，並不是人人都想去大城市，我呆在老家也挺好的，你看這些年縣裡也發展得很快呀。
塞冬你說得不對，現在國家不鼓勵發展特大城市，而是鼓勵發展中小城鎮。國家都要疏解大城市人口了，你還在鼓吹大城市，你能比政府更聰明？
人家歐美大公司的總部都在鎮上，隨著社會的發展，公司和居民像歐美那樣走向小城鎮才是大趨勢。
你沒有考慮到我國是有戶籍制度的，大城市不是想進就能進，大部分人還是只能呆在小城市，塞冬你說的不對。
本文就是想通過詳盡的數據來告訴大家，上述論點究竟犯了哪些錯誤，為什麼我們必須把家庭資產儘可能的轉移到省會及省會以上規模的大城市。
城市化後的「大城市化」
無論在雜誌報紙上，還是在網絡論壇裡，每每談及中國的城鄉差距、大城市病等，主流論調基本都是下面這樣：
中國的政治制度導致大城市資源過多，從而導致城市規模太大，人家歐美都是發展小城鎮
如果中國農村都像歐美農村那樣生活便利，在村裡就能找到世界500強的工作，誰還去大城市
這樣的論調從塞冬小時候一直持續到現在，熱度不減。因為在中國，「反大城市」是一種從官方延續到民間的政治正確，中國也是世界上極其罕見的從財稅、土地、規劃等多項制度上有組織有紀律反大城市、挺中小城市的國家。
然而，從全球歷史和現實來看，確實這樣一番景象：「城市化」是一種無法逆轉的趨勢；「大城市化」在城市化完成後仍然會繼續進行；所謂的「歐美小鎮」其實是「郊區化」而不是「逆城市化」。
我們先來看一張表格，美國曆年top20「都市統計區（MSA）」人口變遷
（PS：中美行政區劃差異大，美行政區中城市的概念，其規模只相當於中國的「區/縣」、小的甚至只有「街道/鄉鎮」大小。美統計署的Metropolitan Statistical Area（MSA）口徑，則類似於我國的「地級市」，中美的地級市/MSA數量都是300多個）
從上圖可以看到：
從1930年到1960年，在美國300多個「地級市」中，居住在top 20「地級市」的人口比重，從23.6%提升到了32.8%。
1960年美國基本完成城市化後，其「大城市化」進程仍在繼續，到2010年人口普查時，37.5%的美國人生活在top20「地級市」裡。
要知道的是，2016年中國的城鎮化率是57%，大致等於美國1930年的水平，也就是說，「大城市化」的快速發展期就在眼前。
我們再來看一組美國各州的數據：
從上表可以看出，美國各州最大「地級市」的人口佔全州比重大都超過1/3，一些州甚至達到70%。以美國第一人口大州——加州為例，其第一大「地級市」的人口佔了全省的1/3，前兩大「地級市」加起來則佔了全省的46%。
一些讀者會問：「你說得不對，我百度過，洛杉磯只有300多萬人，舊金山只有80多萬」。塞冬的回答是：「那指是的city人口，如前文所說，美國的city比中國的「地級市」範圍通常小1-2級，如「舊金山city」只有海澱區面積的1/4」。
為了和4000萬的加州大致可比，我們選取人口在3000-6000萬的中國省份做對比，這是中國中等省份的典型規模。
由上表可見，中國典型省份的省會人口比重大都在20%以下，其中一半不超過15%——中國的城市化率和大城市化率，和美國相比，差距是巨大的。
為了直觀起見，我們看一個美國人口分布圖，如下所示：
西部內陸以荒漠和大農場為主，除了丹佛、鹽湖城、拉斯維加斯等少數城市外，人口極其稀少。
人口較多的州（如加州、德州、佛州），有兩三個人口中心，而普通州，一般只有一個人口中心，全州人口高度集中於這些少數人口中心。
美國以外呢？——我們再來看看歐洲各國，並將其與中國人口規模類似的省份作對比。
從上表可以看出，除了四川/成都 VS 德國/萊茵魯爾勝出外，中國省份最大城市的人口比重也不如歐洲國家——德國在西方也屬於人口不太集中的案例。
亞洲的日韓就不用多說了——典型的人口高度集中於首都：
我們拿韓國和浙江做個對比：
韓國的人口、面積、地形等基本情況，和浙江基本一模一樣。
韓國首都圈行政區面積1.17萬平方公裡，人口2550萬，佔全國人口一半。
浙江杭州市行政區面積1.66萬平方公裡，人口920萬，不到韓國首都圈的40%。
再來看看日本：
東京圈一都三縣行政區1.35萬平方公裡，人口3600餘萬，佔日本人口28%
相比之下，北京1.68萬平方公裡，2100餘萬常住人口，規模小太多。
過去幾十年，歐美日韓等國/州的最大城市，倫敦、巴黎、首爾、東京...都在持續甩開和第二位的差距。英國越來越等同於倫敦，韓國越來越等同於首爾，日本越來越等同於東京，下圖：倫敦相對於其他城市的巨大優勢。
下圖：日本top都市圈的人口變化情況，即使同2-4位的大都市相比，東京的首位度也愈發提升。
說完大城市化，最後提一句，所謂「歐美企業總部都在小鎮」，其實絕大部分是指巨型企業在郊區修建的總部園區，就和百度、聯想總部在西北旺鎮，阿里總部在西溪，華為終端總部在東莞松山湖，上海交大在閔行，中科院大學在懷柔是一個邏輯。隨著城市的發展，一些幾萬人的大機構通常會選擇在郊區修建自己的園區，這是「郊區化」，而不是逆城市化。
中國省會的未來規模
許多人可能會覺得，和發達國家比太遙遠，中國未來可能並不會發展到歐美日那樣高度發達的程度，那我們的大城市化水平也自然不會達到那樣的高度。那我們就回頭來和發展中國家比一比，看看窮兄弟們的城市規模——部分典型發展中國家的最大都市規模如下所示（來源wikipedia）：
從上表可以看出，13.7億人口中國的首都北京，大致和1-2億人口的菲律賓、墨西哥、奈及利亞的首都相當，被印尼、巴基斯坦秒殺。而中國7千萬以上的人口大省：廣東、山東、河南、四川、江蘇、河北，除了廣州和成都外，其他省會的人口規模都遠遠比不過土耳其和伊朗首都。
於是我們會發現，中國特大城市、大城市、省會的規模，不僅比不過發達國家，甚至也比不過發展中國家中的人口大國。中國目前的「大城市化率」，其實是低於中國當前的經濟水準——這和中國獨有的制度是分不開：
城市土地國有：城市土地出讓由政府壟斷，政府嚴格限制大城市土地供給。
戶籍制度：通過限制大城市公共品對非戶籍人口開放來限制人向上的自由流動。
轉移支付：每年數萬億資金在縣、鄉鎮、村保持大量體制內就業機會和公共品供給。
但是，上述各類國家的數據可以表明，人們嚮往大城市的意願在全球都是一樣的。中國獨特的制度，並不能抹掉人們的內心需求，而只能是通過給新移民創造麻煩來人為地減緩大城市化速度。就像一個蓄水池，雖然出水口被人為縮小，但終有一天水還是會流完。
於是在現實中我們就會看到，中國特大城市的規劃往往是首先迎合決策者的主觀意願，而通常不能滿足人民群眾的實際需求，然後在一次又一次被現實打臉後，只能按照實際的人口規模來修改規劃以作為補救：
《北京城市總體規劃（1991年至2010年）》裡預計，北京到2010年常住人口控制在1250萬以內，但實際上北京到2000年就達到了1382萬。
《北京城市總體規劃（2004年－2020年）》裡預計，北京到2020年常住人口控制在1800萬以內，但實際上北京到2010年就達到了1961萬。
於是，在2015年時，北京2020年總體規劃又被修改為：2020年常住人口控制在2300萬以內。
於是，隨著中國城市化的深入，大城市化的持續，政府規劃被現實教訓得步步「退讓」，中國的省會最終可能將會發展到如下規模：
6000萬人以上的大型省：省會人口達到1500-2500萬
2000-6000萬人的中型省：省會人口達到600-1500萬
2000萬以下的小型省：省會人口達到300-600萬
屆時，中國大多數省1/5-1/3的人口將會集中在省會，全省2、3位的城市大都將只有不到省會一半的人口。部分雙核、三核的省，如山東、遼寧、福建、內蒙、江蘇等，屆時將會是top2、3的城市佔據全省1/2-2/3的人口，其餘城市的規模則將會小到無法相提並論。
關於這一點，塞冬在老家的一位好友已經有所感觸，他說：「以前並沒有覺得貴陽有多好，但現在去貴陽，發現商場裡都擠滿了人，而老家地級市的商場裡服務員比客人還多，就幾年時間，差距被實實在在的拉開了」。
投資品、消費品和紀念品
說道這裡，可能很多人會有疑問：「塞冬你這說法有點誇張了，中國和美國不一樣，美國是移民國家，美國的小地方本來就是大農場沒啥人。但中國是有幾千年歷史的，小地方世世代代住滿了人，保定、阜陽這些大平原地級市，都是上千萬人口，怎麼可能會在幾十年後縮減到相比省會不值一提的程度」。
塞冬對此的回答是：
老齡化+少子化+城市化將共同造就這種奇特的突變
我們就以著名的中原塌陷區人口大市阜陽和其省會合肥為例，我們先來看看2010年第六次人口普查時的數據：
阜陽，戶籍人口1014萬，常住人口759萬，比2000年減少40.4萬
合肥，戶籍人口502萬，常住人口570萬，比2000年增加124萬
一來一去，10年間，阜陽比合肥的人口優勢減少了164.4萬。
但這還不是最關鍵——需要注意的是，常住人口統計的是全量人口，也就是說，大量城市化率很低的中老年人口會長時間作為阜陽的基數。而另一點，中國的出生人口在快速遞減，而這也將會神奇的改變人口分布，如下表所示，我們做一個簡化的小模型來進行推演（不代表真實數據）：
| 地域 | 2010年 | 2010年 | 2025年 |
| 全體人口 | 25-30歲青年 | 25-35歲青年 | |
| 省會以上 | 10 | 3 | 3 |
| 省會 | 10 | 3 | 3 |
| 地級市 | 10 | 3 | 2 |
| 縣 | 10 | 3 | 2 |
| 鎮 | 10 | 3 | 1 |
| 村 | 50 | 5 | 1 |
| 總量 | 100 | 20 | 12 |
2010年時，假設整個經濟體共有100人，城鎮化率為50%，也就是50人住在各級城鎮，50人住在農村。我們假設每一級城鎮都住10人，常住在省會及以上的佔總人口的20%。
假設在2010年時總共有20個25-35歲青年，他們的城鎮化率已達到75%，20人中只有5人還常住在村裡，常住在省會及以上的為30%。
由於90後出生人口大跌，到2025年時，25-35歲的年輕人的數量，只有2010年的60%，也就是12人。而這12個人中，選擇居住在省會及以上城市的仍然是3+3人，所有的空缺都將由下層居住地來承擔。於是，2025年這一代的年輕人，其城鎮化水平提高到了90%以上，常住在省會及以上的達到了50%。
照此演化下去，當較低城鎮化水平的中老年沉澱基數人口逐漸走向衰亡，整個經濟體的城鎮化率就越來越趨近於新一代勞動力的城鎮化率。
同時由於生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下層區域來承擔，整體的城鎮化水平、大城市化水平，就會伴隨著超低生育率而戲劇性快速攀升。
上述推論的一大環節：「生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下層區域來承擔」是否成立？
我們繼續以日本為例（因為中國的人口年齡結構就是完美拷貝20年前的日本）：「在日本整體人口減少的背景下，保持增長的是東京圈的1都3縣（東京、埼玉、千葉、神奈川）和愛知、滋賀、福岡、衝繩各縣。東京都人口達到1351萬人，增加2.7%。東京圈人口達到3613萬人，在5年裡增加了51萬人。在日本全國所佔的比例比5年前提高0.6個百分點，達到28.4%」。
也就是說，當全國出生人口打6折，並導致20年後年輕勞動力數量打6折時，大城市和特大城市可能不會打折（東京人口不減反增），中等城市打6折，縣城打4折，小鎮打2折，農村打1折——越往下層的區域，越會陷入一個惡性循環：
年輕人口減少—》經濟缺乏活力，就業機會少—》促使年輕人口進一步逃離。
就中國自身而言，陷入此惡性循環的典型案例就是比全國早10年進入老齡化的東三省。於是，大家會慢慢覺察到這樣一個事實：
2005-2010年，一線城市從5千漲到2萬，小縣城也從800漲到3000，全國一榮俱榮，大家皆歡喜
2010-2016年，一線城市從2萬漲到8萬，省會翻番，但小縣城則在3000橫盤多年
然而需要知道的是，2016年仍然處於85後高峰人口購置婚房的末班車，小地方仍然有一定接盤人群。再過3到5年，當人口總量比85後打6折的95後站上房市舞臺時，全國人民可能會發現自己手上的籌碼，進一步分化成三大品類：
1、投資品：大型地級市、省會及更高級別的大城市、特大城市——全國年輕人口打6折時，這些城市的年輕勞動力數量不打折，固定資產仍然不乏接盤人群
2、 消費品：普通地級市、縣城——全國年輕人口打6折，這些城市打4-6折，接盤人數量腰斬，人口快速老齡化，當前山海關外的慘狀將會原封不動的在5年後重現在這樣的城市——這些地區的房產屬於消費品，有使用價值，但難以原價轉手了
3、紀念品：偏遠的縣、鎮、村——這些地方的年輕人口將會打1-2折，固定資產大批淪為「鄉愁紀念品」。半個世紀以後，中國農村大地上將矗立著上億棟300平米鋼筋水泥大獨棟紀念碑，用來紀念20世紀90年代到21世紀頭十年期間，在中華民族最佳人口紅利期裡所造就的人類煤鐵水泥工業文明巔峰
萬事萬物都是相聯繫的，人口、周期、規劃，這些看似宏大的主體，卻與我們每個人都息息相關。許多人可能並不太在乎家庭資產的增減，只求過得舒坦即可，但這實際上是一個博弈，就如同無釐頭的戧鹽大賽一樣：「雖然我不想戧，但我怕別人給戧沒了，於是我也被迫參與其中戧」。
戧鹽是很無釐頭的，但資產轉移競賽、學區房佔坑大賽，並不是無釐頭，而是有其背後實實在在的供需邏輯。祝大家都能提前避開波谷，逃離紀念品，把家庭資產放置到更加安全的避風港，而不至於成為下面新聞這樣的空置紀念碑。
樓市現狀：中介降費，業主「抱團」，買家觀望，中國樓市有多瘋？來源：暴財經
本文主要從樓市買賣雙方博弈心理變化的角度撰文。
作為全國樓市的風向標，北京樓市的一舉一動都格外引人關注，就在昨天，北京樓市又有新動作：
昨日，北京青年報記者從北京多家中介門店獲悉，北京各中介門店普遍下調了中介費。
鏈家多個門店表示，中介費已經從2.7%降到了2.2%。我愛我家門店透露，中介費則由2.5%降至2.0%。房天下門店則表示，中介費已經降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。不過，鏈家方面昨日表示，這些中介費的下調是各門店的自主行為，是一種優惠政策，目前總部還未下發統一下調中介費的文件。房天下和我愛我家方面也表示目前沒有統一的通知。
儘管，本次部分中介門店下調中介費並不是全體中介從上到下的統一指令，但這個自主行為本身已足以說明很多問題。我們知道，中介作為樓市買賣雙方的重要橋梁，作為房產交易（尤其二手房）的重要一環，作為樓市中對價格、交易量等數據最為敏感的團體，他們的動作往往有強烈的指向性。
中介，從字面意思理解，應該是沒有偏見和側重，對買賣雙方一視同仁的，但是在實際商業社會的運作中，我們往往會發現，在不同的領域，中介還是有所側重的。比如說，對於房地產中介，可能中介更偏向賣方一些。
偏向賣方倒不是說中介不為買房的說話辦事，而是說從團體的利益結構看，從買賣雙方心理的博弈看，地產中介可能天然和賣方走得更近一些。大致我們理解為，在地產交易的買賣博弈中，買房的人，中介，地產商（個人賣房的），是1對2的關係。
當市場行情好的時候，中介和地產商可能會提高中介費（或者茶水費之類的），地產商會提高售樓價格，這種狀況下，從心裡層面來說，其實是賣房子的心理佔據優勢，類似於皇帝女兒不愁嫁。買房的人群，此時則處於心理的相對弱勢，尤其在買漲不買跌的心理（害怕現在不買，馬上就會漲）慫恿下，會更加的焦慮和弱勢。
當政府、銀行的其他樓市參與方出面幹預樓市的時候，又或者市場本身的調節機制開始發揮作用時，樓市的局面就會逐步發生扭轉。
就像是現在這樣，在情緒慣性的作用下，市場往往首先會出現最後的瘋狂（北京市二手房年後的瘋狂）。瘋狂過後，面對調控進一步升級，市場中的參與各方，（這裡特別指出投機分析和部分投資者，將被迫出清出局，這對於樓市整體氣氛的冷卻有重要作用），將不得不冷靜下來。
慢慢的，當買房持觀望態度的人群越來越多時，雙方心理的博弈就會發生質的變化。買房將逐漸佔領上風，賣方則開始焦慮和慌張。
體現在實際行為中，恰好前天有一條新聞是這樣的：
新聞內容大致如下：
據北京青年報：買家不急於出手 業主「抱團」硬扛
「買房子就是為了住，不是倒來倒去，家裡人還是建議『一步到位』買個三居室。」去年剛從大學畢業的齊宏關注二手房市場許久，他發現自己在調控前後關注的房源都有了一定的議價空間，「差不多到我的心理價位時再諮詢，目前房源數量也開始逐漸增多。」
然而，採訪中，一些賣房的業主卻不願接受調控政策影響下的「幾十萬損失」。家住奧體附近一大型小區業主張媛告訴記者，為了不給中介開降價的口子，她與本小區十幾位業主一起組建了一個微信群，告知大家不要降價，「堅挺應對」。「上個月一個業主換房著急用錢，降價三十萬把房賣了，被數落半天，我們其餘的賣家得繃住。」張媛說。
不過，少數業主「抱團取暖」並未改變當前有價無市的局面。數據表明，目前願意出售房屋的賣家明顯增多，而諮詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。
如果我們把這條新聞和中介降低中介費結合在一起看的話，會發現，現在北京樓市的情緒面已經在潛移默化的發生著質變——買方崛起，賣方漸弱。
暴哥相信，只要目前的政策不放鬆，銀行不放鬆，那麼基本上北京樓市，買賣雙方情緒的博弈就會繼續向著有利於買方，不利於賣方的變化走。
那麼這種情緒變化有什麼用呢？當然有用。
大家知道，無論股市、樓市，任何投資市場其實都是由人組成是，只要是由人組成的，那麼一切規則的變化，制度的變化最終本質上都是反映在人的心理。心理才是主導一切投資市場的走勢的最終決定性因素。為何很多投資大師（索羅斯的反身性）或者經濟學家（ 凱恩斯的動物精神）都是心理學的高手，或者要專門去學習心理學就是這個原因。
人非草木，都會在有喜怒哀樂，都會存在貪婪和欲望，只有有這些心理層面的變化在，那麼久註定了我們的經濟周期和投資周期會隨著人性的變化而變化。
所以，在對待投資的時候，如果能夠捕捉到心理層面的深刻變化，那麼或許而對我們投資才更有用處。
預期扭轉
有點扯遠了，說回樓市。買賣雙方心理的變化，會導致人們對於樓價預期的變化，而這種預期有最終會傳到至實際樓價上。
暴哥記得年輕有為的，主攻經濟周期波動、房地產經濟學的梁雲芳教授2006年做過的一個實證研究發現，人的預期才是推動房價上漲的最重要動力之一，只要預期房價上漲1%，不用任何的調控，實際房價就會上漲0.8%。
反過來，如果人們的預期扭轉，從看漲到看跌，那麼又會如何呢？
這個目前沒人有過研究，如果借鑑股市，會發現將是怎麼上去的就會怎麼下來。當然，樓市不能這麼用，這是因為歷次經驗表明，即使買賣雙方心理博弈扭轉，甚至中介下調中介費，從結果來看，也只是暫緩了房價的上漲（就北京而言），而沒有出現多大的跌幅。
大家知道，暴哥對於本次樓市是看空為主，那麼這麼推演下去不是等於說樓價不會跌嗎？當然不！
前幾次，樓市最終重獲生機，都是因為政策層面適時的鬆綁，以及樓市政策工具出臺的比較少，這才導致人們的心理預期沒有很強烈。而這一次，暴哥強烈的感覺到我們的領導層有著強烈的決心和信念貫徹和持續的執行樓市的調控政策。加上，本次調控的政策工具包出奇的豐富，不但有四限（限購、限貸、限價、限售）還配合增加土地供應，更給出了一個雄安新縣，後續的房地產稅等等一些列在持有環節上，包括潛在的在購買環節上的稅項都可能出臺。（有些朋友有顧慮說，購買環節的誰最終會由買著承擔，這裡暴哥想說，在市場火爆的時候，或許有可能會出現這種情況，但是當市場冷卻，情緒逆轉的時候，尤其買方佔據上風的時候，買方議價能力大增，賣方還有資本談誰承擔購買環節稅嗎？）
而所謂長效機制，暴哥猜想可能是把四限中的某些限制從短期變成長期，加上房地產稅、交易稅等等措施。
上面這些都是政策面上的能夠引導人們心裡發生重大變化的，這還不算之前暴哥多次撰文強調的，貨幣收緊、人口流動性變弱、城鎮化水平被低估、老齡化等等其他層面的中長期變化。
所以，如果暴哥的看法沒錯，樓價（尤其二手房）下跌將會從一線城市（深圳已經開始跌了）逐漸散開到大多數調控力度比較嚴的地方。
最後在說一句一帶一路和房地產之間的關係，很多人會以房地產在我國的經濟作用來說事，那麼暴哥想說如果一帶一路進一步順利落實，對於中國經濟的拉動作用，對於水泥、鋼鐵等過剩產能的化解作用，都是可以在很大程度上替代房地產作用的（暴哥還沒說新經濟、製造業對我國經濟轉型的拉動作用），所以未來這個看多房地產的理由將越來越淡。
樓市到底有多瘋？國家級貧困縣也出限購令！
世界上最可愛的人，就是追著我、打電話給我，讓我買房的那個中介。一句玩笑話道出了這些年樓市的真相!本輪樓市調控有多猛?全國45個城市推出限購政策!房價到底有多瘋狂?國家級貧困縣安徽臨泉縣也對房價進行了限制!
據不完全統計，截至目前，全國已有45個城市限購，除了增加限購區域、限制購買套數、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規政策外，券商中國記者發現，北京、廣州、廈門等城市出臺了之前沒有過的新政，甚至，國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。
有意思的是，一般而言，房價可以在一定程度上反映當地經濟發展水平，限購政策一般都是出自經濟較為發達的地區。然而，3月23日，國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急限價，商品房均價不得超6000元。
根據《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓「限房價、控地價」實施意見》，2月份該縣商品房銷售均價6143元/平方米，較去年同期增長28%，其中，商業均價10358元/平方米，住宅均價5709元/平方米。
6000多元的房價，與一二線城市房價相比，或許顯得不高。但作為國家級貧困縣，這一數字就有些誇張了。
據該縣政府工作報告顯示，2016年，臨泉縣實現生產總值170億元，增長8%；城鎮和農村居民人均可支配收入分別達23170元和9380元，分別增長7.4%和9.2%。
城鎮居民一年可支配收入全部用來買房可以買4.06個平方，而農村居民一年只能買1.64個平方。
深圳中原研究中心認為，本輪調控潮和去年相比，有3個突出的特點：
1、進行調控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長三角、珠三角和環京城市圈為中心，周邊二三四線城市乃至熱點縣區均在調控隊列中，調控地理範圍的擴大成為本輪調控重要的特點；
2、調控範圍已經不僅局限於住宅類項目。商辦類項目也已經被納入調控範圍；
3、調控手段逐漸多樣化。此輪調控，各地政策已經不僅局限於限購限貸，對學位房、離婚問題、房屋贈予問題以及未成年人買房問題均作出調控規定，可以說哪裡有漲價趨勢，哪裡就有政策調控。
高房價的根源是什麼?
國內許多城市房價在接連打破一系列經濟常識與預期之後又「上天了」。
有人說，高房價正在透支實體經濟的活力，透支年輕人的夢想……到底應如何理性看待這瘋狂上漲的房價?高房價的根源在哪裡?
新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆接受中國經濟學教育科研網採訪時曾表示，分稅制推出以後，地方政府大部分的財政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對於地方政府財政撥款往往不能滿足地方建設發展的需要，所以地方建設很多還是依靠地方財政支撐。與美國不同，中國地方政府不能發公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押，通過土地財政獲取地方建設發展所需資金。因此，土地出讓價格越高，對地方財政就越有利。
鄧永恆介紹，幾年前他做過一個研究，發現地方政府在任期內的GDP業績以及他們對於環保建設的投資，與地方政府考核有很高的相關性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況，研究發現市長和市委書記的升遷概率與他們任職期間GDP增長業績有很大的正相關，而GDP的增長又受房地產繁榮的拉動。
清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在今年兩會期間表示，國際經驗表明，房地產的「根」是土地財政。地方政府控制土地，通過賣地或開發來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價的價格進行長期出租，支持本地經濟發展。
限購是不是最好的辦法?
一直以來，國內對房地產市場的調控主要通過限購的行政手段來實現。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機，但是政府對房地產採用限購的調控政策是不是最好的辦法呢?
鄧永恆表示，近年來中國出臺了多套「降溫」政策，對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發現在不少房市中，「降溫」政策出臺六個月後，有半數以上出現了房價反彈現象，導致市價變得更高。
鄧永恆稱，中國政策的目標通常較短，往往通過行政手段進行調控，沒有一個長期的政策框架。2016年，是房地產的大牛市。不僅中國一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的雪梨和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經連續3年下跌了。
鄧永恆表示，新加坡政府的房市宏觀調控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調控政策會兼顧老百姓(603883,股吧)對住房的可支付能力，通過政府各部門間的協調實現「提高住房質量，降低住房費用」的目標。
例如，新加坡有80%的住房屬於政府開發的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運用多次提高房產交易印花稅的方式，逐漸達到了有效調控其私房市場一度過熱，吸引了過量的投機、投資的問題。
中國的政策出臺往往還存在「一刀切」的問題。二線房市供過於求，全國卻出臺一視同仁的「去庫存」政策，導致一線房地產市場過熱。實際上，這與許多國際媒體問「中國房市是否會崩盤」犯了同樣的錯誤。
李稻葵今年兩會期間表示，房地產市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前，只是採取了調控手段，如限購或調整對二套房、三套房的信貸政策，這並非治本之策。
從土地財政來看，李稻葵認為，地方政府一方面控制了土地財政，另一方面卻不持有和管理自己的房產，因此房地產問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面「隨行就市」，用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當一部分房產。
去年以來，房地產市場持續過熱也在一定程度上加劇資金「脫實向虛」風險。在李稻葵看來，避免經濟「脫實向虛」要從兩方面入手：
一是去「火」，當下金融業有「虛火」。目前不少剛性兌付的產品，給投資者帶來一個假象，認為這些投資品的投資對象風險很低，因此不願意直接投入到實體經濟中。
二是降成本，營改增之後地方政府的財政收入明顯下降。實際上，地方政府在過去很長一段時間內是推動民營經濟發展和幫助民營經濟發展減稅的主體。因此，建議在營改增後，適當給地方政府一些財政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營經濟。
文章來源：微信公眾號A股那些事
（責任編輯：劉靜 HZ010）