【港聞】香港地產協會欲借珠海桂山島填海造地:正式向社會公布...

香港房地產協會早在2018年就提出過在珠海桂山島「填海借地」的想法，9月21日，該協會在發布會上正式向社會公布「桂山島『創世新城』計劃」。

據香港中通社報導，該協會當天表示，香港土地開發嚴重不足，建議用28年時間（2021年至2049年），在珠海桂山島分3期合共填海70平方公裡，以發展住宅、醫療安老、教育等用地，當中提供約28萬個公私營住宅單位，供逾70萬人居住。

該協會還建議由粵港澳大灣區成員聯合組成投資基金（對桂山島）進行開發，以減少政府財政負擔。協會指出，桂山島開發計劃仍處於概念階段，沒有估算整體開發成本。

據香港房地產協會官方發布「桂山島『創世新城』2021-2049計劃」文件顯示，該計劃開發之土地連同外圍水域屬中央政府所有，該區域的司法及執法權則由香港特區政府代理。

桂山島地理位置優越，島嶼屬內地水域，處於珠江口正中，距香港、深圳、珠海、澳門皆不遠。由水路到中環及尖沙嘴只需30分鐘，至澳門、珠海只需20分鐘，至深圳只需40分鐘。

「桂山島計劃」顯示，該島本身已有10平方公裡平坦土地，配合組裝合成建築技術，可解社會燃眉之急。該計劃預計在明年開展第一期工程（2021年至2030年），沿桂山島西岸填海，填海10平方公裡並開發島上現有10平方公裡土地，共獲地20平方公裡；第二期工程計劃在2031年至2040年展開，計劃填海20平方公裡；第二期工程計劃在2041年至2049年展開，計劃填海30平方公裡。

▲「桂山島計劃」三期工程的規劃 圖自香港房地產協會官網

按照該計劃，桂山島的住宅用地的置業階梯是「四三二一」形式：四成綠置居、三成居屋、兩成首置盤及一成私樓。若桂山島填海3期工程得以全部落實，到2049年可提供28萬個住宅單位，當中綠置居佔11.2萬個、居屋單位8.4萬個、首置盤5.6萬個，餘下2.8萬個為私樓單位。

香港房地產協會執行委員會副主席葉少明表示，桂山島住宅平均房價會低於香港。該協會推算，島上一個600平方英尺「綠置居」售價為300萬港元，相同面積居屋售價約450萬、首置盤為600萬元。

2018年10月，據香港《星島日報》報導，香港房地產協會曾倡議與廣東省政府合作在桂山島大規模填海造陸。協會副會長黃俊康當時指出，澳門亦早有向內地「借地」和「借水域」填海的先例，認為技術問題不大，並相信桂山島一帶有潛力打造成「小大灣區」。

近年香港土地短缺問題日益嚴峻，不少人曾建議特區政府向內地借地建設「香港城」，擴大港人的生活及發展空間。香港民建聯立法會議員梁志祥曾提出在桂山島填海建造「香港城」的倡議。梁志祥認為，在香港境內填海造地阻礙重重，中央可參照澳門的「橫琴模式」，由內地在香港鄰近地區撥地予香港建立新社區。

橫琴島是珠海最大的海島，與澳門一河之隔。2009年橫琴新區成立，並成為與港澳陸路相連、「一島兩制」的國家級戰略新區。據人民日報報導，數據顯示，截至今年8月25日，橫琴註冊澳資企業已突破3000家，成為內地澳資企業聚集最集中區域。

另外，中國銀行（香港）高級經濟研究員王春新9月3日在接受香港《大公報》專訪中表示，與發展「香港城」相比，在距離大嶼山僅三海裡的桂山島填海借地發展，應更理想。2018年，王春新與全國政協委員凌友詩提出桂山島填海借地倡議。

王春新表示，據初步估算，桂山島若能填海造地60平方公裡，連同現有的10平方公裡，面積相當於整個香港島。同時，桂山島不但有足夠空間解決香港住屋問題，還有潛力打造世界級的深水港，成為「大灣區版洋山港」。桂山島有地利之便，可以將其中15平方公裡土地用作發展港口物流業，把香港、深圳、廣州等地的貨櫃碼頭搬過去，粵港澳合作打造大灣區深水港。

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此前港媒報導：中央研究珠海桂山島填海，租借給香港建公屋解決住房問題！是否可行？

2020年6月，香港媒體引述建制派消息報導，中央正在研究以創新手法助港解決困擾已久的住屋問題，在大嶼山以南、珠海市的桂山島填海，然後租借給香港建造房屋，包括興建大量公屋以供50萬人居住。參考「橫琴模式」，在當地實施香港法律並由香港特區管轄，並籌劃發展。

為什麼是桂山島？

桂山島位於珠海水域，現時面積為10平方公裡。距離大嶼山以南約3海裡，估計約45分鐘高速船程，即可到達香港中環及尖沙咀核心商業區。

香港自治區政府在《香港2030+》報告指出，香港長遠需要增加約4，800公頃的土地供應，而現在的發展計劃只能提供約3，600公頃土地，仍差約1，200公頃。

2018年政府提出的「明日大嶼」發展建設計劃，建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島，總面積約1，700公頃，耗資約5000億港元（後更新估計為6240億港元），在未來20年可以為70萬-110萬人提供住所。

計劃提出後立刻引起全港大辯論，客觀評估，反對聲音更大。其中佔主導的意見是香港並不缺乏土地，只是沒有好好利用，與其打海洋的主意，不如挖掘現有土地資源。

有媒體稱桂山島之所以成為候選目標，源於其面積大小合適，是距離香港最近的島，又恰好在香港水域邊界之外，可以避開香港社會各種力量的反對聲音。

何為「橫琴模式」？

所謂「橫琴模式」，即中央授權澳門特區，對橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區，依照澳門特區法律實施管轄。根據去年10月通過的《關於授權澳門特別行政區對橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區實施管轄的決定（草案）》，澳門獲批准租用珠海橫琴口岸的部份土地或建築直至2049年，在規定的期限內，澳門對有關區域擁有管轄權。

橫琴島經濟原以傳統型漁農業為主，09年國家領導人訪澳時，確定橫琴島將由粵澳兩地政府共同研究開發，逐步將橫琴建設成為「一國兩制」下探索粵港澳合作新模式的示範區。中央授權澳門特區依照澳門法律，對包括橫琴島澳門大學新校區在內的橫琴口岸澳方口岸區實施管轄，並開始珠三角環線高速、京珠高速公路及澳門輕軌等建設，以建造珠海橫琴島及澳門城市之間的交通連結。

據報，截至2019年，在橫琴註冊的澳門企業已從10年前的5家發展到2000多家。去年又正啟動佔地面積約18萬平方米的「澳門新街坊」項目，預計可限價提供3800套住房，入住的澳門居民可直接享受澳門的教育、醫療等社會福利。

早曾提出類似方案

事實上，不止建制派早曾提出類似方案。兩會期間，不少港區人大和政協也提出過類似建議。

港區人大代表、香港工會聯合會（簡稱「工聯會」，建制派第二大政黨）榮譽會長鄭耀堂曾經在2018年和2020年兩次建議，在中央政府支持下，香港向惠州、珠海、中山等城市租地，興建港式新市鎮，並效仿橫琴模式，讓香港擁有其行政管理權或高度自治權，全面實行香港法律、稅制等，成為香港的第19個區，以應對香港土地及住房長期不足的問題，加快「粵港澳大灣區」城市協同發展。

香港民建聯建議在珠海市桂山島填海建造香港城，並將相關土地一併租予香港，租期可考慮較長的時段例如50年，並加入續期機制。

香港新民黨在2018年曾倡議港府應向中央政府申請在內地水域填海，並認為於大嶼山以南、珠海市桂山島填海最為合適。若以桂山島作為填海工程基礎，估計可為香港在5年內增加約2000公頃土地供應，供50萬人居住。

新民黨認為島上未發展的以西海域，屬淺水區，適合用作填海。根據初步估算，淺水區可提供額外至少1000公頃土地，足以進行具規模的規劃及發展，若將兩成土地用於住宅用途，將可提供16萬至20萬個單位，可望大大紓緩本港房屋問題。

新民黨主席葉劉淑儀指，未有聽聞中央打算在桂山島填海，但她曾向內地官員提出相關建議，認為在該島填海較中部水域人工島好，形容是「平靚正的多贏方案」，亦可同步發展珠海的萬山群島。葉劉建議，應在當地實行普通法，並建議可整合葵湧貨櫃碼頭用地，釋放空間用作建屋。

早前，香港發展基金亦倡撥地予港建社區，提出的建議重點如下：

1. 中央在鄰近香港的區域撥地給香港建立新社區，參考澳門的橫琴模式，由香港特區管轄，實行香港法律。

2. 政府可作出整個社區規劃，興建公屋、醫院、學校等公共設施，並邀請發展商興建私人房屋及商業樓宇等。

3. 首階段撥出30平方公裡用地，容納60萬至70萬人口，首選是鄰近香港的中山、珠海等大灣區城市。

「借地建樓」方案是否可行？

1、最大障礙：香港反對派

眾所周知，香港反對派向來秉持「你要建設，我就反對」的工作理念，長期阻撓港府施政。

早在去年3月，林鄭月娥就提出「明日大嶼」計劃——通過在大嶼山填海造地，提供26萬至40萬個住屋單位。

反對派以「掏空庫房」為由，在立法會發難，致使該計劃至今仍未通過撥款申請。

同樣道理，珠海把桂山島租借給香港，港府就能拿到預算填海建樓嗎？

2、香港是否真的缺地？

另一個眾所周知的事實是，香港有很多的土地尚未用於開發，本質意義上並非完全擁擠和缺地。

在新界北部分布著諸多鮮為人知的農村，這些農村的建築形式跟珠三角的農村基本無異。香港農村的人口密度遠遠不如市中心高，但是卻佔據著大片土地而不能用於開發建設。如果能夠將這些農村拆遷改造，那將會給香港提供大量的建設用地。

不過也許在香港，農村的拆遷改造難度很大，但即使這樣，在香港北部還是有著足夠的土地是可以直接開發利用的。

如果站在深圳河邊的高樓上眺望香港，看到的是一大片一大片的空地。這些土地既沒有得到香港的開發建設，也沒有大片農村佔據著，完全就是純粹的空地。

從衛星圖上的畫面來看，這裡都是大大小小的魚塘和農田，與一河之隔的深圳形成了鮮明又尷尬的對比。然而這樣完全可供開發的空地，卻被香港列為郊野公園而不能開發。

如果香港把這裡的空地開發起來，建立一個香港的副中心。把香港島和九龍的人口向這裡疏散，可以極大緩解香港「人多地少」的窘境。同時又能與一線城市深圳齊頭並進，拉近香港和內地的距離。

香港缺的並不是土地，而是合理的土地政策。

數據上，香港土地面積為1106.34平方公裡，當中已發展的土地僅佔四分之一，約276.6平方公裡；郊野公園和自然保護區則佔4成，而用作住宅用途的土地則只佔整體土地7%。值得一提的是，香港土地面積有6%來自於填海造地。

雖然只需要從郊野公園和自然保護區劃出2.3%的土地，就可以獲得和桂山島一樣10平方公裡的土地，但這件事情就是一件不可能完成的任務。香港土地和房屋問題是一本天書，大家能夠想到地產商和有產者利益、環保主義者的訴求，但未必能夠想到即使有了地，建房子、建交通配套的時間也要10-20年。

桂山島方案的利弊

桂山島方案的有利之處很明顯，就是可以在較快的時間解決香港50萬-80萬人的居住問題，甚至可以較大程度替代「明日大嶼」計劃。

現在香港輪候公屋的人口約25萬-26萬，申請居屋的人口約32萬，預計到2043年前這部分人口數量都會保持穩定，之後開始減少。

桂山島方案的不利之處也很明顯。桂山島距離市區中環和尖沙咀等核心商業區較遠，高速噴氣船需要45分鐘的時間（這比從桂山島坐高速船到大嶼山東湧地鐵站，再前往核心商業區需要的時間更短），再轉往非核心地區的工作地點可能還需要15-20分鐘時間，可以說很不方便，實際上在核心商業區工作的人往往居住在30分鐘路程之內。

從桂山島建設一條連接大嶼山東湧地鐵站的海底地鐵隧道，工程將會相當耗時，成本巨大，相對於高速船的優勢不大，更可能的是建設連接大嶼山和桂山島的大橋，提供巴士服務（目前香港離島住宅區均限制私家車出入）。

而明日大嶼方案雖然建成時間稍長，但人工島到核心商業區的時間會縮短三分之二。

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