時代周報記者：楊靜
矗立在「中華第一商圈」的南京國際金融中心，即將迎來新主人。
買家將是來自香港的瑞安房地產和有著340多年歷史的高富諾集團（Grosvenor）。交易對價初步預計將不超過16.2億元。
地處南京新街口商圈核心地段，南京國際金融中心高220米。它是南京的標誌性綜合體項目，有著「南京新街口第一高樓」之稱。它的擁有者是2018年陷入流動性危機的江蘇知名民營三胞集團。
2014年，三胞集團以24.8億元的價格從李嘉誠旗下的亞騰亞洲基金（ARA）處購得此樓。此舉創下彼時長三角地區內（除上海）有史以來金額最大且有穩定收益物業的整棟交易。24.8億元的價格，也高於ARA的收購價。
2008年，ARA以16.25億元從招商地產購得此樓。
時隔12年，南京國際金融中心的價格回到原點。三胞集團也有了重新出發的契機——2020年12月22日，三胞集團債務重組的定稿方案出爐。
12月22日，一名與會知情人士對時代周報記者透露，重組方案當天獲得三胞集團債權人的初步認同。2021年1月底，債權人將對方案進行最終表決，通過後，債務重組進入實質性操作。
（2016年的南京新街口 時代周報記者攝）
坐擁新街口商圈半壁江山
南京國際金融中心所在的南京新街口商圈是熱點區域。
綜合各大機構過往的報告來看，該商圈平均空置率是南京所有區域裡最低，租金和出租率位於塔尖位置。一般外來企業入駐南京，會首選新街口。
南京國際金融中心總建築面積約10.9萬平方米，包括一座45層的甲級寫字樓、7層零售商場以及278個地下停車位。
買下南京國際金融中心，三胞集團等同於坐擁南京新街口商圈的半壁江山。該商圈南邊近一半零售物業都歸屬於旗下，還包括南京新百、南京國貿和東方商城。
這也使得這些項目在該商圈形成聯動發展成為可能。東方商城與南京國際金融中心裙樓部分僅一牆之隔，可以打通。一街之隔的南京國貿和東方商城，可以通過地下連廊與東方商城、南京國際金融中心串聯。
藉此，三胞集團創始人袁亞非希望能打造出實體零售4.0的概念。
袁亞非曾在2016年底的一次公開論壇上表示，「實體零售要從冬天走向春天，要經過1.0到4.0四個階段。1.0階段是招租聯營，零售只是提供購物場所，而實體零售4.0是在2.0（提供商品價值）和3.0（提供場景價值）的基礎上，利用網際網路手段，結合金融資源優勢，打造精準服務和價值生態鏈。」
南京國際金融中心，也見證了三胞集團資本運作和在不動產運營上的能力。
2016年，中信華夏三胞南京國際金融中心REITs產品在上交所掛牌流通。產品的底層投資標的為南京國際金融中心，發行規模為30.53億元，產品為「A券+B券」模式。該產品加權平均發行利率5.32%，比三胞集團近一年債券發行利率低98-268BP，大幅降低了公司融資成本。
值得一提的是，這單REITs產品不僅是「中華第一商圈」新街口商圈首個商業地產證券化產品，也是國內首單商業/辦公綜合體REITs產品。
30.53億元的收入，也為當時三胞集團向新金融、新消費、新健康三大領域的產業布局提供資金支持。
三胞集團沉浮記
買入南京國際金融中心時，正值三胞集團發展的頂峰期。
一連串的海內外收購視為佐證。2014年，三胞集團先後收購了美國上市公司麥考林63.7%股權、Brookstone 100%股權、通訊公司樂語通訊、英國老牌百貨House of Fraser、以色列家庭醫療服務提供商Natali、團購網站拉手網。
三胞集團的收購熱情在此後的2015年至2017年間並沒有停止。
2015年，三胞集團的收購名單上多出萬威國際、國彩數碼、哈姆雷斯（Hamleys）等。
2016年至2017年間，三胞集團的收購重點傾向於養老以及醫藥領域，當中有養老服務企業安康通、東南亞最大的臍帶血和臍帶膜儲存服務商新加坡康盛人生集團、齊魯幹細胞、美國製藥公司Dendreon等。
歸納這些收購不難發現，三胞集團往往通過舉債拿下，再通過發行股份購買的方式裝入旗下的南京新百（600682.SH）和*ST宏圖（600122.SH）上市公司。
這些收購做大了三胞集團的業務版圖，也鋪墊了危機。連袁亞非自己也對外承認過，「借船出海沒有錯，錯在我們高估了部分標的的品牌價值，低估了運營的難度。」
果不其然，2017年年末，疊加金融去槓桿的大環境背景，三胞集團債務危機爆發。2018年9月5日，三胞集團金融債委會正式組建，協調和推動公司債務風險化解工作。
三胞集團的金融債委會成員中包含了中國銀保監會、江蘇省人民政府牽頭，南京市人民政府、人民銀行南京分行、江蘇省金融辦、江蘇銀監局、江蘇證監局、江蘇省銀行業協會、南京市金融辦、相關金融機構等。
三胞集團也在2018年開始拋售地產、零售、電影院線等業務，並將戰略方向聚焦大健康產業。
協議重組遵循「四不」原則
歷時近兩年，三胞集團的債務重組終於在2020年12月22日召開的金融債權人會上，有所突破。
上述知情人士對時代周報記者透露，中國華融江蘇分公司以戰投方身份出現在當日會議上，該公司相關負責人以「昨日冬至、春天將不遠」為開場白。
根據三胞集團的新聞稿，地方政府+央企戰投」的鼎力支持是三胞集團債務重組順利開展的關鍵。中國華融作為「紓困資金方」積極介入，提供增量紓困資金80億元。
「中國華融能進入，離不開政府給予的政策支持，特別是在土地變更性質這一點上。」12月23日，一名三胞集團債權人對時代周報記者表示。
三胞集團的債務重組一大亮點是採用「協議重組」的創新方式，而非在破產法框架內的法院破產重整程序。債務重組方案遵從「四不」原則，即不破產、不逃廢債、不打折、不賴帳。
據上述與會知情人士透露，債務重組不對債權本金進行調整，將全部納入「留債清償本金」，主要的債權人也給出了展期八年的讓步。
「當然並不是每一個債權人都對方案完全滿意，但如果三胞集團進入破產重整程序將更加麻煩。」該知情人士說道。
在該知情人士看來，正因為三胞集團當年大舉併購所產生的支出基本留在集團，導致債務大頭在集團，而非旗下的兩家上市公司。這使得目前的債務重組方案聚焦在集團層面。集團層面資產盤活能夠覆蓋負債，上市公司的危機自然迎刃而解。
至於三胞集團的償債資金來源，目前除中國華融的80億元紓困資金外，還有處置公司及關聯方資產的回籠資金、公司存量業務和新增業務經營的盈餘資金，以及持續運營資產帶來的收益等。
三胞集團接下來向大健康產業的轉型，被債權人一致看好。據時代周報記者從相關人士處了解，南京新百不排除日後成為承接三胞集團進行生物醫藥產業資本化運作的平臺，*ST宏圖則基於現有基礎進一步發展養老相關產業。