來源：中國房地產報
中房智庫執行院長、中央財經大學副教授 柴鐸 / 文
一、世界城市更新運動的「進化史」
（一）世界城市的發展歷程
城市，是人類經濟、社會、文化活動的中心舞臺；代表了一個時代的生產力發展階段、科技水平、審美標準、生活模式，反映著人們對美好生活的追求與嚮往。城市更新是伴隨著城市的成長、發展歷程逐漸發育的。
圖1 世界城市發展節奏的「慢三步、快四步」
縱觀世界城市的發展歷程，其發展節奏表現為「慢三步、快四步」。大約1.5萬年前，第一次社會分工使得農業部落與遊牧部落分離，村社和聚落逐步形成。第二次社會大分工使手工業從農業中分離出來，商品交換逐漸繁榮，城市開始湧現。第三次社會大分工使商業從農業和手工業中分離出來，作為生產與貿易的集聚場所，中心城市迅速崛起。近300年來，四次科技革命推動蒸氣、電氣、計算機和信息化時代到來，城市群、全球城市、城市功能網絡開始湧現，並成為代表國家參與全球競爭的主體。
曾經有許多城市在世界上崛起、繁榮一時，但最終走向衰退、滅亡。早期的城市始終無法跳出「創生—發展—膨脹—繁榮—衰敗—死亡」的「命運閉環」。如何破解這一閉環，是全人類共同努力探索的命題。從這些城市衰退、滅亡的原因來看，包括六類：一是自然災害、生態惡化；二是戰爭破壞；三是政治制度、宗教變遷；四是人為遷址、遺棄；五是經濟、產業衰退；六是缺乏規劃或者規劃失敗。可見，城市生命體的生長，依賴內生動力、外生環境兩個方面。城市衰落、死亡的因素包括可控、不可控兩類，對於不可控因素只能儘量規避，而可控因素，就需要找到一種調節城市生長、醫治城市疾病的修復工具。
圖2 歷史城市衰落的六大成因
（二）城市更新運動的興起
近300年來，世界城市發展出現了4方面突出特徵：一是發展速度加快、跨越增長；二是階層分隔減弱（城堡被推倒）、社群融合；三是城市尺度加大、城市群形成；第四，也是最突出的特徵，是城市抗風險、抗打擊的韌性增強了，城市生命力變得更頑強。其原因可用圖3來概括：一方面，是城市發展建設的硬條件、也就是科技的進步，包括指城市開發、建設、運行的電氣化技術、交通技術、材料科技、建築科技、通訊技術、網絡技術等；另一方面，則是城市發展軟條件、也就是發展理念的迭代更新，包括城市規劃設計理念、可持續發展觀念、綠色發展觀念、以人為本觀念、產業分工與全球化等。軟硬條件科被稱為城市發展的「兩翼」。推動城市建設由滿足居住需求的宜居性、升級為資源環境友好、再到韌性城市、智慧城市發展。
圖3 城市生命力延長的「兩翼」與「N階」
特別是在二戰後，世界城市發展的速度明顯加快。美國經濟地理學家諾瑟姆將世界城市發展的普遍規律概括為一條「S型」曲線。但是，當城市發展到達「成熟期」後，接下來呢？諾瑟姆沒有進一步解釋。
圖4 城市全生命周期管理視野下諾瑟姆「S」型曲線的缺陷
站在城市「全生命周期管理」的視角，我們可以看到。發達國家在城市發展到成熟期後，普遍開展了「城市更新」活動，長期以來形成了大量的經典案例。比如巴黎的塞納河左岸更新計劃、美國休斯敦第四區振興計劃、波士頓中央感到改造工程等，還包括德國魯爾工業區（工業區更新）、紐約高線公園（交通設施更新）、倫敦碼頭（交通設施更新）、新加坡河（居住社區）等著名城市更新工程。
（三）西方城市更新「話語（理論）體系」的形成
在城市更新推動下，發達國家的城市化在以往三階段基礎上，走出了第四個階段——由城市更新所推動的「再城鎮化」。城鎮化水平的上升由數量轉變為城市能級和質量。城鎮化的工具由土地開發建設轉變為空間更新改造。房地產市場模式則由拿地—開發—銷售轉向持有運營。
表1 發達國家城市發展的「四階段」劃分
但同時也可以觀察到，另外一些大城市，主要是位於欠發達國家，則在發展到一定階段後出現了停滯、衰退，其原因是多方面的（圖略），我們稱其為「城鎮退化」。城市化的數量水平徘徊，而質量下降，有城市之名，卻無城市應有的生產生活條件，城市運行的公共開支難以維繫，大量市民既無法返回鄉村定居，也無法在城市中尋求工作機會，最終形成貧民窟。
表2 欠發達國家城市發展的階段劃分
通過對比可見，發達和欠發達國家的城市發展，由於城市更新活動的介入，走出了截然不同的軌跡：有效的城市更新已成為決定城市命運的一項重要工作。
圖5 發達和欠發達國家城市發展諾瑟姆「S型曲線」 的演繹
這一過程中，城市規劃設計理論與城市更新活動形成了有機的雙向互動，一方面，城市更新推動了城市規劃設計理念的發展，從田園城市到雅典憲章、馬丘比丘憲章，再到簡·雅各布斯的多樣性城市理論、複合城市、韌性城市。另一方面，城市規劃設計理論的發展也指導著城市更新實踐創新，將其作為踐行工具。
迄今為止，發達國家的城市更新已經形成了包括法律、政策、管理體制、更新對象選擇、運營主體、更新模式、規劃設計、建築工程、材料科技、投融資體系在內的完整「話語（理論）體系」。
二、中國城市更新市場的發展背景、現狀與趨勢
（一）中國城市更新的發展背景
1、中國城市更新的發展環境與理論「本土化」需求
中國城市更新活動，由借鑑國外開始。但是由於：①土地制度不同；②人—地矛盾狀況不同；③工業化、城鎮化發展階段不同；④民間組織、金融市場發育程度不同，產—學—研—政合作機制完善程度不同；⑤生態環境危機情況不同。中國的城市更新不能照搬西方模式，需要由自己的話語體系
當前，中國城市發展正面臨四大類突出問題：一是空間開發低效、土地利用效率偏低，即便是上海、蘇州、深圳，其地均GDP水平也僅相當於巴黎的1/3，東京的1/10上下，與世界發達城市具有極大的差距。二是空間規劃約束力不足，造成城市空間無序蔓延，造成城市生態空間萎縮、破碎，城鄉邊界模糊，城市形態凌亂。三是城市建築老舊，建築質量不過關，服務功能不健全，設計理念之後，特別是公共服務供給不充分、配置不均衡。四是城市內部的用地空間結構不合理，多數城市工業用地比重過高，而生態空間比例嚴重偏低。
目前，中國城市更新事業發展環境可概括為「三期疊加」：首先，從國家戰略與政策來看，包括勢—道—術三個層面，在生態文明建設和新型城鎮化戰略下，國土空間規劃改革正在著力落實城市開發邊界、永久性基本農田、生態保護紅線和「三線管控」，約束城市土地節約集約利用，特別是土地管理法修訂，改革了徵地制度。城市普遍由增量擴張步入「緊湊型、內涵式」發展階段。
其次，從社會對城市功能的需求來看。產業方面，目前正在實施的供給側結構性改革，推動產業升級、騰籠換鳥、補齊短板。商業方面，90、00後已成為極具個性化的消費主力群體，其消費結構、偏好發生了質的變化。居住層面，城市居民對健康、休閒娛樂、文旅康養的消費需求不斷攀升。現有城市設施供給已無法滿足需求。
第三，從房地產行業自身發展階段來看。由於宏觀經濟內外部形勢發生深刻變化，經濟下行壓力加大；行業調控政策則樹立了「房住不炒、長短結合、因城施策」原則。推動房地產市場發展形式由增量步入存量，產業鏈由傳統的「拿地——開發——銷售」轉變為「選項目——投資——改造——定位——運營/退出」。
圖6 中國城市更新市場發展環境的「三期疊加」
2、中國城市更新的十大功能
中房智庫認為，在當前時代背景下，中國城市更新事業具有10方面歷史使命（功能）：
1.盤活沉睡土地資產、提高土地利用效率、經濟產出，提升土地開發強度。
2.改造更新建築設施，消除不利影響和地塊負外部性，減少安全隱患。改善人居環境、城市面貌，美化城市景觀。
3.優化城市公共服務功能，增進公共服務的供給，豐富各類商業、居住、景觀、生態功能的內涵和輸出，促進空間複合利用，補齊城市功能短板。
4.促進城鄉間、城市不同區域間（新區與舊區、中心區與郊區）的公共設施供給均衡，如教育資源、醫療資源、商業娛樂、休閒遊憩資源的平衡配置，調節社群利益，減少社會矛盾，增進居民發展機會的公平性。
5.優化城市空間布局，改善地類均衡性，促進產城融合、職住平衡，產生規模效益，帶動區域整體發展。
6.為政府提供融資渠道，通過打包「二次開發」實現市政工程的「政企合作、公私合營」，降低財政負擔。
7.開啟城市「二次發育」過程，為市場主體開闢了新的商機，打開新的市場，創新了商業模式和盈利模式，為房地產行業轉型打開了一扇窗口。
8.通過挖掘城市內部承載力潛能，減少建設用地增量、約束城市外部，減少擴張佔用農用地和生態、開敞空間，改善城市整體生態環境。
9.城市更新是各類城市發展新理念、空間功能新理解、新建築建材科技的試驗場，推動空間科學、規劃科學、建築學與材料學等學科科技發展。
10.傳承歷史文化，保護城市風貌，留存城市歷史記憶，增進城市文化積澱，促進旅遊、觀光產業和文化創意產業發展。
圖6 中國城市更新事業的十項歷史使命（十大功能）
（二）中國城市更新的發展現狀
1、城市更新的政策與實踐探索概況
表3 中央層面推動城市更新的約束性政策梳理
表4 代表性城市城市更新辦法梳理
上述背景下，近年來中央和典型大城市紛紛出臺城市更新的約束性、引導性政策法規。在此推動下，中國城市更新實踐蓬勃興起，由大尺度的舊城改造（廣東「三舊」改造，成都「北改」工程），到中等尺度的片區綜合整治（上海新天地、北京首鋼遺址公園），再到小尺度的城市微更新（微公園、微市場、微社交、微景觀、微生態），以促進空間複合利用，提升工作生活便捷度、社區環境的溫暖，打造「15分鐘」生活圈（圖略）。城市更新正在深刻改變新生代社群的生活方式，城市更新的內涵已經由物理層面的空間結構、建築、景觀更新，走向功能、業態變革，再到社群、生活方式的更新。
2、中國城市更新市場的發展現狀
目前，除了傳統政府主導的城市更新外，以房地產開發企業、各類城市更新基金/資本等投資機構和服務商為代表的兩類市場主體，正在中國城市更新市場中扮演著愈發重要的角色。其參與城市更新的運作模式如圖7：
圖7 房地產企業和基金/資本等投資機構參與城市更新的模式對比
中房智庫系統梳理了百強房企、典型代表性城市更新基金/資本開展城市更新業務的情況（詳見完整版報告）。從中發現下列主要規律：
第一，從目前已經開展的城市更新項目空間分布情況來看。一大部分項目集中在一、二線城市，其更新項目類型更為多元化、企業的參與程度高、反映著城市更新的前沿科技。而三、四線城市也已經普遍開展城市更新，並且繼續向中小城市擴展。
圖8 2016—2019年度中國城市更新立項項目空間分布
第二，從城市更新參與的房地產企業分布來看。百強房企大部分都涉獵城市更新，介入時間、參與方式、獲得項目規模差異大。廣深區域較早介入房企：富力集團、佳兆業，城市更新土地儲備豐厚，經驗豐富，項目推進、獲取較為順利；後進入的「財大氣粗」 ，恆大、融創、碧桂園等，收併購新增大量土地儲備，但戰線長，項目推進轉化速度不快。
圖9 參與城市更新的百強房企空間分布
特別的，目前城市更新市場呈現出「4—5—6」規律：現有城市更新項目40%是在一線城市，如北、上、廣、深；50%是由地方性房企實施的；60%是由政府發起的。但是這三個數字目前都在下行：一是大中小城市目前都已普遍開展城市更新，二是城市更新市場的集中度正在提升，大型房企介入速度、全國擴張速度、規模明顯提升，三是政府主導項目的比例正在下降，企業主體主導的城市更新項目比例正在顯著增加。
3、房地產企業參與城市更新的優勢
在上述趨勢下，中房智庫認為，房地產企業開展城市更新業務具有5方面重要優勢：①長期拿地、項目開發建設、操盤營銷經驗；②品牌聲譽下，長期積累的客戶群體；③部門分工帶來的專業化、高效率；④公司制的決策、運行高效，股份權責一致；⑤資源要素供應鏈與全產業鏈整合能力。
這5方面也是房地產企業介入城市更新的核心資源。
圖10 房地產企業參與城市更新的5類核心資源
藉助上述五方面優勢，房地產企業、基金等投資機構，在城市更新產業鏈條上：向上，結成聯合體，與政府合作，介入更大尺度的城市更新再造。向下與供應商、公眾合作，向中微尺度的城市更新業務滲透。必將站上城市更新空間增值收益「金字塔」的頂端。
圖11 房地產企業、投資機構在城市更新空間增值收益「金字塔」中的站位
4、中國城市更新發展趨勢：「四階段」跨越
以市場企業主體開始主導城市更新為標誌。中國城市更新邁入了第四個階段：
圖12 中國城市更新市場的「四階段跨越」
其中，第四階段將具備5大特徵：一是更新模式更為豐富，大到舊城改造、二次開發，小到城市微更新。二是更新理念更趨先進，強調有機更新、智慧更新，注重對城市歷史文脈和風貌記憶的保護傳承。三是更新運營模式更加複雜，由最初的政府主導向政企合作、再向企業與市場自發運作演進。四是更新改造主體更加多元，包含房地產企業、各類基金等資本機構等全產業鏈更趨完善。五是城市更新的運行體系更趨完整，由頂層設計到地方規章、行業標準再到運行組織條線更為清晰、有序。
圖13 中國城市更新市場「第四階段」的5大特徵
三、中國未來城市更新市場的作業系統、「生態圈」與「方程組」
1、中國城市更新市場的「話語體系」
迄今，中國城市更新市場已初步形成了中國話語體系（理論框架）。類似於計算機的機器語言、彙編語言和高級語言。中國的國土空間利用戰略、政策為城市更新制定了最底層的「運算規則」，是城市更新的「機器語言」。國土空間規劃改革和各地的城市更新辦法，則是城市更新的「具體算法」，類似彙編語言。而城市更新市場的產業鏈、要素供應鏈以及韓業規範、技術標準、商業模式創新，則是城市更新具體實施的依據，類似編程（高級）語言。
圖14 中國城市更新的「語言體系」
由此，中國城市更新已經初步具備了用中國語言，講中國故事（實踐案例），需要進一步構建中國城市更新的理論體系、以及市場運行的「作業系統」。
2、中國城市更新市場的「鴻蒙作業系統」
對此，我們全面剖析了目前中國城市更新市場各類參與主體的參與方式、資源佔有、價值取向、行為規範。
表5 城市更新市場各類參與主體的特徵分析
進而，運用「利益扇面」模型，揭示了各類參與主體在城市更新項目中的利益站位、利益最大化條件，以及競爭/合作關係：
圖15 中國城市更新各類參與主體的利益站位與「競合關係」分析
由此，推導、構建出中國未來城市更新市場主導、自發運行、自發創新模式的作業系統。命名為「鴻蒙」作業系統，以向民族創新精神致敬。
圖16 中國未來城市更新市場的「鴻蒙」作業系統
這一「作業系統」揭示了未來中國城市更新市場的全部參與主體、參與和合作的方式、資源要素的相互關聯、市場的角色定位、要素的流動方向。是未來中國城市更新市場一切商業模式創新的「設計軟體」、「運算規則」和「總藍圖」。
這一作業系統包括三個子系統：一是以政府、公眾、土地產權主體為核心的「權力」運行系統，這是城市更新市場活動的法律依據、行為規範、獎懲辦法、合同保障和合法性基礎。
圖17 城市更新作業系統的子系統1：「權力」運行系統
二是由「以土地產權主體為核心的要素（成本—收益）選擇架構」和「以開發主體為核心的要素組織架構」共同組成的「要素」運行系統。
圖18 城市更新作業系統的子系統2：「要素」運行系統
三是以媒體、行業協會為核心的「信息」運行系統。承擔著供需匹配、合作中介、搭建平臺、信息反饋、行業監督等職能。
圖19 城市更新作業系統的子系統3：「信息」運行系統
3、中國城市更新市場的「生態圈」與「方程組」
在上述作業系統中，政府、公眾/社區/團體、開發/投資主體、要素供應機構、資管+商業運營、規劃&設計&定位研究機構、科研技術支撐機構、媒體平臺藉助資源要素優勢形成供應鏈，依據價值取向形成產業鏈，最終最終通過競合博弈，形成城市更新市場的生態圈：
圖20 中國城市更新市場的「生態圈」
各類合作參與主體的合作模式，就可以用資源要素投入的方程組來表示，這也可以用來描繪未來城市更新市場的所有商業創新：
圖21 中國城市更新市場運行模式的「方程組」
其中，作為房地產行業媒體，除了承擔搭建平臺、提供信息支撐的本職職能外。在正向上，需要為行業正名，宣傳企業參與城市更新事業的價值，幫助項目落地和宣傳推廣。另一方面，也要進行有效的行業監督，對「打著城市更新旗號，行圈地、圈錢之實，不創造公共價值和城市生命力」的企業進行打假。
四、中國未來城市更新參與企業、項目評價指標體系
2019年度，中房智庫藉助專家平臺，運用德爾菲法、層次分析法首次構建了中國房地產企業城市更新綜合實力、房地產基金/投資機構綜合實力、新銳房企、地區優秀房企、典範項目5大評價指標體系：
表6 中房智庫·房地產企業城市更新綜合實力評價指標體系（示例）
其餘評價體系略，相關榜單將陸續發布。
結語
城市更新是一項工程、一類工具；是一個商機、一個市場；更是一項歷史使命、一份時代託付、一種家國情懷。
在經濟社會深刻變革、房地產全行業轉型突圍的大周期、大時代，讓我們殊途同歸，做出更大的作為！
責任編輯：馬琳 曹冉京