從6月11日因重磅土拍登上樓市頭條，到近期內部首批住宅項目面世開啟刷屏模式，怡心湖話題再次席捲成都樓市。「產城湖」、「公園城市範本」、「3+3+N」等關鍵詞再次被反覆提及。
但銳理君認為，發展到現階段，看清現實中的怡心湖，比研究它的規劃更重要。梳理來看，「兌現」才是2019年怡心湖最應該被注意的關鍵詞：怡心湖市場價值、建設進度、核心區開發，在這一年都迎來了分水嶺，也讓市場各方見證了什麼是「怡心湖速度」。
壹 | 地價三級跳，3年晉升城南市場新價值高地
從房地產角度看，「樓面價14820元/㎡、12350元/㎡」、「溢價率121%、99%」，是怡心湖市場價值「兌現」最真實的寫照。
生態IP+產業IP+城市中心
是怡心湖市場價值兌現的三大前提
自2016年怡心湖規劃落定，陸續「投注」房企超過16家。房企激情「搶灘」，追根溯源在於怡心湖坐擁其他很多版塊難以匹敵的兩大IP：「一湖七公園」的生態資源與「3+3+N」特色高精尖產業。
湖區是城市名片的上佳選擇，湖居更是物業開發的價值利器。從新加坡濱海灣、瑞士日內瓦湖區，到蘇州金雞湖、深圳香蜜湖，再到成都的錦城湖、東湖，無一不印證著湖居的吸引力。
產業則是一個版塊興起蛻變的重要支柱，不僅能帶動經濟增長，推動城市配套落地，更能導入大量人口，孕育龐大居住需求。
從區位看，怡心湖以西是雙流國際空港商務區，以東與天府新區無縫銜接，以北沿劍南大道與高新區大源、金融城等版塊一脈相承，「城南樞紐節點」、新的「城市中心」標籤也再次被凸顯。
地價三級跳+城南最高價
是怡心湖市場價值兌現的生動體現
但「入湖門票」有限，絕大多數房企只能選擇在外圍排兵布陣或試探徘徊。過去眾多貼上怡心湖標籤的項目，並不在「官宣」的怡心湖規劃內。
從2015年概念提出到如今，真正出自怡心湖核心區（即規劃區域，下同）內，目前有且只有5宗住宅類地塊。
今年6月11日，是怡心湖核心區土地價值爆發最直接的見證。當日，27家房企現身拍賣現場，經過上百輪鏖戰，兩宗地最終溢價121%、99%成交，成交樓面價達到14820元/㎡、12350元/㎡。
「刺激」的是，14820元/㎡的價格，不僅更新了雙流樓面價紀錄，更成為城南目前最高的名義樓面價（未計算配建與移交等附加成本）。
城南拍賣地塊名義樓面價前10，統計截至8月22日
在怡心湖規劃出臺之前，泛怡心湖區（即華府版塊）樓面價集中在1字頭至3字頭；之後，樓面地價直接跳漲至8字頭，並且三年時間，地價完成三級跳（如下圖所示）。
撥開現象看本質，地價走高的軌跡正是怡心湖開發重心演變：從外圍（泛怡心湖區）向中心（怡心湖核心區）聚攏，價值也逐步推高。
貳 | 藍圖落地、軌交加碼，怡心湖湖區明年有望「營業」
房企的觸覺最為靈敏，怡心湖行情直線走高固然與市場環境不無關係，但真正促使房企「用腳投票」，最關鍵還是來源於怡心湖本身從規劃藍圖加速兌現，利好消息接踵而至，市場信心與期待值不斷UP。
最新的消息來自軌道交通。
8月21日，成都軌道交通第四期建設規劃獲批，就包括將會穿越怡心湖內部的19號線二期。
（圖據該項目環評公示，具體走向、裡程、站點以實際建設情況為準）
7月31日，地鐵5號線12個車站正式移交運營公司，年底有望通車。這意味著坐擁南湖立交站、怡心湖站（原高峰站）、龍馬路站接駁的怡心湖正式進入「有地鐵時代」。
今年是成都TOD發展元年，按照規劃，地鐵14、19、22號線的交匯點——怡心湖北站將打造TOD項目，預計年內啟動建設工作……
軌道交通和TOD的加持，註定會改變未來怡心湖發展格局。
與此同時，從核心區道路、湖區建設節點和動作來看，2019年動真格的「怡心湖速度」也為各方信心和預期值加保險。
o 3月，怡心湖（B區）綜合管廊完成57%、天保大橋完成約34%、雨汙水管網完成約35%；
o 5月29日，雙流區正式審批「怡心湖建設工程」，投資額超過17.7億元，項目計劃將於明年12月竣工；
o 8月1日，怡心湖C、D區環湖路和綜合管廊工程開建；
o 8月，怡心湖B區，總長約7800米11條市政道路建設已完成65%，天保大橋完成85%；
o 預計12月底，B區主湖區與道路全部成型；
o 預計2020年5月，怡心湖主湖區開始蓄水；
o 預計2020年底，湖區基本建設完成，呈現景觀效果。
根據網上流傳的航拍圖看，在今年初，怡心湖B區內部輪廓（如規劃道路）已基本成型（如下圖）。正在修建中的連接B/C區的天保大道，也在加緊建設中。
（年初正在施工的B區，環湖路輪廓成型，其他建築也已開建；圖片來源於網絡）
此外，在教育方面，也有了更確切的消息。在官方對網友「提升怡心湖板塊教育資源的建議」的回覆中，「在怡心湖區域控制性詳細規劃規劃落實有4處中小學用地」被提及。
叄 | 首個「開門迎客」項目問世「怡心湖生活」正式拉開序幕
更值得注意的是，作為「產城湖」的怡心湖，在居住層面也迎來實質性進展。銳理君看到在華府大道與牧華路交匯處的住宅項目目前部分樓棟已修至11層左右，而該項目正是怡心湖核心區首個「開門迎客」的樓盤——天湖灣。
分析來看，在天湖灣項目上，「怡心湖速度」再次得以展現：
「 其拿地房企香港置地是最早佔位怡心湖核心區的一員，並快人一步成功搶灘率先啟動的封面區域（B區）；與此同時，香港置地「牽手」龍湖、金科，三劍合璧，發揮各家所長，合力推動天湖灣成為怡心湖核心區首個「開門迎客」的樓盤，去開啟真·怡心湖湖居時代。」
並且，銳理君了解到，天湖灣首批次將推139㎡與149㎡全四房房源，這是典型的改善產品，瞄準的正是成都城市中堅力量的中產階層。再從其在園林——社區——生活頗費心思來看，天湖灣顯然有意去為怡心湖塑造起一個湖居改善標杆。
【三家上市房企優勢資源強勢整合】
去年底拿地後的香港置地並沒有選擇單打獨鬥，而是拉來龍湖、金科合作開發。合作開發，優勢互補，可以賦予項目最大化的競爭力與品質感。
香港置地始於1889年的香港置地，隸屬於世界500強怡和集團，開發足跡遍布中國、新加坡、馬來西亞等多個國家，被稱為「亞洲高端物業建造者」，極具國際化視野與高端項目開發經驗；於內地市場已在北京、上海、重慶、成都等多個核心城市完成布局，其中成都高端項目代表環球匯·天譽正是其傑作。
龍湖集團千億房企龍湖已是成都市場的「老朋友」，入蓉十五年多個區域標杆項目拔地而起，從早期的晶藍半島、弗萊明戈，到近兩年裡的龍湖天宸原著、景粼玖序，已打造三十餘個項目遍布全成都，有著「中國園林專家」的美譽，其「五維園林景觀」被業界視為學習的樣本，其物業服務更是有口皆碑。
金科地產被冠以「花園洋房之父」的金科，業務擴張至全國60餘城，在產品研發上造詣頗高，擁有上海金科設計院和重慶金科建築設計研究院兩大產品設計研究院。2018年 「三系一核」——以東方人居為核心的瓊華系、博翠系、集美系三大產品系問世，金科產品全面迭代升級。從重慶金科九曲河，無錫金科蠡湖，再到成都金科博翠府，金科的產品總能給市場帶來驚喜。
在高端項目開發經驗、後期運營服務、產品打磨能力、市場口碑與品牌調性等多個維度，香港置地、龍湖、金科既有共性，又特長鮮明，三家聯手，無疑讓天湖灣的怡心湖改善標杆定位具備強有力支撐。也因此，作為三家頂尖級品牌開發商的集大成者——天湖灣，一經亮相便備受關注與期待。
【在核心區之上營造湖居生活】
搶先機，佔位核心區「城市封面」
值得一提的是，在時間「快人一步」的 天湖灣，在區域落位上也同樣「技高一籌」。天湖灣正鑲嵌在怡心湖「封面」——定位為湖濱中心商務區的B區（A區為活力運動區、C區為學研創綜合產業區、D區為生態辦公區），這裡既是怡心湖率先啟動區，更是主水域怡心湖本湖所在地。
不僅如此，按照規劃，萬科夢想城、藝術中心、星級酒店、濱湖商業街、城市展覽館、企業總部集群……頂級城市資源於這裡匯集；而B區也是交通通達度最完善的區域（東臨建劍南大道，北臨牧華路，規劃的19號線穿區而過）。
但按照控規圖，整個B區只有兩個住宅項目，其中之一便是天湖灣。
純板式建築，讓社區資源實現均沾
天湖灣佔地93畝，容積率2.5，自帶改善基因。項目共規劃了17棟樓（包括1棟人才公寓+後期物業中心），呈點陣式分布，讓（社區、景觀）資源均沾，戶戶看景；同時均為南北通透的純板式設計，搭配45-60米樓間距與錯落式排布，不僅視野、通風、採光更優化，還能做到戶戶朝南，而正南正是湖區方向。
（天湖灣鳥瞰效果圖，整個空間進退有度，疏密有致）
17%的建築密度，將更多空間還給業主
據了解，天湖灣的建築密度為17%，加上部分樓棟架空層空間，整個項目有超過83%的土地被用來打造園林景觀、社區空間、生活服務站等，將公共空間塑造成為一個大型的可休憩、可玩耍、可運動、可交流的室外會客廳，讓園林景觀成為生活的一部分。
應當看到，天湖灣的問世： 於怡心湖而言，是其核心區居住兌現啟幕的標誌；於購房者而言，「貨真價實」的怡心湖湖居生活變得觸手可及；於成都市場而言，作為怡心湖內部首個開門迎客的樓盤，天湖灣無論是項目打造、產品設計、亦或後期生活運營必然會是後來者參考的對象。 在城南新城市封面的核心區域之上，正式開啟怡心湖湖居生活的天湖灣，能否成為一下個成都「湖居」樣本？我們拭目以待。