控制地產項目成本的關鍵,是控制建築體型係數!

房地產的成本控制大體經歷了三個過程，第一過程是成本核算時代，設計院出圖，開發商單位算帳，最後給施工單位結算，成本管控具有了事後控制的特點，；隨著開發商項目經驗的增多，項目的成本具有了經驗，開發成本的控制隨著進入了成本控制時代，以目標成本、動態成本為主要特徵，成本管控具有了事中控制的特點；更加優秀的房企在渡過了成本控制時期後，進入了價值創造時代，重點關注前端的營銷定位及客戶敏感點，講究成本的不均衡投入策略，營銷、設計、成本的協同管理成為這個時期的重要特徵，這也是房地產事前控制的重要手段。

在價值創造時代，很多的成本控制措施逐漸表現為量化的設計指標，這種成本倒逼設計的方式，對成本價值的不均衡投入起到了很好的控制作用。

體形係數（與室外接觸的建築外表面積/體積之比，一般情況下在外圍護結構的保溫水平一定時，體形係數越大能耗越高）作為極其重要的設計參數，同時又作為重要的成本控制指標，具有非常迷人的價值，讓我一一給大家到來。

（一）體形係數與建築能耗

體形係數源於建築節能設計，其表現在體形係數越小，其單平米建築上的能耗損失越小，節能越好。

1.1 在直觀感受上，體形係數小的建築平面凸凹、平面轉折小。在住宅節能設計中，建築平面應儘量減少進退變化，建築形體簡潔，趨近於長方形平面最佳。

體形係數越小，其平面越規則

1.2 體形係數越大，能耗越高，成本越高

不同的建築體形，其單位能耗不同

不同的建築體形，其單位能耗不同

上圖來源：《建築節能》一書，天津大學 王立雄 黨睿編著

1.3

在達到同等節能效果的情況下，其體形係數（表1）越高，相應的帶來更高的節能成本；

在相同的外圍護結構設計條件下，體形係數越大（表3），能耗越高、節能率越低，節能成本增量越大。

上圖來源：建築體形係數對建築節能增量成本的影響分析，《重慶建築》雜誌，作

者：謝自強,董孟能, 鄧瑛鵬,陳亮

（二）體形係數與結構布牆率

中海地產在《中海地產結構設計限額控制指標》中：

布牆率是指住宅塔樓底部加強層以上第一個標準層剪力牆投影面積之和與本層

結構面積的比值。

布牆率限額控制指標表中，一般指體形係數不大於下表數值的情況。

體形係數與結構布牆率通常表現了一定的正向關係，即體形係數越大，其結構布牆率越高（此處要忽略設計院水平高低的人為因素）

（布牆率與體形係數的案例）

忽略設計人水平高低因素，一般情況下體形係數與結構布牆率表現出正相關，即體形係數越大，結構剪力牆越多，當然含鋼量就會越大，建安成本越高。

（三）體形係數與外立面率

外立面率指扣除窗門洞外立面裝飾面積與地上計容面積比率

為了更好的驗證體形係數與外立面率的關係，我們簡化模型如下：

忽略建築飾面線條影響；

假定門窗的牆地比為0.15；

建築層數為33F，單層建築面積為400m2，層高2.9米

隨著體形係數的變大，外立面率增加

（點擊放大）

案例：濟南市項目

項目一：33層，體形係數0.296，地上面積12087.73

外立面率結算值=15094/12087.53=1.25

項目二：33層，體形係數0.25，地上面積23801.69

外立面率結算值=21160.7/23801.69=0.9

根據上述兩個項目案例，也表現了體形係數越小，外立面率越小的特徵（上述案例忽略了建築造型、窗地比的統一性）

（四）體形係數與產業化及其他

建築體形係數越小，其平面布局越規則，越利於裝配式建築的拆分和設計，能夠提高部品部件的重複率，做到多組合少規格的要求；

同時，近年來廣大開發商開始運用鋁模+全現澆外牆的施工工藝，這種工藝技術對體形係數也是有要求的，表現在外牆儘量少變化，多規整，這也說明了鋁模+全現澆外牆的施工工藝的實現必須保證體形係數越小越好（建築越規則越好）；

（鋁模+全現澆外牆對立面的要求）

小結：

體形係數作為房地產開發商成本控制的重要指標，與其他成本參數有著極其密切的關聯性，可以說控制住體形係數就是控制住了成本，但絕大部分開發商都控不住體系性數這一「小妖精」，主要是因為體形係數要和戶型標準化、立面標準化、產品標準化等相關聯，只有標準化做的好的房企，才能遊刃有餘的做到控體形，從而控制住成本的目的。

現階段，單從控制設計角度控制成本的時代已經過去了，全民控成本的時代來了，所有的控成本都要從各個角度集齊合力方能實現降本增效，標準化之路是規模化房企無法逃避的路。

來源：胖棟有話說（ID：RealEstateDesigner），本文已獲授權，對原作者表示感謝。