新的一年聊樓市的種種數據和現象，我發現大家最關心的還是房價。從統計數據來看，今年呈現的是量價齊微升的局面。主城的置業者，都感受到了新都心-浮山後一線的樓市火熱，許多人也因此認為樓市只漲不跌的神話依舊在延續，特別是在有通貨膨脹預期的年份裡。
真是這樣嗎？
NO. 1｜壹
對於房價走勢的分析，我們來進行一下對比。
2019年，青島市新建商品房成交141420套。其中，西海岸新區位列首位，成交套數42892套、城陽區以28157套、膠州市成交套數19864套。
主城區，市北區成交6330套、其次是李滄區成交5877套、嶗山區成交3489套、市南區成交936套，其中住宅110套。
2020年青島新房共計成交153394套。西海岸新房共成交46612套、城陽區共成交了24850套、即墨區成交21903套，位列三甲。城陽雖然成交量有所減少，但是價格相比去年提高了不少。在今年上半年，在政策加持下城陽的房價也是一路飆升，均價在1.3萬元/平米至1.6萬元/平方米之間，這是青島均價上漲的一個重要原因。
主城區方面，市北區2020年新房共成交7721套、李滄區全年新房共成交5322套、嶗山區新房共成交3946套、市南區1000套。雖然李滄有所下降，市北、嶗山有明顯的增長，而且大家要明白，市北、嶗山增長的都是高端住宅和豪宅產品。銀豐·玖璽城、佳源華府、金茂府、遠洋萬和公館、保利大國璟等高價盤賣得都不錯。
僅僅是市內4區TOP50樓盤，11300多套房子就賣了429億元，這些成交均價29957元/平方米的高端住宅，成為能穩住青島房價的壓艙石。
NO. 2｜貳
2020年年末，許多開發商都在為完成全年任務宵衣旰食時，遠洋、銀豐早已撞線。而在這兩大開發商背後，還有許多我們普通人無法想像的成交。如果盤點其他數據，TOP10的名單裡我們很難看到青島，但是如果看豪宅，青島頗為亮眼。
青島2000萬至3000萬的豪宅銷售量，竟然僅僅落後杭州四套，位列全國第六。更讓人感到不可思議的是，同比增長率僅次於廈門，位居全國第二位。
1000萬以上的豪宅，青島雖然沒有入榜，但是成交也可圈可點。均價2320多萬的項目，賣了30套；均價1900多萬的項目，賣了128套；均價1170萬的項目，賣了113套；均價1100多萬的項目，賣了256套。
為什麼會是這樣？兩個原因，一是在一二線房價飆升的情況下，青島豪宅產品的性價比凸顯；二是上半年低息資金，讓富豪們看到了資產乾坤大挪移的機會。
黃奇帆說過，中國30%到40%的豪宅產品是被一些公司購得，老闆們通過公司買豪宅，一部分為了享受，更多的是作為一種資本工具。
在高端住宅、豪宅成交量增長的情況下，青島的房產均價只漲了不到兩個百分點。此消彼長之間，銷售比例佔絕對多數的普通商品住宅價格，在過去的一年中是漲了還是跌了呢？
NO. 3｜叄
如果將我們去除房產的金融工具屬性，單純從居住屬性出發，房產價值還是在上升通道嗎？
我認為有兩類房產會給我們參考。第一類當然是二手房。去年青島的二手房成交量大增。與新房成交熱區不一樣的是，二手房成交60%集中在市內四區和西海岸，在這種情況下，跌幅達到了3.8%，排在了全國的第二位。
第二個，是法拍房。在11月份的法拍房名單中，我注意到了一套3600萬的稀缺豪宅，這個戶型在該項目已經沒有一手新房在售了。首拍的價格是房子的正常價，但是無人出價。
換句話說，2020年青島均價能穩住靠得是高端住宅，高端住宅靠得又是2020年上半年寬鬆的金融政策。除去豪宅的特殊因素，新房價格走勢是很明顯的。
2021年上來就是兩條「紅線」，低息資金流入樓市渠道很少了。如果豪宅成交量腰斬，，青島新房均價能不能穩住，就是一個大大問號了。
2021年，價跌量增才是一個合理的走勢。當然，降價能賣出量來，這還不是最壞的市場。