在英國投資房產選擇「購房出租」都應該注意些什麼?

中國人在海外進行購房已經是比較常見的，基本上每年都有大量的中國人會在海外進行房產上面的投資。

很多華人移民英國熱衷於在英國買房，但也有不少人在購房之後的投資上傷腦筋，其實，在英國選擇投資購房出租是一個不錯的投資方式。購房出租(Buy-to-Let簡稱：BTL)指的是以出租為特定目的的房產投資方式，流程通常為投資者購買房產，將其出租給租客收取租金，在房價上升後再選擇出售盈利。

「Buy-To-Let」是英國特有的投資概念，根據維基百科的介紹，「Buy-To-Let」主要指專門為了出租而購買房產，也就是買房不是為了自住，而是用於投資。「先買後租」通常指的是住宅投資，也可能包括學生房產投資和酒店客房投資。

根據Hamptons International統計數據顯示，2018年出售出租房的英國房東平均獲利80,000英鎊，而倫敦的房東更是收益最多，平均獲利248,000英鎊。

可以說，在英國買房出租幾乎是「躺著也能賺」。那麼，又有哪些方面是需要特別注意的呢?

首先，我們看一下在英國買房、收房的流程和需要準備的材料：

在英國購買房產的五個流程：

首先，根據自己的目的和購房者的財務狀況，選擇合適的房產。

二、確定交易，如需貸款，提供貸款所需資料。

三、首付款：支付定金後21日內，買方需支付房屋總價款的10%作為首付款給買方律師。

四、交換合同: 雙方律師完成合同的籤訂/交換。買方律師向賣方律師支付剩餘房款，並完成產權證書和房屋鑰匙的轉讓。

五、產權轉讓：合同完成後，賣方將轉移產權證書給買方律師。繳付印花稅後，辦理土地權屬登記。完成登記之後，土地登記部門出土地證，確認買家為現在的房屋所有人。

在英國購買房產所需要準備的資料有：

1.購房人有效護照

2.近3個月的地址證明（水、電、煤、銀行帳單）

3.近3-6個月的銀行流水

收房前需要我們注意下面幾點：

●收房前6個月

如需貸款購房，建議在收房前3-6個月向銀行申請。一般情況下，貸款審批需要3個月。請注意，銀行接受貸款申請的時間是不同的，而且貸款批准後有一定的有效期，時間亦有所不同，因此必須適時與代理人/開發商溝通，以取得房產建造進展報告，為貸款作好準備。

●收房前2個月

貸款銀行委託獨立第三方評估公司，會通過電郵與購房者進行房地產評估，以免耽誤貸款流程，推遲放款。評估是由英國皇家註冊測量師來進行，通常新房市場的評估價格可能會稍低於當初的購買價格。因為評估價值體本身並不包括嶄新的家電、內裝和設備，如果交房標準包括了車位和家具，那這些價值是需要從估價中剔除。

●收房前1個月

這個時候，買方律師行已經把一些需要籤署的文件以郵件的形式發給買家，請務必根據律師的指示準備好所有文件，並儘快將所有原件快遞以掛號信方式寄送到英國律師事務所。

●收房前1周

國際匯款需要時間，現在外匯出境也需要審核，所以建議買家儘量預留時間，最晚在收到房款前一周將所需款項支付至買家律師指定的客戶專用帳戶。

●收房交易日

律師辦理房屋徵收的法定手續，並將最終款項匯入賣方律師的帳戶。交易完成後，買方會收到律師的確認郵件。恭喜你成為英國的房東。

畢竟海外房產市場不同於國內，具體的市場交易規則和購買流程也與國內有所不同，這就要求各位購房者提前了解英國房產市場的交易規則，並按照正規手續辦理房屋交易。

上面提到的是在英國購置房產到收房的流程和需要的材料，那麼我們說回「購房出租」項目，他為什麼是多數投資者的選擇？

Buy-to-Let（購房出租） 的優勢

第一：還貸壓力更小

選擇貸款購買購房出租項目時，可以選擇每月只還利息，到期一次性還本的方式，這樣每月的租金就可以用來償還貸款月利息，相比每月還本付息的方式要緩衝很多。

第二：統一出租管理

有的購房出租項目開發商會進行統一出租管理，您也可以選擇個人管理或委託房屋中介管理。換句話說，做國際房東，輕鬆在家就可以賺到睡後收益，方便放心省心。

第三：升值價值可觀

眾所周知，好地段的房產項目在後續的房價變化中肯定會呈現上升趨勢，適時轉售賺取的收益將非常可觀。

投資回報率

總投資回報率是指年租金收入所佔房產價值的百分比，用于衡量投資回報高低，投資回報率越高未來潛在收益就越高。

房產的投資回報率是左右投資者進行投資的一個點，同一個國家不同城市不同區域的投資回報率不一樣，具體項目具體分析。

注意事項

「Buy-To-Let」的好處顯而易見，英國金融市場歷史悠久，成熟穩定，房產又是一項能夠保值增值的投資，外加英國各地房屋建設供不應求，以首都倫敦為代表的大城市更甚，買賣及租賃市場缺口大，所以投資風險低。對海外房東而言，這種投資也是一種很好的分散風險的方式。但任何投資都是收益與風險並存的，「Buy-To-Let」領域也不例外，主要有以下幾類：

1. 政策風險

最主要的風險是政府政策的重大變化，譬如政府近年推出的租戶權益保障措施，增加印花稅附加費，要求房東必須加入第三者存款保障計劃等，這無疑增加了房東的成本費用。

2. 槓桿投機

槓桿投機是指房東貸款購買房產，並期望房屋日後能以更高的價格出售，或者每年租金收入能夠維持或超過貸款需支付的利息。對房東而言，如果他們不能及時支付按揭還款，銀行就會設法回收房屋所有權。此外，如果利率上漲，或者房價下跌，房東有可能會變成負資產。

3. 租客風險

根據英國非法租用房屋罰則（Penalties for illegal renting），房東不能將房子租給在英國沒有租房權利的人，並且房東在房屋出租前必須進行租房權檢查，同時保留相關證明。對違反要求的房東政府將會進行罰款，如果房東存在包庇非法移民的情況，則會受到更加嚴重的懲罰。英國政府官網列舉的沒有租房權利的人有以下幾類：

●持有未被允許進入或留在英國籤證的人群；

●籤證已經過期的人群；

●提交非法資料或虛假資料獲取籤證的人群。

當然，在後續房屋出租打理方面，如果你和我一樣，無法時刻關注到海外房產的出租情況，非常建議找正規專業的中介出租管理。花更少的錢，節省更多的時間和精力。

如何選擇BTL房產

購買自住房屋時，客戶只需要考慮自己的喜好、品味和經濟能力。但是，如果買房的目的是為了把房子租出去，那麼最先關注的則是「你想要租給什麼樣的群體，針對這些群體，你的房子是否有吸引力」。

1. 位置

和國內房產一樣，好位置不僅能吸引租戶，增值的可能性也更大。所以選擇時要考慮房屋周邊的配套設施是否齊全，交通是否便利，如果想要租給學生，還要考慮房子離學校的距離。

2. 建築類型

國外的住宅分為房屋（house）和公寓（flat），這個主要根據自己的經濟能力確定。

3. 新/舊建

就是我們常說的一手房還是二手房，一手房維護成本低，更容易租出去，但是二手房比較便宜，有些房子獨特的建築風格也是很大的買點。

4. 房屋布局

這個無需贅述，就是我們常說的幾室幾廳。根據相關調查，除倫敦外，兩居室最受歡迎。

5. 設施設備

即購買的房屋是否有獨立的廚房、浴室，以及水電等設施是否齊全。

6. 維修

購房前最好檢查房屋損壞情況，溼氣、黴菌、滲漏或結構問題等可能會在未來導致更多的成本，不及時維修也會遭遇租客的投訴。

7. 環保設計

英國對環保十分重視，在購買前，一定要確保房子符合相關環保要求，否則未來有可能繳納更多的稅費。

8. 其他

是否擁有停車場，有沒有花園等開放空間，光線是否充足等等。

當然，以租房為目的的話，儘量優先考慮租客的需求，並且確定好租房的客戶群體類型，因為在英國租賃市場非常完善，出租的客戶群體不同，也有不同的規定。

英國有上百家銀行提供BTL投資出租房貸款業務，各家銀行針對的客戶群體和房產類型以及政策細節各不相同。

但通常情況下BTL投資方貸款比例會最高不超過房子購買價和評估價孰低的75%，僅有少數銀行可以到達80%。絕大部分銀行的BTL貸款可以允許客戶選擇Interest Only-每月只還利息，到期一次性還本的還款方式，且選擇什麼樣的還款方式不影響貸款利率和金額的高低。

因此借款人每月只需要支付利息部分，還款壓力較輕，但是在貸款到期時需要一次性還清欠款本金。對於BTL房產投資客戶，可以在最後到期前將房產出售用來償還銀行欠款本金。

對於普通投資者來說，通過「Buy-To-Let」的方式不僅能獲得穩定的租金收入（rental yield），而且自2009年金融危機後英國房價保持高速增長，他們在這個過程中也實現了資本增值（capital growth），故「Buy-To-Let」逐漸成為一種受歡迎的投資方式。

在根據抵押貸款機構協會(Council of Mortgage lender)的數據，2017-18納稅年度，英國購房出租投資者的數量升至250萬，在過去的十幾年裡，私人租賃的規模翻了一倍多。到今天，「Buy-To-Let」不僅受到英國本地人追捧，也被海外投資者青睞。

所以如若想要在英國進行房產投資，購房出租或許是一種很不錯的投資方式。

「三面環水，自然宜人」

一覽金絲雀碼頭、O2 Arena 和金融城等絕美景致

交通便利，伊莉莎白線覆蓋區域

項目名稱：London City Island

開發商：Ballymore

地址：Ballymore Properties Ltd

當地行政區：Leamouth半島

產權：999年

停車位：￡30,000

預計交房時間：公寓現房，Townhouses 2021Q1

保修期：10年建築保證

物業費：￡5.05/年/平方英尺

地租：每年/suite￡400/ 1bed￡500/2bed￡750

London City Island位於倫敦東二區，擁有360度水景環繞的高檔小區，東臨皇家碼頭Royal Dock，西鄰金絲雀碼頭Canary Wharf，自然環境極致優美，提供了便利舒適的生活環境，安靜安全。London City Island總佔地面積12英畝，配套豐富，生活奢尚，擁有倫敦「曼哈頓」的美譽，絕對是獨一無二、激動人心的濱水社區。

尤為重要的是 City Island 緊鄰Waterline 公園，公園自然生態極佳，各種潮汐階地、防波堤、小山和平臺點綴其間，讓您與河水親密接觸。

London City Island入駐倫敦電影學院（The London Film School）和The Line藝術大道。倫敦電影學院一直備受推崇，在全球各大電影節無比成功，該校決定從其目前位於Covent Garden的校址遷至London City Island項目，這是對倫敦東區文化活力及不斷擴大的藝術場地的肯定。

交通便利

步行橋建成後，將讓 London City Island 成為倫敦市交通最發達的開發項目之一，從這裡步行2分鐘即可抵達銀禧線（Jubilee Line）車站以及景寧鎮站（Canning Town Station）輕軌車站，只需乘坐4分鐘、11分鐘和20分鐘地鐵，即分別可到達金絲雀碼頭（ Canary Wharf ）、倫敦橋（London Bridge）和邦迪街（Bond Street）；乘坐輕軌則只需6分鐘即可到達倫敦城市機場（London City Airport）。由於距離銀禧線車站很近，這意味著前往世界上最成功的音樂會舉辦場地——O2體育館只有一站地，前往歐洲最大的購物中心——斯特拉福德西田購物中心（Westfield at Stratford）以及伊莉莎白女王廣場（Queen Elizabeth Park）只有兩站地。

同時，London City Island位於伊莉莎白線（Crossrail）的兩個車站Customs House站和金絲雀碼頭站之間，2018年 橫貫鐵路全線開通後，這兩個車站將成為其中最大的車站之一：將大幅度減少倫敦旅遊時間，提供高效的上下班/郊區乘客運輸服務，通過倫敦中心地區將Berkshire和Buckinghamshire與Essex和倫敦東南部地區連為一體。

教育資源

項目旁就是倫敦電影學院和英國芭蕾舞學院，坐享藝術殿堂。位於東區的瑪麗女王大學，格林威治大學都可以方便到達。乘坐地鐵也可以快速到達LSE, UCL, KCL等優秀大學。

項目介紹

該項目所有住客都將是City Island私人藝術俱樂部的會員。會員配套包括會所、禮賓服務、TheGrocer 商店、健身房、SPA&水療、遊泳池和花園，將帶給您「最英倫」「最繁華」的時尚生活。

戶型推薦

一房/52平方米

二房/76.1平方米