記者 | 黃昱
萬科旗下主打城市服務的物業板塊萬物雲城，正在朝規模發力。
「到2023年要實現100億元合同收入。」萬物雲城執行長何曙華告訴界面新聞記者。
不過，萬物雲城2020年的城市服務合同收入才只有12.5億元，儘管同比增長了220%，但基數仍然較小。
萬物雲城稱，到2021年，合同收入要達到27億元，2022年為60億元，2023年則可實現100億元。三年百億，未來需要有100個城市服務項目作為支撐。
如何迅速擴大規模？何曙華向界面新聞記者詳解了萬物雲城的擴張邏輯。
三年擴張百城
2020年已經過去，這一年物業行業繼續處於上市高潮期，萬科董事會主席鬱亮也明確了萬科物業會上市，但會以「城市服務商」的名義上市。
或許是為了更匹配「城市服務商」身份，2020年，「萬物雲城」被推向臺前。
2020年10月，萬科對物業服務業務進行了大變革，萬科物業集團更名為萬物雲，旗下社區服務、商企服務、城市服務三大業務板塊設置單獨的品牌，分別對應萬科物業、萬物梁行、萬物雲城。
其中，萬科物業為成熟品牌，萬物梁行為成長品牌，萬物雲城則為新業務。
城市服務是萬科最晚進入的物業服務領域，自2018年9月在橫琴起步，至今僅有兩年多時間。
萬物雲城的擴張方式，是以街道為單位的。
「我們把全國30個核心城市梳理出了1300多條街道，萬物雲城的市場拓展，就是增加『街道濃度』。」何曙華說。
所謂「街道濃度」， 最早是來自萬科住宅物業服務的一個統計，指以街道為行政區域中由萬科物業負責的住宅物業管理建築面積佔比，如果佔比能夠達到25%以上，萬科就稱之為「化蝶」。這些成功「化蝶」的街道正是萬物雲城所要接管的區域。
截至2020年12月29日，萬物雲城已在10個城市籤約了18個城市服務項目，大部分在新城、新區，如珠海橫琴、雄安新區、成都高新區等。
據不完全統計，全國縣及縣以上的新區數量超過3500個。
萬物雲城給自己定了一個三年內的「小目標」，就是百「城」計劃——聚焦京津冀、長三角、大灣區三大核心城市群，在成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，落地100個城市服務項目，實現100億元的合同收入。
「當前濃度超過25%的街道，萬科有200多條，所以3年完成100個城市服務項目的拓展是很容易的。」何曙華認為三年百億的目標並不難實現。
萬物雲城不是想做簡單的市政環衛工作，它的目標是在城市空間中做整合服務商，包括城市設施的管養、基層的社會治理、城市環境再生、城市局部更新改造等。
大公司搶佔市場
在目前萬科的物業板塊中，萬物雲城的收入貢獻最少。
方正證券認為，隨著城市服務項目落地規模化，未來萬物雲城或超過社區服務，成為萬物雲最大的業務單元。
城市服務是一個萬億級藍海市場。近年來越來越多頭部物業公司加入這一賽道。
除了萬科外，還有碧桂園服務、龍湖物業、保利物業等。
在碧桂園服務看來，城市服務是僅次於社區基礎物業服務和社區增值服務的第三條增長曲線，碧桂園也提出3年內要拓展101個城市。
物業公司在拓展城市服務項目的戰略上各有不同。
比如，保利物業以鄉鎮縣布局為主，碧桂園服務主要布局三四線城市，萬物雲城則主要布局在一二線城市。
在項目承接方式上，保利物業通常為獨資，不涉及股權合作；碧桂園服務與政府部門或當地企業合資；萬物雲城的項目承接方式則主要分為兩大類，包括股權合作和合同委託。
據了解，萬物雲城股權合作方式的最大不同在於成立的合資公司基本都是由國資控股，運營管理的收入可理解成投資收入；在運營一些量級較小的街道管理業務時，萬物雲城主要通過合同委託的方式承接；還有少量為科技產城提供管理服務的業務，萬物雲城則主要提供軟體平臺型的服務。
何曙華認為，當前的城市服務行業正處在一個群雄並起的階段，但最終還是會成為一相對集中的行業，因為政府在選擇合作企業時往往會要求其具備一定的承擔風險的能力，國企、央企則會更有優勢一些。
何曙華坦言，深鐵作為萬科的第一大股東，對萬物雲城開展城市服務業務肯定是更有利的。