陳聰
中信證券研究部基礎設施和房地產產業首席分析師、研究部執行總經理
多次獲得亞洲貨幣、新財富、機構投資者等境內外最佳分析師房地產業前三名
資本市場最早開始研究物業管理行業的分析師之一
上半年，A股和港股市場的物業股表現都格外搶眼，然而8月以來股價持續下跌，多隻新股破發。原因究竟是什麼？物業公司的利潤是否還有提升空間？怎樣的公司才能在這個賽道中跑得更遠？中信證券基礎設施及房地產業首席分析師陳聰為您詳細解讀。
「破發背後折射的是行業毛利率低」的說法不成立
陳聰說，四季度物業管理公司IPO融資規模創下天量，引發抽血擔憂，導致板塊大幅調整、新股頻現破發。不過IPO高峰將在12月初告一段落，明年上半年融資規模會遠低於今年下半年，所以不必過於擔心。對於「破發背後折射的是行業毛利率低」的說法，陳聰並不認同，事實是不同公司之間的毛利率分化明顯，未來仍有提升空間。
社區增值服務有廣闊藍海，城市服務賽道具千億規模
陳聰說，非業主增值服務能夠有益補充行業利潤，但其盈利成長性無法和社區增值服務相比，社區增值服務具有廣闊藍海的特性，而且毛利率相對更高。另外，城市服務已成為物管公司重點拓展的業務，是擁有千億規模的好賽道，保利物業、萬物雲、永升生活服務、碧桂園服務等已有布局。
因三道紅線監管而急於分拆上市的物管公司或將影響行業結構分化
「三道紅線」監管之下，部分房企急於將物業公司分拆上市，那麼這些物業股會否影響到行業的結構分化呢？陳聰說，運營尚未成熟的個別物業公司急於上市並不代表主流，但確實對市場會有影響，未來行業結構分化將愈發明顯，只有在品牌、管理等方面有核心競爭力的公司才可能迎來跨越式發展。
住宅物管將誕生3000-4000 億營收的大公司 目前是介入物管行業良機
陳聰預測，物管行業具有萬億市場空間，未來在住宅物管領域將誕生 1-2 家營收在 3000-4000 億、穩定淨利潤在 300-400 億的超大公司。而在非住宅賽道，商管領域的華潤、城市服務領域的萬物雲都是領跑者，醫院、航空、學校等細分領域也都會誕生最強龍頭公司。
陳聰認為，目前儘管板塊出現回調，但正是價值投資者介入的好機會，建議關注具有以下特徵的標的：有第三方託盤能力、超過五年在管項目的提價能力、藉助科技系統提升盈利的能力、增值服務體系足夠完整。