來源：中國房地產報
李福英 / 文
山積而高，澤積而長。多年來，綠城中國（以下簡稱「綠城」）因其好品質、好服務而成為全國人民心中的白月光。在山東區域公司的大本營濟南，更是以一座全運村奠定其業界不可撼動的品質王者地位。然而這家房企素來低調，與鑼鼓喧天的樓市相比甚至有些疏離感。站在2020年的世紀節點上，綠城在山東和河南有怎樣的布局和發展，今天，中國房地產報有幸採訪到了綠城中國山東區域公司黨支部書記、總經理胡裕波，一探究竟。
與帶有些許距離感的企業印象相比，胡裕波本人則顯得十分親切健談，隨著交談的漸進深入，又被他看待行業的一針見血和對於綠城在山東區域發展的沉著篤定所折服。教師出身的胡裕波，在經歷了多種人生角色的轉變後，不僅有著江浙人身上特有的精明強幹，更融合了山東的儒雅厚重。十幾年的房地產從業經歷讓胡裕波對行業、對綠城自身的發展有著獨到而深刻的見解。
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2019年/輕裝上陣 發展加速
問及過去幾年的發展，胡裕波十分坦誠乾脆的說：「慢了。過去幾年我們聚焦解決了山東區域歷史上的遺留問題。比如重新投入3000餘萬元對已交付的青島理想之城御園組團石材外立面進行全部更換，他隨即補充道「作為一家向內而生的企業，先解決自身問題既是對業主負責，也是綠城謀求發展過程中夯實基礎！甩掉歷史包袱、輕裝上陣的前置必備條件。」
當談及綠城2019年的發展時，這位儒雅的職業經理人即刻開懷大笑露出十分滿意的表情，並且首先如數家珍的一一向我們介紹了綠城在山東區域的發展：「山東區域公司不僅僅涵蓋山東地區，還包括河南地區」。在綠城深耕山東區域15年的時間裡，不僅代建了由兩院院士吳良鏞先生親自擔綱設計的孔子博物館，也有綠城創始人宋衛平最初設定的4100畝小鎮雛形青島理想之城，更有海岸線地標豪宅的代表青島深藍中心，亦有三線城市品質人居的標杆淄博百合花園……細數下來，綠城在山東區域已經開發建設了17個項目近800萬平方米的建築產品，為6萬多戶業主帶來了綠城式美好生活。
截至目前，無論從拿地規模還是銷售完成情況，山東區域公司已經明顯在加速前進。據胡裕波介紹，2019年山東區域公司在四個方面的發展取得了明顯提升。
第一、 年度投資指標超額完成。截至2019年12月底，山東區域公司新獲取各宗土地預估貨值150億元，完成年度投資指標的130%。據了解，山東區域公司新拿的幾塊地都聚焦在濟南、鄭州等核心城市或其周邊城市。一系列亮眼數據背後是綠城人低調踏實、堅守品質的饋贈。
第二、 綠城中國第一個無償代建項目——孔子博物館於2019年9月28日正式開館。在具有悠久歷史的齊魯大地，綠城深諳地緣文化，以孔子故裡為支點，歷時八年營造出寄託了千年儒家思想的匠心巨著——孔子博物館。
第三、 2019年全年綠城山東區域公司超額完成了126億元的銷售指標。而且淡市之下成就了青島理想之城、新泰玉蘭花園等項目開盤去化100%的「綠城現象」。
第四、 夯實了內部三級管理體制及「大運營」體系。通過建立濟南、青島、鄭州、濟寧四大項目群，在人員配備上為區域發展帶來了有效支撐。並且「通過『改進改革改善』為未來的發展打好了基礎，也讓山東區域公司卸下了發展的枷鎖，實現輕裝上陣。」
如果說實現輕裝上陣、加速發展有什麼秘訣，那就是 「品質是穿越周期的法寶」。胡裕波如實作答。這句話最早由綠城中國總裁張亞東在一次內部會議上提出，而後在綠城內部流傳甚廣的至真格言，在胡裕波看來，品質不僅僅是建築品質還包括服務品質。對於品質的追求和堅守一直是綠城精神所在，「『真誠、善意、精緻、完美』這是綠城的核心價值觀，真誠善意指的是對人；精緻完美則是指我們做事的標準以及最後符合的目標，這也是山東區域公司一直貫徹的思想。」胡裕波稱。
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2020年/曙光升騰 江啟潮聚
「未來五年，山東區域公司將繼續堅持品質之路，在豐富品類的同時，保持一貫的品質，為城市居民帶來更多生活美學作品」談及未來五年的發展設想，胡裕波非常清晰的說出他對綠城山東區域的發展要求，同時又堅決地補充了三個第一——「保持產品品質第一品級、客戶滿意度第一身位、業績規模第一陣營為目標。實現傳統地產開發業務有質量的增長，確保綜合產業形成新的增長點和主航道業務。」據胡裕波介紹，山東區域公司未來五年的發展戰略其實也比較明確。可以簡單概括為三點堅持：
①堅持圍繞核心城市不變，保持業績規模第一品級。聚焦深耕、擁核發展，擇機拓展、均衡發展。具體是指：聚焦濟南、青島、鄭州三個核心城市進行深耕，以濟南、青島、鄭州三個城市為核心，積極廣泛的拓展周邊區市業務；
②堅持產品品質的一貫性，保持產品品質第一品級。我們多次提到品質是穿越周期的法寶，這是綠城幾次穿越調整周期的經驗之談，更是我們的立身之本。未來五年，山東區域公司將繼續堅持品質之路，在豐富產品品類的同時，保持一貫的產品品質，給所在城市人民帶來更多生活美學作品；
③堅持服務品質的再精進，保持客戶滿意度第一身位。從美麗建築到美好生活，從園區生活服務體系的創立到綠城生活服務體系2.0——綠城5G「心」服務的提出。通往美好生活的服務之路上，綠城從未止步。無論是新建園區還是已交付園區，綠城將持之以恆的投入到業主的幸福生活打造中來，圍繞業主全齡段、全生命周期，在豐富鄰裡節、海豚計劃、紅葉行動、尋年味等特色園區服務的同時，通過睦鄰社的打造讓業主以興趣愛好為基點融入到社區生活中來，通過綠城會的升級，讓業主享有更多權益。
據了解，山東區域公司2020年將新增投資指標300億元，實現新開工項目至少8個。
在2019年山東區域公司摘取的五宗地中，濟南北全福地塊和經十一路地塊均位於主城區，這是山東區域公司以社會責任為己任，進行城市更新的重要舉措；鄭州北龍湖地塊將打造綠城最高端的項目，作為城市名片的典範；位於濟寧市南部的太白湖項目，是一個低密度的生態頤養小鎮，產品方面還將在北方首次引入最新的中式疊拼產品系列。
屆時山東區域公司將在其核心城市拉開立體縱深，百花齊放的發展大框架，並伴隨著各個新項目的開工建設呈現出豐富的時代人居美學作品。
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展望/氣象萬千 美好與共
談及未來，我們邀請胡總談談他作為一家區域房企的負責人對於公司未來發展的美好設想。胡總再次從綠城的企業創辦理念講起：綠城是一家「以商業模式運營的社會公益企業「、「為員工創造平臺、為客戶創造價值、為城市創造美麗、為社會創造財富」是我們的企業使命。理想狀態下的山東公司首先一定是一家學習型的組織，其次是一家始終著眼於業主生活狀態、生活幸福度的組織。
做學習型房企：#綠城是一所學校#
時代瞬息萬變，胡裕波坦言：房企開發水平越來越趨同化的今天，學習的速度決定發展的速度，既是指組織向外部學習，也是指組織內部系統提升。
創始人宋衛平說「綠城是一所學校」。在山東，素來有尊師重教的傳統美德，加之教師出身的胡裕波本身就對教育有著不同常人的見解和重視，綠城大學第一個分校——山東分校落地也就成了順理成章的事情。談及對員工的培養：火炬計劃、星光計劃、青幹班、彩虹班，還有和中歐商學院的合作班等名詞橫跨了所有專業序列和管理序列，同時豎向涵蓋了員工每一個成長發展階段，同時也再次讓筆者刷新了對這家企業的認知——原來只知真誠善意精緻完美是對業主對客戶，實際上也包含了對員工個人關愛和整個職業生涯的成長規劃。
但胡裕波同時也提出：作為一個持續發展的企業，也希望有更多的優質人才加入山東區域公司的團隊，更多的思想發生碰撞，會產生新的火花，這在企業的發展中是非常重要的。」
圖：綠城大學山東分校揭牌
做有溫度房企：#建築是櫝，生活是珠#
房子和生活，就如櫝和珠一般。與其說我們是造房子的，不如說我們是推動、引領、服務理想生活的。
一切的產品創新和服務創新的原點都源於業主的生活需求。最早的全周期園區服務體系：鄰裡節、海豚計劃、紅葉行動、一碗長壽麵到尋年味等等，它們覆蓋了春夏秋冬，包含了少兒、青年、長者全年齡段，它們是綠城園區美好生活的重要內容。最典型的比如海豚計劃，12年來，綠城累計投入一億多元，在全國69座城市、170多個園區，讓13萬名小業主學會遊泳，成為國內規模最大、影響力最深的社區公益服務項目，並獲得了基尼斯紀錄認證。
圖：青島理想之城海豚計劃10周年
2019年，綠城又發布了服務體系2.0—5G心服務。在山東區域鄭州明月濱河項目也即將建成首個G-LINK社區—智慧社區。同時未來還會有更多基於園區服務需求和業主美好生活訴求而迭代的項目配置升級及服務升級落地山東區域公司。
侃侃而談的胡裕波沉著而篤定。如何應對變化，是身處這個時代每家企業，每個個體都需要面對的問題。我們說用最後一個問題結束此次訪談：如何看待變化。他哈哈大笑隨即作答：未來已來，唯變不變。
（全文完）
附:以下為採訪精選
1. 產品品質築底 服務品質加持 打造核心競爭力
中國房地產報：行業集中度越來越高。那麼你認為在這種頭部房企扎堆的情形下，綠城未來最核心的競爭力是什麼？
胡裕波：產品力。我們的產品不僅包括硬產品，還包括我們的軟產品。軟產品主要是指我們的服務，我們不僅有全國最好的物業管理，還有理想生活服務集團，為客戶提供房屋全生命周期的綜合服務、聚焦商業街區和鄰裡中心的園區商業、還有多樣化品質服務的綜合生活服務平臺；在硬產品方面，我們堅持「產品是個軀殼，文明是它的靈魂，藝術是它的容貌，文明和藝術是房產品的價值所在」的行業認知，因此從設計到施工的每一個環節我們都重重把關、確保品質。正如我們內部所說「品質是穿越周期的法寶」，這裡的品質，不僅僅是建築品質，也包含服務品質。
因此，產品力是我們一如既往的核心競爭力，未來我們將繼續堅持「取法極致，得乎其上」的產品營造理念，努力把更多更好的產品和服務提供給大家。
2. 建築是櫝，生活是珠，一切都是圍繞這個珠展開的。
中國房地產報：作為一個媒體人，身處這個行業，我通過很多渠道了解到綠城每年會圍繞業主所需做大量的活動，這裡面牽涉到巨大的人力物力的投入，而社會公眾其實是很難感受到綠城在業主身上所花費的心思的，一直支撐綠城這樣做的初衷是什麼？
胡裕波：綠城的企業願景是「理想生活綜合服務商」，我們不是為了賣房子給客戶，而是為了傳遞一種美好的生活理念，一種綠城式的理想生活範本，我想，這就是我們一直堅持大量投入的初衷。
過去25年的時間裡，綠城始終堅持自己的企業定位，即「以商業模式運營的社會公益企業，所有成員發現、提升、實現自我價值的公共平臺」，堅持「為員工創造平臺、為客戶創造價值、為城市創造美麗、為社會創造財富」的企業使命。
也正因為此，2011-2019年，我們連續9年在「中國城市居民居住滿意度」調查中全國領先。
3. 園區服務體系2.0—5G心服務-落實全生命周期服務
中國房地產報：在中國城市居民居住滿意度調查中，綠城中國已連續9年獲得「顧客滿意度領先品牌」榮譽稱號，2019年更是以92.7分的總體滿意度得分，領跑行業，在所進駐的11座城市拿下總體滿意度第一。這個獎項的含金量還是蠻高的，因為是業主一票一票選出來的，那麼綠城的「服務好」是如何一步步深入人心，成為一塊金字招牌？
胡裕波：在我們看來，每一次榮譽，都只是一個更高的起點。經過25年發展，綠城式服務，已然成為行業標杆，卻從未停下前進的腳步，一直不斷提升，帶著讓業主家人更幸福的信仰，追求精益求精的服務，只為給家人帶來最美好的生活。
從踢球去、海豚計劃、紅葉行動、一碗長壽麵到尋年味等等，它們覆蓋了春夏秋冬，包含了少兒、青年、長者和鄰裡，它們是綠城園區美好生活的重要內容。
比如我們的「鄰裡節」，自2014年啟動以來，已連續成功舉辦五屆，成為重要的品牌活動。以「鄰裡之約」為基石，通過豐富多彩的園區文化活動,精心培育園區鄰裡文化，建設真正符合人們精神需求的美麗園區，各項目根據業主的興趣愛好，組建武術協會、旗袍社、攝影協會、足球社、讀書社等各種類型的睦鄰社團，受到業主及社會的廣泛歡迎。
還有海豚計劃，12年來，綠城累計投入一億多元，在全國69座城市、170多個園區，讓13萬名小業主學會遊泳，成為國內規模最大、影響力最深的社區公益服務項目，並獲得了基尼斯紀錄認證。同時，持續升級海豚計劃的內涵，大力推動「防溺水安全教育」，邀請救援專家現場授課，讓每一個「小海豚」們，在快樂學習遊泳的同時，還能學會如何自救與科學救人。
綠城一直以「理想生活綜合服務商」的理念服務於家人，金字招牌的背後是綠城對服務品質的堅守和堅持。
4. 2020年 百花齊放 多個新項目面世
中國房地產報：能給我們介紹下2020年即將面世的這幾個新項目嗎？同行包括社會各界其實還是很關注的。
胡裕波：① 濟南北全福項目和上周剛剛拿的經十一路項目，這兩個項目是山東區域公司以社會責任為己任，進行城市更新的典範。在這兩個項目上綠城將依託其強大的產品營造能力為周邊居民提供美好人居生活，同時實現城市界面更新。
② 鄭州北龍湖項目。正如鄭州同行所言：缺席了綠城的北龍湖是不完整的，綠城在這個地塊將與金茂、保利強強聯手，為鄭州人民奉獻城市封面級的代表作品。
③ 濟寧太白湖項目。在這個項目上綠城將以太白湖優越的自然生態條件為營造基礎，藉助綠城多年營造和運營小鎮類項目的豐富經驗，為濟寧和周邊人民打造一座生態頤養小鎮。在這個項目上，綠城也將首次引入最新的中式疊拼系列產品。
5. 品質為先，兼顧其他 注重有質量的增長
中國房地產報：今天聽到你講綠城這幾年尤其是今年方方面面的發展，非常振奮人心。但是外界也有一些聲音，比如說綠城山東區域公司尤其是在山東這幾年發展的比較慢，請問你是如何看待「快」與「慢」的？
胡裕波：綠城堅持「品質為先，兼顧其他」的發展理念，注重「有質量的增長」。當然，我們也必須正視過去幾年山東區域發展相對「慢」的客觀問題。一方面，我們過去幾年重點解決了歷史遺留問題，始終堅持「綠城品質」不變；另一方面，我們在拿地的方式上相對單一、與我們所處的主要核心城市的土地市場的匹配度不高、導致土地獲取較少；此外，人員的配備上對於區域的發展也沒有做到有效的支撐。2019年，綠城中國自上而下進行了自我診斷式的「改革改變改進」行動，我們區域也做了針對性的自我提升和改善，在優化自我管控能力、加強存量項目運營效率的同時，也在投資拓展上注入了更多的力量和關注，目前來看，成果是不錯的。
未來，我們仍將一如既往地堅持「品質為先，兼顧其他」的發展理念，確保「有質量的增長」。在保障品質的基礎上，確保公司的市場規模和市場佔有率。