來源： 觀點地產新媒體
觀點指數受疫情影響，2020年房地產投資出現後移，雖然下半年單月本年投資來源同比漲幅明顯，但以累計值計同比漲幅則為三年來最低。
11月，各個融資來源規模出現較大上漲。境內房地產行業債券發行量出現小幅回升，同時，債券加權票面利率與上月持平，未出現明顯變動。海外債方面，內房發債量同樣小幅上漲，而加權票面利率則上漲較為明顯，但對比過往而言仍處在一個相對合理的震蕩區間。
此外，投向房地產行業的信託產品發行量也出現顯著增長。當前信託行業融資仍處在嚴格監管下，年底的放量可能來自信託公司「衝業績」的行為。
而上月上調的預期收益率沒能持續，繼續了2020年以來的下降趨勢。
投資級房企霸佔五強，萬科首次登頂
「1-11月中國房地產企業融資能力TOP30」榜單排名與上月相比整體變化不大，11月與10月前20名Spearman相關係數高達0.96，體現了排名的穩定。榜單前5名依然均為信用較強的投資級房企（評級參照穆迪最新評級結果）。其中，萬科首次超過中國海外發展，登頂融資能力榜單；另外，保利地產也首次超過華潤置地躋身三甲。
上榜的30家房企1-11月加權平均利率水平為4.99%，低於全部候選房企6.36%的水平，而前5強的平均利率水平僅為3.44%，接近全部候選企業平均利率水平的一半。
現金短債比方面，前5名平均現金短債比為2.56，顯著高於全部候選房企的1.30，及上榜企業的1.66。可以看出，頭部房企的優勢較為明顯，而中後部房企差異較小。
融資方面，上榜30家房企公開融資共涉及5742.86億元，平均每家房企融資191.43億元。其中，中國恆大融資額最高，達629.56億元，而榜首萬科融資額則為204.67億元，這也體現了榜單對房企信用、財務狀況等指標的綜合考量。
部分樣本企業融資總額匯總如下：
本年資金來源增長放緩 房地產金融政策保持連續性
根據國家統計局公布的數據，11月房地產投資本年資金來源單月合計18029.7億元，環比增長8%，環比增長率稍高於2018、2019年，整體走勢與歷年保持一致。
但下半年以來，房地產投資本年資金來源單月合計同比增幅較往年更大，11月單月同比增長率高達17.2%，高於2018、2019年的6.6%和6.5%。
這種異常的同比增幅來自年初的疫情影響，使得房地產投資出現後移。從累計數據來看，1-11月房地產投資本年資金來源合計171099.4億元，同比增長6.6%，小於2019年7.0%及2018年7.6%的同比增長率。由於年初的投資低迷，2020年房地產投資本年資金來源累計值同比增長率為三年以來最低。一定程度上也反映了房地產行業發展的放緩。
各來源佔比方面，近三年來看各來源均保持穩定的比例。定金及預付款、自籌資金依舊為最主要的兩項資金來源，兩項合計保持在大約三分之二的水平。
政策方面，央行行長在其研究文章《再論中國金融資產結構及政策含義》中指出，管理房地產市場風險的政策把握上，要堅持穩字當頭，穩中求進，著力穩地價、穩房價、穩預期，加強對房地產市場融資狀況的全面監測。
11月26日，央行發布《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出，在堅持「三穩」原則下，要「保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度」。連續、一致性的政策將更有利於房企長期規劃運用資金，有助於房企融資的健康穩定。
債券發行量小幅回升，海外融資成本震蕩上行
根據市場數據，樣本房企在境內共發行債券77隻，環比增加11隻，總發行額574.3億元，環比上升幅度達51.7%，這也意味著本月大額發行的債券較多，撐起了債券發行總額。
從債券發行額加權票面發行利率來看，加權票面利率與上月基本持平，為4.84%，變動幅度不足一個基點。
從類別來看，整體走勢並無明顯震蕩，除短期融資券及企業債之外，其餘類別利率水平表現相對集中，並無明顯差異。全年來看，短期融資券利率水平處於相對較低位置，一定程度體現了目前市場流動性較為充足，期限利差較大。
債券募資用途方面，兩隻債券募集資金將用於棚戶區改造項目，其餘40隻債券所募集資金基本用於償還債務或置換存量債券等用途。整體來看，目前房企融資仍以再融資為主，隨著政策收緊，債務擴張動作減少。
房地產行業中資離岸債方面，無論在發行總額還是在加權平均票面利率方面，都有小幅上漲。根據市場數據，房地產行業11月（以起息日計）共發行19隻中資離岸債，共募集資金約人民幣323億元，加權平均票面利率7.82%，與10月相比小幅上升，但仍在正常震蕩區間內。
觀察整體債券的上市地，可以看到11月房地產行業募資來源增長主要來自內地市場，海外債券增幅不大，香港市場的增長一定程度上被新加坡市場的降低所抵消。
房地產信託年底放量，收益率繼續回落
根據市場公開數據，投向房地產領域的信託產品數量在11月顯著增長，上升至442隻，總規模達816.57億元，環比增幅分別達到59%及67%。
出現這種狀況的原因，一定程度是由於上月處於信託產品發行的低谷期，基數較小。
目前，11月信託產品發行數量仍然低於前8月單月信託產品發行數量，發行規模也比6月的高點1043.34億元少了200多億元。
另一方面，年底顯著增長的信託規模或與信託公司年底衝業績相關，政策上對房地產信託的監管目前並未出現放鬆跡象。
收益情況來看，在10月收益小幅回暖之後，本月平均收益率繼續下降至7.37%，但下降幅度不大，11月平均收益率仍然略微高於9月的平均收益率7.35%。整體來看，信託產品平均收益率下降趨勢減弱。
根據市場公開的產品信息，11月發行的投向房地產領域信託產品共有159隻，其中，股權投資產品有34隻，規模85.94億元；權益投資產品有102隻，規模235.89億元；信託貸款產品有20隻，規模87.39億元；組合運用產品有3隻，規模4億元。
從公開的產品來看，本月發行的信託產品最高預期收益率鮮有超過9%。高收益信託產品如投向多地萬達廣場項目的信託產品預期收益率上限達8.6%。對比之下，同樣來自萬達，投資於其子公司債券的信託產品預期收益上限僅為6.4%。
募集資金用途方面，資金多投資於LP股份，或融資方的債權。少數房企募資款最終將用於歸還股東借款，一定程度上反映了部分房企的資金問題，以信託方式募資還款，無疑將提升該房企的融資成本。
通過融資方追溯背後參股房企，部分樣本房企通過信託產品融資規模如下（規模為信託產品規模總和）。
按投向地區的預期收益分布來看，各地融資收益差異不大。11月公開信託產品中，投向廣東省、北京市、安徽省的預期收益率稍高；投向浙江省、天津市等地的信託產品預期收益率小幅偏低；投向四川省、內蒙古的信託產品中，出現了少數高收益的案例。
投向地區方面，江蘇、湖北、天津為11月公開產品中資金投向熱門地點，信託產品募資總規模分別為51.5億元、45.0億元、40.4億元。由於數據缺失，部分沒有公開募資規模的信託產品沒有納入統計。