文：冬紅
對於今天的房產來說，它不僅具有居住屬性，還具有金融屬性，這就賦予了它抗通脹的保值增值功能。但是，房產又屬於商品，應當遵循商品市場價值規律。因此，具有多重屬性的房地產是一種特殊的商品，受多種因素的影響。現在我們省吃儉用買房，甚至需要掏空「六個口袋」，此外還要搭上未來一二十年的大部分收入。那麼，未來我們的房產究竟值多少錢呢？
近20年來，房價漲多跌少，整體呈螺旋式上升趨勢。1998年，全國商品房均價剛剛突破2000元/平方米大關，據相關部門統計，商品房均價為8736元/平方米，漲幅達337%。當然，這只是平均價格。規模稍大一點的城市，其漲幅度遠遠超過這個數字。以北京、上海、廣州、深圳為例，20年前，住房均價大多徘徊在3000-5000元/平米之間，但現在至少高出10倍。
在弄清這個問題之前，我們應該大致判斷一下未來房價的大方向，也就是說，房價未來到底是漲是跌？在回答這個問題之前，就有必要分析一下影響房價的主要因素有哪些變化？從過去中國房地產發展的軌跡來看，影響房價的主要因素有三個方面：
第一大方面，貨幣增長速度
如果全社會所有商品的總價值是100萬億，而國家發行的貨幣總量也是100萬億，那麼此時一種商品的價值是10元，但是如果國家發行的貨幣是200萬億，那麼這種商品的價格就會變成20元，這就是我們所說的「錢不值錢」。商品本身的價值沒有增加，只是通貨膨脹而已。房子本身就是一種商品，只是一種大件的商品，這也同樣適用於這個道理，而房價漲跌也一定會受到貨幣增發速度影響。
第二大方面，土地價格增長速度
一般來說，土地價格成本佔商品房價格的60%-70%，其他成本，包括建安、人工、管理等成本，只佔房價的1/3。因此，說物價上漲是由於工資和原材料價格上漲等因素造成的，是不完全的。除了開發商自身的需求外，主要原因還是地方「土地財政」的置換率。2018年，全國土地出讓收入達到6.5萬億，比連續多年上升的2017年增長四分之一。除一線城市對土地的依賴性下降外，多數城市土地收入佔地方財政收入的比重不降反升。
第三大方面，人口增減因素
總之，房子還是用來居住的。房價的漲跌必然與人口的增減有關，根據聯合國預測，到2030年，中國城市化率將達到70%，相應的城市人口將達到10.2億。與2018年相比，城鎮人口將增加2億左右。按照目前的趨勢，大約有一半的人口，即1億人來自農村。這還是城市的新增人口，其他是自然增長和區劃調整。從這個角度看，5年後，城市人口將有相當大的增長，當然這也是支撐樓市的基礎。
現在花100萬買一套房產持有，5年後能值多少錢？內行人來分析一下
前面的討論是我們推斷未來房地產價值的基礎。2017年前10年，我國廣義貨幣M2發行量年均增長率保持在11%以上。而2017年和2018年，我國廣義貨幣M2發行增速均降至8%出頭。這與經濟增長進入中高速的步伐是一致的，那麼未來還會繼續下降嗎？這仍取決於經濟增長率。現在的共識是，經濟增長率將進入「L」型，即8%的增長率，即上下浮動，將持續相當長的一段時間，至少不會再出現快速下行。
這樣，我們對未來相當長一段時間的房價趨勢就有數了，包括未來五年的房價走勢。結果有兩個：一是大概率還會繼續上升；二是增速下降，進入相對平穩的增速。當然，正如一開始提到的，我們也要認識到，房價的漲跌會受到人口、土地供應政策和調控等其他綜合因素的影響。讓我們得出結論：人口不會有太大影響，土地財政將繼續，房地產市場調控對短期房價的影響將大於對長期房價的影響。
據社科院預測，2019年住宅銷售均價增幅7.6%，上半年實際增長與這一數據基本吻合。在以「穩」為目標的調控下，預計未來幾年年均增長率在7.5%左右。按此計算，一套市場價100萬的房子，5年後價值約137.5萬。
需要注意的是，這是全國房價的平均漲幅，而房地產市場又在進一步分化，所以不能把每個城市的房價一概而論。100萬套房子通常分布在三四線城市，這些城市的房價走勢是多變的。隨著去庫存工作的完成和棚改潮的退潮，三四線城市的房價可能會下降，甚至出現負增長。沒有人能確切地說100萬元的房子值多少錢。隨著未來房地產市場城市差異化的繼續，房價上漲肯定會出現兩個方面的差異：
經濟發展極快的城市、成長潛力極大的城市
在這裡，城市處於「重點關照」對象。今後幾年，國家將實施一系列經濟發展規劃。未來就業率和人口流動將繼續加快，各種高端技術也將投入，這些城市的房地產價值將高於平均水平之上了。
經濟體系較為薄弱的城市、處於轉型中的城市
這兩類城市的房價很可能會成為「白菜價」，這與鶴崗幾個月前的情況非常相似。沒有了主支柱，經濟開始衰退，人口持續流失，造成住房多人少，後遺症不足的局面。屆時，房價可能會低於平均水平。
本文由商媒體原創出品，未經許可，任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。