本文作者：美房網康老師
昨天，接連走訪了幾個北京二手房中介公司，樓市下行甚至冷清是大家一致的結論。
位於雙井的明星樓盤富力城，現在出現了很多單價從高點的十二萬降到八萬多的出售房源；位於大郊亭的珠江帝景一千萬的房子，房主直接降價二百萬出售；其他地方也是基本如此。
了解了幾個著急賣出的業主，為什麼要降價賣出，統一的回答就是著急用錢才願意降價賣出，我又問賣了房子錢準備去做什麼，比較統一答覆就是有收益更好的地方準備去投資。
前面我的文章，已經反覆說了，市場成交價格都是由著急的人決定的，或者說在交易博弈中一定是著急的人會輸給不著急的人。比如二手房買賣中，買家出價500萬，賣家出價510萬，最後成交的一定是按照不著急的人的出價，賣家如果著急那麼就會降價，買家如果著急就會漲價，如果雙方都不著急，那麼就無法成交。而中介公司是幹什麼的？中介公司就是撮合雙方成交的，讓雙方至少一方著急最好雙方都能夠著急，於是就成交了。
顯然，北京二手房的降價，根本原因就是賣出的業主著急了，這些著急的業主著急的原因主要有兩個，一個是害怕繼續降價，一個是著急用錢。比如富力城從十二萬單價跌到八萬多，就是這個報價八萬多的業主害怕繼續下跌比如跌到七萬甚至六萬。
如果不著急用錢只是害怕房價繼續下跌，這種情況就必須賣出了。如果是著急用錢但是不擔心房價下跌，這個時候完全可以抵押房產獲得資金。只要租金的收益能夠覆蓋利息，那麼就沒有必要害怕房價下跌，因為只要租金收益達到一定收益，比如超過銀行理財，一定會有人願意把錢從銀行拿出來換成房產，這個時候就是人民日報提出的「房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式」。
所以，當「房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式」的時候，也就是房價安全的時候，這個時候就是「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。
要讓「房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式」，前提必須是房子的租金收益能夠超過銀行理財的收益，當前銀行理財收益基本是年化4%左右，所以只有房產的租金回報率超過4％以上，這樣的房產才可能讓投資者把資金從銀行轉移到房子。
那麼，很多人為什麼還願意投資租金回報很低的房產吶？那是因為這些房產有預期上漲的可能，只要預期上漲的收益能夠超過銀行理財的收益，那麼一定會有很多人買房，去博取未來預期上漲的收益，這個時候即使租金回報率很低甚至根本租不出去，這些人也願意去參與這樣的預期當中。
比如上面提到的富力城為什麼能夠房價達到十二萬的高點，就是因為很多人預期房價還能繼續漲，於是在十二萬有人衝了進去，雖然他們明明知道這個房子的租金回報率只有1％點多，但是在他買房交錢的時候一定心裡想著這個房子每年的上漲收益可能是10％甚至更高，於是才有了十二萬衝進去的勇氣。在房價上行的時候，著急的人是那些害怕房價繼續上漲的人，是他們決定了房價的的最高點。這就是通常大家所說的「漲時看勢，跌時看質」。
勢就是勇氣，就是看漲的決心，就是對未來房價高度的預測。
質就是業績，就是最近回報率，就是對未來租金上漲的預測。
看清楚了，都是看漲，一個是對房價看漲，一個是對租金看漲。房價只是炒房的人熱度的體現，而租金是住房的人熱度的體現。
可惜最終富力城沒有在十二萬的價位上繼續上漲，而是選擇了倒頭下跌，跌到了八萬多。這個時候就是跌時看質的時候，也就是買家都是看中的租金回報率了。
所以，我們看到全世界的房產租金回報率基本是百分之四到五左右，不僅發達國家中的美國，德國，日本，也包括發展中國家的泰國，柬埔寨，阿聯。
這個問題讓中國決策層清醒的看到，於是才有了政治局會議六次提出「房地產泡沫」的提法。而泡沫就是無法實現的預期。
於是，才有了人民日報的文章。去年5月10號，人民日報發表文章《北京房市：價跌租漲背後》，首次用租售比衡量了北京樓市，給出了北京樓市乃至全國樓市的未來發展方向。
人民日報寫到：「所謂租售比，簡言之即是房屋租金與售價的比例，具體指的是每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。2010年，國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的「租價比」概念。計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。和美日等一些國家的大都市相比，我國一線城市的租售比明顯處於較低水平。」
人民日報繼續說：「數據顯示，北京整體租售比曾達到1：806，這意味著，一套房子需出租滿67年才能賺回買房的總價。長期以來，北上廣深等一線城市租售比持續偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200~1：300是比較正常的。但實際上，已經低於1：600，這是不太正常的現象。」
人民日報還說：「造成這種現象的原因何在？落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權政策的落實，這一因素將不復存在。」
人民日報寫到：「如果將房地產市場類比股市，將租金收入類比於股市的分紅，將房地產的銷售價格類比為股票價格，不難發現房地產市場和股市都存在著投機現象。」
人民日報指出：「未來整個房地產市場將會呈現回歸理性的趨勢，房地產炒房現象會降低，逐步回歸居住屬性，租金在房地產收入中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。」
已經很清楚了，當前中國房地產的發展方向不是房地產投資沒有機會了，而是投資風格發生了轉變，也就是未來房產投資的目標就是沒有泡沫的房產，也就是房價跟租金成正比的房產，這些房產隨著租金的不斷走高就會推著房價也不斷走高。
未來，中國房產的趨勢就是房價保持平穩，而租金會不斷上漲。
歡迎大家關注微信公眾號「美房投資俱樂部」查看更多更詳細的精彩內容。