編者按：8月1-4日，博鰲房地產論壇將連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。
我們尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。當他們的故事放置於中國房地產的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。
觀點地產網 6月27日早晨，北京還未入伏，但高溫黃色預警於前一日再度拉響。
東二環龜速前進的車流讓趕著第二波上班潮的人有些昏昏欲睡，司機一言不發，換個檔都是慢動作。這天，北京最高氣溫37度，全國氣溫圖上一片飄紅。
但瞄一眼滬指，可能還是會冒出些冷汗，當天滬指盤中失守2800點，地產股領跌；在港股，恆大為成為唯一錄得上漲的內房股，原因是投資了新能源汽車，但這跟地產可沒多大關係。
在這幾天前，西安、長沙、杭州等市出臺限購政策，棚改貨幣化一刀切的傳言加重了市場的擔憂。地產股經歷了幾乎消沉的一周，回購、增持，招數使盡……6月27日，五礦地產的股價也錄得近3%的跌幅。
於是，見到五礦地產總經理何劍波後，我們直奔主題：「對於接下來房地產形勢，悲不悲觀？樂不樂觀？」
與何劍波的對話已經不間斷地進行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我們都會坐下來聊聊經濟，評評市場，琢磨琢磨政策，再侃一侃同行。前後已經歷過一個起起落落的小周期，記錄下了這位央企地產領導人在整個行業大潮下的思考與改變。
何劍波沒有在上述兩個態度指向明確的詞彙中作選擇，而是採用另一個更為感性的詞——十字路口。
談行業：過去的路走到了盡頭
放眼到全國乃至國際形勢來看，貿易戰硝煙已起，美聯儲進一步加息意願明顯，國內經濟增速壓力加大，人民幣貶值……前五月投資、消費、出口三架馬車增速明顯下滑，央行年內已第三度降準放水；作為經濟支柱的房地產行業，明顯承壓。
何劍波認為，當前政策大方向不會改變，房地產調控可能會有微調，但不會放開。而且，他在擔憂，當前房價相對於居民收入實際已經是透支了。
「作為房地產開發商，我們也不希望房價太高，最後『咣當』一下掉下來，出現風險、危機。」
何劍波說，現在房地產市場形勢是錯綜複雜的，很難用一個「樂觀」或者「悲觀」去進行描述，目前已經是到了一個十字路口，「但這個十字路口往哪個方向走？」
回望過去30年，國內房地產的市場化、商品化道路，何劍波認為總體而言是成功的，特別對於經濟發展以及城市化具有很大的促進作用。但是，現在出現了一些新的矛盾，房價上漲過快帶來了突出的社會問題，出現了泡沫比較嚴重的局面，過去的模式也是走到盡頭了。
導致當前情況的，除了貨幣因素，何劍波認為，整個投資渠道的缺乏、金融市場不健全，也使得大量的資金壓力轉移到了房地產。
從房地產市場化伊始，泡沫便在醞釀與破裂之間反覆。從90年代初的海南泡沫破裂到首個調控政策出臺，亞洲金融危機後政府開始救市；千禧年之後房價再度高漲，調控降臨，然而非典的爆發致經濟下挫，房地產成為拉動經濟增長的措施被鼓勵，這種局面再度出現在2008年全球金融危機爆發前後。
市場機制出了問題，自然想到用「看得見的手」來調整。到了2017年，有統計數據顯示，年內全國調控政策達到了250條以上，調控從「三限」擴展到「五限」，限售價、搖號等政策也出現了。
對於限價+搖號的措施，何劍波認為，這是一個臨時性措施，「銷售價格都是政府定好了的，最後大家的目標就是降低成本，就偏向做一些低成本的產品，而這個市場產品原本是可以差異化的。」
他指出，在限價的情況下，搖號是合理的，但其副作用可能讓真正想買房的人買不到房子。其次，限價下企業不願意虧本賣，開發周期也拉長了，導致市場庫存下降，供需矛盾進一步加劇，進而導致房價進一步失控，失控後就更得管，「這是惡性循環」。
既然過去靠市場化+土地財政的路子走到了盡頭，政策調控又不能從根本上解決問題，那新的路子該怎麼走呢？
何劍波分析道，雖然國家提出了房地產稅、長效機制、租售並舉、租賃房、共有產權房等等方案，但還有待形成一個清晰的系統化制度設計。目前行業的主要矛盾是供需的矛盾，要改變政府壟斷土地供應的制度，把供應打開，改變市場預期，房價便不至於漲得過高。
談企業：我們就是一個看門人
進入2018年，房企的褲腰帶勒得更緊了，銀行提高對項目的審核標準，甚至有銀行宣布不批開發貸，發債的批文也沒那麼容易拿了，資管新規又掐緊非標融資的埠，利率抬升……
在金融緊縮下，已有房企因資金鍊問題出現債務違約。
何劍波認為，當前對金融的整頓決心已經超過了以往，但五礦地產的資金鍊還是比較寬鬆的。他稱，今年融資收緊、清理非標業務，是有合理性的。過去這些年槓桿放得太大，特別是民企，槓桿層層疊加。
一旦遭遇市場以及政策波動，可能就得「裸泳」了。
過往，依賴高周轉與頻繁借新還舊，「十個鍋九個蓋」是房企維持快速擴張的手段之一。但何劍波提到，近年來的一些「教科書式」案例值得房地產從業人員反思。
對於規模，何劍波明顯流露出了擔憂，他說：「在市場裡面，沒有哪個企業是大而不能倒的，別以為你有多少億了，佔多少市場份額，就不得了了，其實稍微有一點風吹草動，說垮就垮了，而且會很快。」
7月5日，何劍波罕見地發表了一篇分析當前房地產市場形勢的文章，文章中提到，地產企業從不缺乏搶灘逆襲的契機，卻也面臨著步步驚心的兇險。
不過，何劍波還是看好未來頭部房企的規模增長空間，他提出，即使全國房地產銷售額停止增長，前列房企仍將不斷蠶食存量份額，發展空間不僅在於行業增長，更在於存量分配。
作為首批16家以房地產為主業的央企之一，五礦對比頭部房企，規模確實還有差距，而何劍波對此也比較坦然，並用「看門人」來形容自己的角色。
「國企總體來講是比較穩健，對風險防控比較嚴，畢竟我們就是一個國有資產的看門人，這不是你的，你也不能拿它去冒過大的風險。」
中國五礦雖然自90年代初涉及房地產業務，但直到2006年，通過併購二十三冶、投資營口產業園、改制五礦置業並重組五礦建設，才邁入了快速發展期。
2018年，五礦地產的銷售目標比去年有明顯增長。何劍波稱，對完成今年目標有信心，南京今年將推出三個新項目，武漢、廣州將各推出兩個新項目，下半年的銷售很關鍵。
值得一提的是，今年來已有不少房企宣布實施股權激勵甚至跟投計劃，被視作在調控下保證業績完成的利器。去年底，連保利地產也出臺了跟投機制。
何劍波認為跟投激勵的思路是可行的，五礦也提倡利益捆綁，但具體的實施方案還在研究之中。
提到近期房企改名潮，我們問，五礦未來是否也有這種動作？何劍波打趣回答道：「不改，他們都改了，就我這一家地產公司了。」
何劍波稱，雖然去年五礦地產發布了「一核兩翼三支撐」的業務布局，但是地產開發仍舊是最重要的板塊之一。未來，五礦不會過多介入商業，但產業地產業務將成為新的發展重點。
2018年4月，五礦宣布與成都大邑籤訂「未來生態城」合作協議，雙方將聯合開發面積約8平方公裡的未來生態城項目，總投資約200億元，合作期限15年。生態城以智能製造、康養醫療、文化創意、數字農業等為主導產業，並配套一些文旅小鎮。
在此之前，五礦還開發了營口產業園開發建設、汕頭粵東物流總部新城項目、惠州哈施塔特文旅小鎮項目等。
從大學畢業後加入五礦集團至今，何劍波已經在這家央企系統裡待了二十多個年頭。我們問，作為國企掌門人，對比民企，成就感來自哪裡？
何劍波很自然地回應稱，最主要的還是擁有一顆事業心，讓企業逐漸壯大、增強競爭力，為員工提供發展平臺，同時為股東創造價值。特別是看到一個個精品項目在各個城市裡落地，為千家萬戶提供生活空間，他說，成就感還是很強的。
以下為觀點地產新媒體對五礦地產總經理何劍波先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：何總怎麼判斷接下來的形勢，悲不悲觀？樂不樂觀？
何劍波：我覺得現在房地產市場形勢，就好像我們國家的經濟形勢，一樣是錯綜複雜的，很難用「樂觀」或者「悲觀」去進行描述，因為這確實是到了一個十字路口。
這個十字路口往哪個方向走？大家還是很迷茫。我們過去的30年，沿著市場化方向進行住房的商品化，最後導致房地產佔的比重過大、房價過高、泡沫比較嚴重的局面，過去的模式也走到盡頭了。
但是新的路子怎麼走？我們提了房產稅、長效機制、租售結合、租賃房、共有產權房等很多方案，但我覺得還是沒有形成一個很清晰的系統化制度設計。我覺得，整個行業是處在比較迷茫的時期。
過去30年房地產行業走市場化的道路總體來講是成功的，有很多積極作用，特別對於經濟增長、城市化有很大促進作用。記得80、90年代的時候，住房很困難，而且政府根本沒有錢修路，整個城市基礎設施非常落後。
國家的城市化實際上就是從90年代後半期真正推開，90年代有一波，2000年過後又有一波更大規模的城市化，其實就是藉助於房地產制度，通過土地財政收入增加來推動城市變化。總體來講，對國家、社會、老百姓都有好處的。
但是這個歷程過了幾十年過後，現在又遇到一些新問題，包括房價的過快上漲，產生了很大的風險，而且帶來了很大的社會矛盾。一個國家，特別像中國這樣的國家，在經濟快速增長，在經濟轉型期、城市化的中期，房價要上漲是非常正常。房價不上漲反而說明經濟是有問題的，但漲要有合理上漲，比如說每年8%，10%，快的超過10%、慢的話在10%以內，這個幅度都是比較合理的。但如果說一年漲30%、50%，甚至翻倍，這絕對是很不健康的，肯定有很多其他的因素起到幹擾。
觀點地產新媒體：是不是貨幣超發引起？
何劍波：我覺得貨幣是一個很大的因素，還有整個投資渠道的缺乏。簡單來說就是股市不行，如果股市行的話，金融投資行的話，大家就有很多投資渠道進行資產配置，不一定買股票，可以買基金、債券等。其實金融市場還是改革不成功，所以把過多壓力轉移到地產這一塊來了。
觀點地產新媒體：您是金融出身，覺得這一輪政策是會堅決整頓嗎？
何劍波：肯定是堅決整頓，我覺得這一輪對金融的整頓超過以往，決心很強。
觀點地產新媒體：有些觀點認為現在壓力很大，很多政策估計要放寬？
何劍波：但是不能簡單的放寬。
觀點地產新媒體：不再會像以前釋放一個四萬億？
何劍波：如果再放四萬億，肯定會出現問題的。
觀點地產新媒體：前陣子已經放出7000億+2500億？
何劍波：實在沒有辦法了，央行預計到經濟下滑速度可能會超預期，而且資金一旦過緊導致信用危機、違約風險加大，才需要提前做一些措施，但是大的方向不會變。
所以說現在環境錯綜複雜，國內經濟確實是這些年所積累的矛盾很多，金融風險、房地產風險很大，需要擠泡沫，包括過去的產能過剩，需要去產能、去槓桿、擠泡沫、降風險，這一點中央實際上在早幾年就看到了，所以一直在做。
這樣做的目的是什麼？預計往後這幾年可能會有一些外部衝擊，在國際金融市場、貿易包括國際政治形勢、地緣政治等等方面，預計接下來會有一些比較緊張的外部關係以及突如其來的外部衝擊。
這種情況下國內就需要預做準備，預做準備就需要把泡沫擠出來，讓經濟更加穩固，讓社會矛盾得到舒緩，這對於中央而言肯定是需要考慮與布局的，這是一個大方向，不會變。
但是在推進的過程中，遇到很多外部的衝擊和幹擾，我相信國家也是早就預料到的。川普上臺後美國的政治變化、美元加息、歐盟危機、英國脫歐，法國、義大利都差一點脫歐了，所以這個震動很大。
所有這些因素對於國內的政治經濟環境有很大影響的，所以必須得提前去做經濟結構調整，風險降低、擠壓，所以這是比較長的過程。
觀點地產新媒體：房地產會不會再次像「夜壺論」那樣說的，拿出來放一放？
何劍波：國家會掌握一些宏觀調控的度，或者微調局部等，但大政策方向不會改變，不會放開。如果放開的話，危險太大了。
觀點地產新媒體：一位香港的企業家說，現在北上深的房價收入比已經超過香港了。
何劍波：有可能。
觀點地產新媒體：您覺得集體用地可以拿出來流轉？
何劍波：還是可以流轉的，現在有一些地方也在嘗試，東部的省區去西部買土地指標。比如18億耕地紅線，東部的城市耕地減少了，發展建設用地了，西部就要相應將建設用地轉換成耕地，特別是農村的建設用地，這是可以轉換為耕地的。
觀點地產新媒體：還是要守住耕地18億畝的指標？
何劍波：對，守住這個指標，這個指標是可以流動、可以交易的。其實中國缺地嗎？不缺地。雖然人多地少，但實際上要看它在做什麼。
我記得過去80年代或者更早的時候，一說中國就是地大物博、人口眾多，後來再說就是人口多、底子薄、人多地少。
我覺得這是相對來說的，究竟是「人多地少」還是「人多地多」，其實跟經濟發展水平是有關係的。如果在農業社會，人多地少是很要命的，你們家有一畝地還是有三分地，可能直接決定你是貧農還是富農，能不能吃飽肚子。
但是在現代經濟條件下，農業技術進步非常快，集約化、科學化生產，效率非常高，所以不是拼土地規模才能夠達到那麼高的產出。還有就是要把中國放到全球開放經濟的背景下看問題，要參與國際分工，發揮比較優勢才行。
中國缺地嗎？不缺地。日本的人均國土面積比我們少很多，但人均居住面積卻比我們大。所以問題還是出在政策上，土地供應上，一個問題就是招拍掛的方式。這個政策有好處，是值得肯定的，但是也有負面，特別跟土地財政結合起來的話，有很多副作用。
第二，農村集體用地釋放出來，農民會得到財產性收入，會更多轉向城市工作，生活水平會有更大提高。
第三，城市存量土地改造。我覺得這個改革推進得也是很慢的，當然像深圳市做得比較早的，做舊改是非常好的經驗。但是別的城市在這方面做得還是很慢，政策上的限制還很多，城市裡還是有大量的存量土地。
你看很多城市，特別是一線城市，像北京已經很難再拿土地，但二線城市或者省會城市，很多原來都是工廠，這種存量用地多得很。
原來城市規模小的時候，工廠在城市邊上，城市一旦發展大了之後工廠就在城市中了，這些土地如何釋放出來？這需要有政府的政策支持。
觀點地產新媒體：有家央企在深圳有一百多萬平方米的土地，最近有個工改工項目計劃出來了。
何劍波：對，有一些城市已經在做這樣的工作了，但我覺得還不夠，速度慢了。
現在我們都熱衷於建新區，鋪新攤子。實際上發達國家的城市，舊城改造是非常主要的一種措施。因為這些城市土地是私有化，很多土地今天是辦公樓，明天想改成住宅，只要是規劃上能夠達到，向政府申請，補交一定地價就可以做，在香港也是這樣。
所以我覺得要是通過這幾個渠道，把供應打開，房價不至於漲那麼高，但現在房價已經漲得很高，所以很難降下來，這是一個矛盾。如果大幅下降的話，老百姓的財產80%、90%都是房產，所帶來的金融風險、社會風險就太大了。
觀點地產新媒體：業內認為政府是不會允許出現大量縮水的情況，如果輕微縮水可以，不然老百姓承受不了。
何劍波：對，而且不能承受貶值的預期。如果一旦形成貶值預期，這就是非常要命的。
房價上漲的時候，控制很難、下降的時候控制也很難，不下降到一定地步是停不住的，就會形成這種情況。
觀點地產新媒體：現在借錢很難，五礦會面臨這種問題？
何劍波：我們資金鍊還是比較寬鬆的。其實我覺得今年控制金融風險去槓桿，包括金融的融資緊縮、清理非標業務，也是有合理性的。
過去幾年，很多企業槓桿放得太大，槓桿是一層一層往外放，100個億的資本可能放到1000個億，通過各種各樣的渠道一層一層往上疊加，借款、基金、信託，什麼都有。
總而言之，只要可以把錢弄過來就可以了，但是這樣經營企業是有問題的。控制負債率，這個負債率不是拿去騙人、給別人看的，對於經營者而言，確實應該控制負債率，沒有負債率就沒有防守的空間，遇到市場波動、政策波動的時候，可能馬上就得「裸泳」。
有資金的時候，9個蓋子蓋10個瓶子可以蓋得住，但一旦資金緊張蓋不上了，你就得爆了。我覺得這一輪也是應該壓一壓的，要不然會帶來更多的風險。
觀點地產新媒體：民營企業不做規模就沒有發言權，有業內國個高管預判前20強沒有1500億都很難做。但同時另一位企業高管說不要談那麼多規模，要追求更高品質的產品，您如何理解這兩種說法？
何劍波：我覺得對於一個企業來說，特別是房地產企業，規模肯定很重要，規模確實可以帶來很多好處，但規模也不能絕對化，規模是站在有質量增長的基礎上。
首先財務指標要好，核心競爭力要強，產品、服務、品牌、風險控制等做得好。
如果不控制風險就是片面追求規模，可能上得快下得也快。這兩年很多教科書式的案例是值得這些房地產從業人員反思，那麼多大企業，說倒就倒了，是不是這樣？
前些年，很多國企也出現了片面追求規模的現象，都爭先恐後要進入世界五百強，結果一些企業在這條路上倒下了。我始終認為，規模是企業健康發展的自然結果，而不是目標，更不應是戰略。大而不強是中國企業的通病。我們看看世界上長盛不衰的大企業，沒有誰是把進入五百強寫進企業戰略裡的，他們更看中的是企業的技術創新能力、運營管理能力和風險控制能力。
我們也有一千億的目標，但是不能那麼絕對或者說不計風險地去追求目標，還是要實現比較平衡、可持續的發展。
國企有國企的特點，它對管理、內控都有要求，有優勢也有一些局限，但是有一點我覺得是好的，就是總體來講是比較穩健，畢竟我們就是一個看門人，給國家看著這些家當，這不是你的，你也沒有權利拿它去冒過大的風險。
觀點地產新媒體：五礦在香港會繼續拿更多地嗎？
何劍波：我們在香港其實還是有長遠打算的，剛剛也說到了我們不追求最大，但我們必須要有質量的增長，要做出自己的特色。
其中一個特色，就是我們的海外業務，我們在香港立足了多年，香港一直還是作為我們的戰略區域之一。
剛剛說到國內招拍掛的制度，是值得改進，應該跟香港學一學。香港不是拍地，香港是投標，投暗標。這塊地覺得應該多少錢，自己投一個價，寫在一個專門的表格上，放在信封裡，投到政府信箱裡面，當然需要先交保證金之類的。
因為就出一次價，如果出得太高了，可能很虧，所以會很有節制地去投標，你哪怕進取，也不會很離譜。
國內就不一樣，國內就是不管價格再高，總有一個人和你競爭，你想他的價格跟我差一點點，你看他都願意出到這個價，那麼我比他多一點點為什麼不能幹呢？
觀點地產新媒體：這樣可以控制住？
何劍波：應該有作用，買地通過投標方式我覺得是很可取的，這個方式也不怕作弊，因為有公證，甚至可以當場開標。
觀點地產新媒體：現在很多城市在執行搖號政策，這個政策您怎麼看？
何劍波：現在「限價+搖號」的措施，是一個臨時性措施。
現在限價實際是因為行業處在一個十字路口，行業下一步發展是非常不明朗的。
限價過後只能搖號了，這兩者是聯繫起來的，因為限價過後就價格倒掛了，一二級市場價格倒掛就必須得搖號。在限價情況下，搖號相對來說是合理的，限價不合理，但搖號是合理的。
搖號也會帶來副作用，因為一二手房有明顯的利差、巨大的利差，會讓本來不想買房的人又去買房了，反倒讓剛需、改善需求等有真實需求的人更加痛苦，買不到房，所以又是一輪新的貧富分化。
這些作為一個短期措施可以，長遠來說絕對不可行。現在價格跟市場價倒掛的，可以拿出來賣，是因為過去那些地很便宜，但是再往後地價都很高了，怎麼能夠倒掛？
讓企業都虧著賣不可能的，所以就會導致市場的可售庫存降得很低，因為新的供應出不來，誰都不去領預售證。因為價格核不下來，企業一看價格核不下來，開發的周期就拉長、投資放緩了，進一步加強供需矛盾，失控了政府就更得管，就更得限價，這是惡性循環。
觀點地產新媒體：作為國企掌門人，對比這兩年的民企，您的成就感在哪裡？
何劍波：我覺得還是有一個事業心，我們把五礦地產、把企業當作自己的一個事業來做，讓這個企業逐漸發展壯大，增強它的競爭力，提高它在行業中的地位，同時給員工提供發展的平臺，給股東創造價值。
特別的是，我覺得我們創造一個又一個的精品項目，在各個城市可以立足，我覺得這個成就感還是很強的。
我們五礦地產的戰略，不是規模領先，而是精品戰略。我要求凡是我們做的項目都要做成精品，而且這個精品是一定要挖掘當地自然景觀資源、歷史人文價值，提供良好的社區服務，不能搞千篇一律，千城一面。用我們的話說，就是要讓建築尊重時空，讓建築回歸自然，讓建築懂得生活，讓建築點亮城市。
領袖訪談| 領袖的意義絕不在於複製性，而在於他的命運成為詮釋時代進程的符號。