一場黑天鵝，似乎並沒有對新城控股造成太大的影響。
近日，新城控股發布2019年報。報告顯示，2019年，新城控股錄得營收858億元，同比增長58.6%；歸母淨利潤近127億元，同比增長20.6%。另外值得注意的是，經營活動產生的現金流量淨額436億元，是去年的10倍多。
但去年的強勁表現卻沒有給新城控股信心。財報提到，2020年公司的銷售目標僅為2500億元，較2019年的2700億元減少7.4%，是頭部房企中僅有的幾家負增長的企業之一。業績會上，董事長王曉松表示：「本來想要提的銷售目標是和去年持平，但考慮到疫情的影響，一季度的影響就有大概10%，因此全年定了2500億的目標，這是比較中性的數據。從總體來看，公司肯定不會往收縮的方面來走，公司手上還是有很多彈藥在，我們的靈活性非常強。」
他進一步稱：「關於行業排名，我們希望在10名左右，這是一個比較中長期的目標，但是我們也不會為了排名而去排名，今年內部也有一些糾結，關於我們的排名情況，對外的銷售額應該怎麼樣排布，如果真的從全口徑的銷售額來說，往2800億，3000億衝，有機會，但我們覺得這個沒有任何的意義，我們更多希望把自身的能力加強。」
今年目標下調200億
新城控股在年報中提到，公司實際控制人、原董事長王振華因涉嫌犯罪於2019 年7月2日被刑事拘留，於2019年7月10日被批准逮捕，案件正在進一步辦理中。
彼時該「黑天鵝事件」對新城控股造成了巨大衝擊，旗下三家上市公司兩日內市值蒸發250億港元。從財報看，2019年新城控股四個季度的營收分別為43億元、127億元、125億元、563億元；淨利潤分別為2億元、24億元、11億元、89億元；經營活動產生的現金流量淨額分別為-68億元、5824萬元、60億元、443億元——三季度確實受到一定影響，但四季度強勢反彈。
新城控股解釋稱，本年籤約回籠情況較好，拿地支出較去年有所下降，故經營性現金流淨額增幅較大。而所謂的籤約回籠，除正常銷售外，應該也飽含轉讓的項目。去年7月王振華事件曝光後，新城發布公告稱擬以最高150億元出售旗下40個項目，財報顯示，截至2019年底，已累計出售24個項目的全部或部分股權，交易對價累計約為119億元。
2019年全年，新城控股錄得營收858億元，同比增長58.6%；歸母淨利潤近127億元，同比增長20.6%；合同銷售金額270億元，同比增長22.5%；銷售面積2432萬平方米，同比增長34.2%。新城控股稱，公司2019年度銷售金額及銷售面積位列行業第8 位，銷售額增速位列2019年度十強房企第二。與此同時，新城控股銷售成本也同比幾乎翻倍至44億元。
按地域看，蘇南區域籤約、回籠雙百億，蘇州、上海、杭州、南京、天津、 北京、寧波等區域銷售均突破百億，江蘇、天津、河北市場佔有率位列前十，常州、淮安、湖州、鎮江、蘇州等地的市場佔有率位列TOP5。值得注意的是，新城控股的收入來源比較集中，2019年來自南京地區的營收82億元，佔比近十分之一；前五大城市營收佔比近三成。
整體而言，2019年新城控股毛利率32.6%，淨利率15.53%。按業務看，房地產開發銷售營業收入803億元，較上年同比增加58.0%，毛利率31.0%，同比減少4.5個百分點; 物業出租及管理實現營業收入41億元，較上年同比增加83.2%（主要系本期內公司吾悅廣場開業數量的增加所致），毛利率67.6%，同比減少0.2個百分點。
王曉松提到，30%多的毛利率在業內算是較高水平，對於未來，整個毛利率會趨於常態化，可能會有所下降的狀態。「但是對於我們來說，利潤總額還是可以確保它能夠平穩的上升。」
近年來，新城控股旗下商業地產品牌吾悅廣場一直運營得不錯。財報顯示，目前85%的吾悅廣場布局於「十三五」19 個國家級城市群，長三角城市群佔比超40%。 2019年共開業21座，數量創歷史新高。目前已覆蓋27個省份及直轄市，累計開業63座，已開業面積共計591萬方，同比增長51.4%，平均出租率99.16%。
銷售強勢也帶來了大量現金回流。截至2019年底，新城控股貨幣資金639億元，同比增長40.7%，遠高於一年內到期的有息負債306億元(不含控股股東關聯借款)。但新城控股資產負債率、速動比率等其它經營指標並不算好，前者高於行業安全區間，後者低於安全數值1。
但是，新城的淨負債率大幅下降，從去年底的49.2%降至16.4%。而王曉松卻表示，相對來說，淨負債率過低也不是一個房地產企業希望看到的，因為淨負債率過低，代表未來的潛力過低，如果淨負債率過高，說明風險過高，房地產企業需要有一定的金融槓桿，我們覺得這是一個區間，我們會把淨負債率控制在40%到70%之間，會是一個平衡。
去年下半年幾乎未拿地
除出售項目外，新城控股為自救也減少了拿地。2019年，公司新增土地儲備72幅，總建築面積2508萬平方米，平均樓面地價為2421元/平米，商業綜合體項目新增1444萬平方米。而半年報顯示，2019年上半年新城控股新增土地儲備80幅，總建築面積2459萬平方米。
董事長王曉松表示，從去年下半年拿地基本上屬於停滯狀態，直到11月份和12月份，才有陸陸續續獲取一部分項目。再加上疫情疊加，很多土地出讓被延後了。截至2019年底，公司土地儲備共1.24億平方米，其中一、二線城市佔比38.30%，長三角區域三、四線城市佔比36.00%。就當下的情況而言，還是應該向一二線城市靠攏。
2020 年，新城控股計劃新開工項目90個，新開工建築面積1665萬平方米，其中住宅項目867萬平方米，商業綜合體項目797萬平方米；計劃竣工項目225個，預計竣工總建築面積3597萬平方米，其中住宅項目2557萬平方米，商業綜合體項目1040萬平方米；力爭合同銷售金額達到2500 億元，計劃新開業吾悅廣場30座，總收入超過55億元。
業績會上，新任聯席總裁曲德君補充道，預計疫情對吾悅廣場2020年租金收入的整體影響大約在5億左右，「因此，公司在2020年新開業30座吾悅廣場的基礎上，我們確定了55億的租金收入的目標。目前來看，我們對這個目標還是非常有信心的。」
整體而言，2020年，新城控股稱要堅持穩中求進的總基調，確保公司現金流合理充裕，精細化管理，優化現有土地儲備，控制負債規模，提升利潤率，強調精準投資、現金回籠。
在土地上，新城控股強調「多拿地、不拿錯地」，科學合理設置投資規模目標與評價指標，通過嚴格制度約束讓投資更加精準，避免投資失誤，確保資產能夠快速回籠資金、減少資金沉澱，通過精準投資和高效運營，實現「以資本回報率為核心，確保規模可持續增長」的戰略目標。
（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）