喆薦|酒店空間裡能不能「長出」一家WeWork?

文章來源：空間密探

我們都知道，疫情大大推動了酒店業科技應用的進程，除此之外，它還讓酒店空間加速了一些特殊的變化——因受到第二波疫情的影響，英國倫敦等地大多數員工需要居家辦公，多家英國酒店開始為那些不想居家辦公的人提供客房辦公的服務。酒店+聯合辦公在此前火過一陣，爾後便開始沉寂，那麼，這種空間形態到底是偽需求，還是一個有待開發的潛在需求？本文稍作探討。

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倫敦酒店的新生意：花1/4房價來辦公

因歐洲第二波疫情來勢兇猛，自10月17日開始，英國倫敦等地正式進入高級別警戒，大多數員工需要居家辦公。人員流動的限制，首當其衝受到影響的就是仍在艱難前行的旅遊住宿業，好在相關企業已經積極展開自救。

前不久，數百家英國酒店開始提供客房辦公的服務，把預訂服務改為從早八點到下午六點的辦公時間段。入住辦公的客人，可以使用酒店健身房及泳池，有的酒店甚至還提供高帶寬網絡、免費列印、午餐、熱飲等。而根據酒店類型不同，客房辦公的費用介於35英鎊至1500英鎊之間。據英國倫敦某酒店營運長表示，一間套房一晚的價格是1500英鎊（約合人民幣12970元），但早9點到下午5點辦公一天（含午餐）僅需350英鎊（約合人民幣3026元），即一晚價格的1/4，還可享受商務服務及便利的交通位置。

這樣價格優惠的客房辦公服務，對於那些需要正式商務辦公空間的客人無疑是剛需。其實，酒店對於這個新業務的開展並不陌生，早在國內聯合辦公誕生之前，甚至是行業鼻祖WeWork出現之前，酒店已經出現了這一業態。

2009年開業的紐約Ace酒店，大堂不設密碼的WiFi在當時吸引了不少自由職業者和社區居民。不過，Ace酒店沒有驅趕他們，而是在大堂裝上了不少插座，並提供食物和飲品。加上酒店本身時髦的設計，很快就將曼哈頓中心的創意人群吸引了過去。自此，Ace酒店的大堂就成為了一個「新型的公共廣場」，即後來出現的聯合辦公業務雛形。

這股由Ace開啟的潮流迅速影響了整個酒店業，從特拉維夫的Link酒店到首爾的Ryse酒店，再到全美大學城中的Graduate精品連鎖酒店都在效仿。

所以，這一次倫敦酒店們的「新生意」不能算作是一項全新的業態，但可以視為一次有效拓寬酒店聯合辦公服務寬度的嘗試：將原本依附於公共區域的聯合辦公業務延伸至客房內，並提供更多元的辦公服務。

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辦公時代：熱鬧的1.0和寂靜的2.0

如前文所述，在Ace酒店的先導示範加上WeWork的後續刺激，越來越多的酒店開始了聯合辦公業務的嘗試。錦江、華住、開元等幾大酒店集團，都或多或少地以資本或是實體業務的形式參與其中。

而評價酒店聯合辦公近年來的發展態勢，開元酒店集團副總裁朱明生的一句話較為客觀，「酒店聯合辦公從熱鬧到寂靜，既有時代的因素，也有行業的因素。」

熱鬧的1.0時代

2015年，隨著國內聯合辦公行業的爆發，國內酒店行業也開始重視聯合辦公業務，從資本、合作、運營等不同角度切入其中。這一年，華住酒店開始布局聯合辦公空間，在隨後的2年時間內，先後投資了思微、方糖、創邑，並與勵業公社展開了深度合作。

2016年10月13日，上海錦江國際酒店（集團）股份有限公司確認了投資美國聯合辦公空間WeWork的消息，包括錦江酒店在內的投資者向WeWork投資了2.6億美元；2017年10月，首旅如家酒店集團與共享辦公品牌優客工場達成戰略合作。首批落地的兩家樣板酒店分別是上海徐匯和頤至尊酒店和如家精選酒店北京東四店；2019年，雅高集團聯合法國開發商Bouygues Immobilier推出了聯合辦公業務Wojo，並計劃在2022年將Wojo從原本的10個站點擴展到歐洲的50個站點。

在一些行業專家看來，酒店+聯合辦公的組合業務，無疑是空間價值的疊加。尤其是對於一些大堂空間沒能創造更多經濟價值的酒店而言，聯合辦公就像是一塊甜美的糖果，吸引諸多酒店玩家一擁而上。

寂靜的2.0時代

但是，經過三年近乎「瘋狂」的發展，聯合辦公行業在2019年迎來寒冬，資本回歸理性，投資融資大幅降溫。據VCSaaS的數據顯示，2018年至2019年3月，聯合辦公品牌減少約40家。這一波寒流也影響到了酒店中的聯合辦公。尚美生活旗下的集長租公寓、聯合辦公為一體的LIPPO公社如今不再推廣，其門店也被改造為尚客優品。裸心集團單獨開設的裸心社業務以被WeWork中國收購的結尾告終。

究其原因，優客工場創始人毛大慶曾在接受媒體採訪時直言，酒店做聯合辦公的挑戰之大——「怎麼讓有移動辦公需求的商旅人群覺得在酒店的共享辦公空間辦公、搞活動，比在寫字樓裡來得更舒服、更有意思。」而這也是酒店聯合辦公陷入寂靜的第一個原因，市場教育不足。儘管不少商旅客人已經習慣了在不同城市選擇相同的聯合辦公空間辦公，但是他們並沒有適應選擇入住有聯合辦公的酒店並完成工作。這個市場教育過程，還需要一定的時間。

其二，很多中檔酒店並不能為客人提供完善的辦公硬體服務。對於一些商旅客人而言，因為需要實地拜訪的客戶大多屬於重要客戶，所以對於會面空間會有一定的要求。但是很多中檔酒店侷促的辦公空間，並不能滿足這類客人的需求，再加上投影儀和小型獨立辦公室等硬體設備可能的空缺，導致了他們會選擇酒店之外的空間。

最後一點，酒店本身欠缺辦公空間產品運營的經驗。即便都是空間，但是酒店的運營與辦公空間的運營還是相去甚遠。酒店空間的運營重在為客人提供盡善盡美的住宿性服務，而辦公空間的運營則重於滿足辦公人群的辦公需求。例如，人們在辦公時有時會尋求財務、法務等專業性企業服務的支持，而這些均屬於普通酒店日常運營中不曾涉及的服務範疇。

多重因素疊加，導致了酒店聯合辦公從原本熱鬧的1.0時代發展至寂靜的2.0時代。不過，過度悲觀倒也不必，因為業態發展的寂靜也意味著其中有待改進之處，對於那些想要繼續深入發展這一業務的酒店而言，反而能夠起到一些啟示作用。

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3.0時代，酒店能不能「長出」一家WeWork？

疫情改變了全世界，酒店無論是主動還是被動，生態都在發生巨變。酒店和辦公，又賦予了新的內涵，一改以往辦公空間只能置身於公共空間的觀念，將客房推向了聯合辦公的舞臺。

儘管之前，紐約聯合辦公Serendipity Labs的創始人John Arenas曾表示，「根據我們的經驗，公司需要員工出差，但似乎員工在酒店客房裡的工作效率並不高。」但是對於當下第二波疫情來勢洶洶的歐洲等國而言，相比起居家而言，酒店客房或能創造更高的工作效率。而這，或許會成為敲響了酒店聯合辦公3.0時代大門的契機，只不過，在新的時代，對於酒店和聯合辦公雙方而言，他們在其中的角色都有了些許的變化。

於雙方：在居家辦公大潮之下的一次雙贏協作

在合理組合的情況下，酒店的住宿的價值可以與聯合辦公的工作的價值疊加。只不過寂靜的2.0時代揭露了一個現實，單純的租賃工位，在競爭日漸激烈的酒店市場，再也不能打動曾在合作中受過挫折的玩家了。

但是，當下的居家辦公大潮，極有可能成為敲響3.0時代大門的新機遇。根據美國Enterprise Technology Research (ETR)的調查，2021年全球永久在家辦公的員工比例預計將增加一倍，將達34.4%。常規的聯合辦公空間或許出於疫情防控不敢隨意進入，但是有著酒店+辦公雙重把關的酒店聯合辦公，或將成為那些不願在家辦公的人群的最優選擇。

於酒店，成為時髦社交的城市客廳

對於酒店而言，社交功能已經成為近年來發展的重點之一。尤其是Z世代已經成為消費主體，佔到酒店顧客總量的三分之一，他們從小對於社交、社群都保持著高度參與感。而這也正是近年來W酒店等社交屬性明顯的酒店，在社交媒體上備受好評的理由之一，能夠讓客人不出酒店便輕鬆完成社交。未來這也可能成為聯合辦公之於酒店的理想發展目標，辦公空間成為酒店中滿足客人時髦社交需求的城市客廳。

紐約的Ace Hotel有兩個側門，一個是通往擠滿小眾設計的Opening Ceremony，另一扇則是直接連接鼎鼎有名的Stumptown Coffee，這種融入城市商業的酒店形態，也是受到當地年輕人歡迎的原因之一。

於酒店：成為旅途中的城市媒介

無論是商務出行或是休閒度假，人們從不介意旅途中多出一處，讓自己對屬地文化理解更透徹並感受當地特色的城市媒介。

很多聯合辦公企業會選擇一些具有當地特色的老舊物業進行改造，在提供辦公硬體服務的同時，保留能體現屬地文化的特徵。比如WeWork落地北京文化新地標北京坊的旗艦店，其原物業是一家百年金店，除了內部空間的改變與創新，這裡保留了大部分歷史建築的原有風貌，想讓人們在老北京的胡同裡，看見歷史。其中不乏千裡江山圖，紅旗轎車、銅鍋涮肉造型的霓虹燈等最具標誌性的元素。而這些，也是3.0時代打造聯合辦公空間的酒店所要做到的方向之一。

於辦公，完成輕資產模式輸出拓展規模的夢想

對於聯合辦公而言，與酒店合作是繼大業主合作之外，較為心儀的合作之一。因為這意味著，聯合辦公品牌方能夠以輕資產形式，實現品牌規模拓展的夢想。畢竟，相比起租賃的成本，僅輸出品牌服務，並提供空間設計、建造以及管理服務的費用會大幅減少。

未來，會有越來越多的聯合辦公品牌傾向與大型酒店集團進行輕資產合作，一方面，對於品牌而言，這樣的合作成本低，另一方面，一旦有了成功運營的範本，那麼便能在集團內部快速複製，實現規模擴展的加速。美好願景實現的前提是，聯合辦公能夠滿足上述兩個酒店對於未來空間的發展需求。

當然，在3.0時代，最讓人期待的就是，酒店能不能「長出」一個WeWork。儘管這家行業鼻祖遭遇了上市折戟，但是其過去所塑造的企業文化和品牌效應，依然值得其他玩家學習並超越。如果能夠將酒店在住宿空間打造的經驗，與聯合辦公在辦公空間運營的能力相結合，給出商旅客人一個意想不到的驚喜也是大有可能。

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1368億市場的分食指南

艾媒諮詢最新發布的專題報告中表示，2020年中國聯合辦公整體市場規模預計達到1368.2億元。此外，據前瞻產業研究院統計，預計到2022年，中國聯合辦公面積預計接近 8000萬平方米。同時，中國有近4億的辦公人口，將成為世界最大的聯合辦公市場。

所以如何在2022年之前，做好準備並在世界最大的聯合辦公市場中分得一杯羹，個人認為，以下4點可供參考。

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概念背後,玩點實在的

酒店要清醒認識的一點是，遇到了客房過剩、客房平均收益下降等發展瓶頸，聯合辦公並不是最好的解藥。尤其是那些中低檔酒店，本身的公共空間早已不能再容納聯合辦公空間的時候，沒必要跟風。

對於那些有足夠寬裕空間的酒店而言，在打造聯合辦公空間的時候，需要注重辦公人群的實際需求，與其放置一堆好看但並無大用途的裝飾物，不如換上更受歡迎的辦公必需硬體，如印表機、高速網絡等，提升工作效率。

02

辦公場景下,有度的社交取捨

良好的辦公空間設計，能夠有效緩解商旅人群的孤獨感，並加強他們與空間甚至是酒店的聯繫，從而進一步加深他們對酒店的認同。但是，辦公社交不同於普通社交，一些溝通多出於辦公所需，而非消磨時間或僅是為了拓展交際圈的閒聊。

以WeWork為例，其設置了公共空間、茶水間、休閒放鬆區，還是連接上下兩層的樓梯通道、屋頂露臺，這些看似與辦公無直接關聯的空間，其實都在為職場社交創造場景。而酒店聯合辦公也可以提供這類輕社交的小區域，如mini咖啡吧便可以滿足辦公人群的基礎社交需求。

03

是否對外開放？權衡利弊

早在聯合辦公進入酒店之際，有業內人士就認為，酒店主要是提供旅客住宿、休閒的場所，聯合辦公空間的加入會影響到酒店自身的居住環境，也會對酒店原有住客造成一定影響。一些對私密性要求高的酒店客人會有這方面的顧慮，也是情理之中。但也有的酒店，尤其是以社區為載體的品牌，在他們看來，人來人往的大堂，更能體現其社交屬性以及辦公空間運營的成功。

其實，關鍵在於做好辦公空間的客群運營管理。所以，這是個開放性思考題，沒有固定答案，而是由酒店自行選擇，可以僅對入住的客人提供，也可以對外開放。

04

避免過分商務,減弱旅途輕鬆感

曾有人認為「沒有什麼是比把酒店的公共空間商業化更糟糕的延伸了」。除了上文中提及的隱私性擔憂之外，酒店大堂更是一座美學聖殿與隱秘的烏託邦，承載了創造者的美學與態度，更能夠為晚歸的旅人掃淨倦意。

所以聯合辦公空間的打造不能過於商務，無論是商旅客人或是偶有辦公需求的入住客，都不想捨棄的是旅途的輕鬆感。而這恰恰是酒店聯合辦公之於寫字樓聯合辦公最有優勢的特色之一。

寫到這裡，想起Ace創始人給自己的定義是「文化工程師」，旗下每個酒店都濃縮了當地的人文情懷與歷史精華。聯合辦公其實只是內嵌其中的業態之一，除此之外，咖啡店、烘焙坊、鮮花、音樂、甚至是表演都在其中。而這，這正是酒店做聯合辦公空間的理想化模樣之一。

世界不缺獨具創意的商業模式，而能不能成功，還是要看背後的人，以及運營的技巧。酒店+聯合辦公，我看有戲！

END

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