海南迎來四大發展紅利,未來的海南樓市將進入稀缺時代!

10月26日，海南公布了《海南自由貿易港制度集成創新行動方案（2020-2022年）》，這個行動方案提供了18條未來2年海南重大行動目標。

這些行動目標主要涉及到六大要素在海南自貿港的開放自由化：貿易自由、投資自由、跨境資金自由、人員往來自由、運輸自由及數據自由。

這個行動方案其實釋放了一個強烈的信號：海南的「全島封關」時代即將到來。

【1】對標港澳海南將是全國第三個「境內關外」地區

海南行動方案中提及「要分步驟，分階段建立適應全島封關運作的監管制度體系」，我們認為這是海南釋放出即將「全島封關」的強烈信號。

這個時間點，可能鎖定在2023年。

「全島封關」就是國家已經把海南劃定為「境內關外」地區，海南在國境之內，卻在海關之外。

而目前中國能夠實現「境內關外」的地區，僅有香港澳門兩地，他們的共同特徵就是「零關稅，低稅率以及高度國際化自由化」。

所以海南不僅零關稅+低稅收優惠，同時貿易、投資、資金、運輸、人員往來、網際網路數據等全部對外開放，整套經濟管理制度全面對標港澳。

「全島封關」之後，海南將「管住二線，放開一線」：

以後從內地去海南，會有一道類似於當年深圳和珠海「二線關」的海關。

而從國外入境的「一線關」則對外國人，外企，全球資金，全球貨物全部開放，實現全球貿易的自由化。

所以全球成功的自由貿易港，核心特徵就是高度的自由化和國際化，獨立立法區，行政管制少，超低稅率，資金和人員完全自由流動。

【2】

「全島封關」時代

海南將會享受四大發展紅利

「全島封關」以後，海南自貿港的發展將會有重大變化。

我們認為，核心是將會實現四大自由化的發展紅利：

第一，海南將會成為一個人民幣完全可自由兌換之島。

海南行動方案中提及「要分步驟，分階段推進完全可自由兌換，實現跨境資金自由便利流動」，這句話表明海南將來肯定是一個人民幣可自由兌換的地區，資金可以在全球範圍內自由出入。

目前在中國，能夠做到這一點的，也僅有港澳兩地。

人民幣可自由兌換及資金自由往來，將會讓大量的貿易企業進入海南，只要你想從事海外投資、海外貿易業務，資金自由化是非常關鍵的條件。

「全島封關」後，海南如果能夠實現人民幣可自由兌換，爆發在即。

第二，海南會成為全島「網際網路信息自由」的開放之島。

在本次的行動方案中提到「擴大增值電信業務、數據跨境傳輸等領域開放」，這是不是意味著海南在「全島封關」以後，網際網路全球化開放格局會形成呢？

我們認為這是有可能的。

6月份中央公布的《海南自由貿易港建設總體方案》中，就有「開展國際網際網路數據交互試點，建設國際海底光纜及登陸點，設立國際通信出入口局」的說法。

目前有消息透露，未來海南會拉一條海底光纜連接香港，直接進入香港的國際網際網路信息，海南將會在港澳之後，成為中國第三個全域網際網路開放的地區。

第三，海南會成為外國人、外資、外企、外國貨物的自由往來之島。

自由貿易港的關鍵是「自由」，尤其是提供對全球各國的人員、資金、貨物全方位自由往來的便利。

「全面完善人員出入境、工作、停居留便利化政策」，不僅要讓外國人自由進出海南，同時也要讓中國人及中國企業能夠更加自由的出海。

海南目前已經針對59個國家的旅遊團執行了免籤，未來還要針對外國個人執行自由申請落地籤，這個政策就跟香港澳門完全一樣了。

只要你有一張護照，就可以申請自由進入海南。

第四，海南將會成為中國未來的「離岸貿易中心」之島。

本次方案中明確提到「推進區域性離岸新型國際貿易中心建設」，也就是說海南未來也是中國三大離岸貿易中心之一。

什麼是「離岸貿易」？

以海南為例，一家跨國公司從越南採購原材料，送到深圳去加工，最後把產品賣到美國。這期間所有貨物物流不經過海南，但是合同訂單、資金收付、航運物流、保險、貿易融資等都通過設在海南的離岸公司進行。

這就是海南擁有低稅率、零關稅、資金自由往來的優勢決定的，由海南來承擔離岸貿易中心，可以大幅度降低稅收，方便資金往來結算。

目前香港也是中國主要的離岸貿易中心，離岸貿易中心一般都會聚集大量的貿易結算資金，所以也是區域級的金融中心。

一旦海南成為離岸貿易中心，將會聚集大量的國際貿易公司。

綜上所述，在「全島封關」時代，海南至少會迎來四大政策紅利：資金自由往來+網際網路全球開放+人員自由進出+離岸貿易金融中心。

這四大紅利，意味著海南已經是中國對外開放的最前沿。

【3】「全島封關」時代海南樓市的稀缺時代

海南的「全島封關」，是海南產業全面轉型的標誌。

以旅遊業、房地產業為核心的時代即將一去不返，海南產業的發展將全面轉向製造貿易、高新技術產業及金融服務業。

這種產業轉型將對海南樓市產生三大影響：

第一，海南供地將會明顯減少，尤其是一線海景房，稀缺增強 。

2019年海南就已經公布了《海南省產業準入禁止限制目錄 (2019年版)》，裡面明確提到「四大禁止」：

禁止建設房地產開發經營中的產權式酒店；禁止生態保護紅線區內建設商品房；禁止利用一線海岸帶、新批填海土地建設商品住宅；禁止五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產項目。

這四大禁止是海南「去房地產化」的基本特徵，我們判斷海南在未來相當長一段時間，土地資源主要用於產業開發，對於房地產開發還會嚴格禁止，尤其是一線海景房。

所以在「全島封關」時代，是屬於海南樓市的「海景房稀缺」時代。

第二，從「旅居」型地產向「複合」型地產轉型，海南購房需求全面多樣化。

單純的旅遊地產，通常被認為不是最好的投資產品，因為缺乏產業支撐，購買需求不穩定，所以房價比較容易波動。

海南進入「全島封關」後，旅居性地產屬性將逐漸向「旅居+自住」的複合型地產全面轉型，對於海南的房價是有利的。

從旅居，養老居，再到醫療居住，工作居住，海南樓市的需求逐漸走向複合化，多樣化。

第三，從東線向西線蔓延，海南房價逐漸「全島同城化」。

在過去相當長時間裡，海南東線城市房價明顯高於西線，這是海南以旅遊業為核心發展的結果：東線城市的旅遊業基礎太強了。

未來隨著海南產業的全面轉型，大量的貿易服務業將布局在西線城市，比如這次就確定西線城市儋州洋浦港為「離岸貿易中心試點區」。

還有海南的重點十一個產業園區分布，也主要集中在西線城市：西線負責產業掙錢，東線負責度假休閒，成了未來海南發展的主要格局。

西線城市的產業崛起，意味著海南未來的發展將逐漸從東線向西線轉移，從而實現房價的「全島同城化」，拉近了海南東西線房價的差距。

海南的崛起，是一個時代的選擇。

就像1980年，面臨全面改革的艱巨任務，歷史選擇了深圳。2020年，面臨重新引導全球化，打開經濟外循環的艱巨局面，時代選擇了海南。

所以投資海南，你就選擇了投資這個時代。