全國2003年10月高等教育自學考試房地產評估試題
課程代碼：00122
一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，並將正確答案的序號填在題幹的括號內。每小題1分，共20分)
1.替代原理是房地產估價中( )
A.比較法的理論基礎
B.重置成本法的理論基礎
C.收益法的理論基礎
D.剩餘法的理論基礎
2.特爾菲法最重要的程序是( )
A.專家選擇
B.專家徵詢
C.徵詢表設計
D.信息反饋
3.一般對外交通設施服務半徑為( )
A.0～10公裡
B.0～20公裡
C.0～25公裡
D.0～30公裡
4.運用市場比較法評估房地產價格，為了更好地進行評估，同行之間( )
A.不要互相通報自己所掌握的交易實例和估價案例資料
B.可從提供少量交易實例和估價案例作為參考
C.都應按照有關部門確定的價格統一評估
D.相互提供交易實例和估價案例資料
5.我國規定房地產交易實例的交易日期在( )
A.3年以上的不宜採用
B.2年以上、3年以下的仍可採用
C.2年以上的不宜採用
D.4年以上的不宜採用
6.對交易實例進行區域因素修正是因為( )
A.交易實例房地產與待評估房地產是處於同一地區，區位條件相似
B.交易實例房地產與待評估房地產不是處於同一地區，區位因素存在差別
C.交易實例房地產交易之後該類房地產價格上漲
D.交易實例房地產交易之後該類房地產價格下降
7.在土地開發費用計算中，基礎設施建設費( )
A.由評估師通過預先評估確定其數額
B.由行政部門統一制定的標準計算
C.按實際情況計算
D.包含在土地取得費中
8.房屋的成本租金構成因素是( )
A.折舊費、維修費、管理費、稅金
B.折舊費、維修費、利息
C.折舊費、維修費、利息、稅金
D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金
9.剩餘法的基本思路依據的是( )
A.投入產出原理
B.開發性原理
C.信息量原理
D.平衡性原理
10.用剩餘法正確分析房地產市場行情，預測售價和開發成本時，應掌握房地產市場中有關( )
A.數據信息
B.資源狀況
C.原料狀況
D.材料狀況
11.投資者獲取土地時，用剩餘法計算出他自己能承擔的最高價格後，實際購買價格應( )
A.低於此價
B.高於此價
C.等於此價
D.遠遠高於此價
12.路線價估價法適宜於同時對( )
A.大量土地估價
B.小部分土地估價
C.小面積土地估價
D.小塊土地估價
13.路線價區段一般是( )
A.條狀地段
B.帶狀地段
C.梯狀地段
D.扇形地段
14.深度百分率又稱( )
A.深度指數
B.深度常數
C.形狀指數
D.單位指數
15.影響路線價的因素中，對路線價地價影響較大的是( )
A.寬度
B.長度
C.深度
D.高度
16.土地交易資料不包括( )
A.城市土地使用權出讓價格資料
B.城市土地所有權轉讓價格資料
C.徵地費資料
D.安置補助費資料
17.樣點宗地地價修正為標準宗地地價可用( )
A.成本逼近法
B.比較法
C.收益法
D.剩餘法
18.在基準地價修正係數法估價程序中，下列哪種係數不用確定?( )
A.待估宗地修正係數
B.待估宗地使用年期修正係數
C.期日修正係數
D.容積修正係數
19.商業用地宗地地價修正表含有( )
A.宗地條件修正
B.交通條件
C.進深修正
D.地價分配率修正
20.宗地價格評估報告的組成不包括( )
A.送文函
B.宗地估價技術報告
C.附件和補充說明
D.基準地價分析
二、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二至五個正確的答案，並將正確答案的序號分別填在題幹的括號內，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共18分)
21.按權屬關係可將房地產價格分為( )
A.單位價格
B.轉讓價格
C.所有權價格
D.使用權價格
E.抵押價格
22.人口因素對房地產價格的影響表現為人口數量及( )
A.人口密度
B.人口規模
C.人口素質
D.人口總量
E.人口結構
23.房地產評估的基本方法包括( )
A.市場比較法
B.地價指數法
C.趨勢法
D.收益法
E.路線價法
24.土地定級單元劃分的方法有( )
A.手工法
B.機助法
C.層次分析法
D.繪圖法
E.特爾菲法
25.市場比較法的基本計算公式是P= ×A×B×C×D×E，其中( )
A.P代表待估房地產評估價格 B.A代表交易日期修正係數
C.B代表交易情況修正係數 D.C代表個別因素修正係數
E.D代表區域因素修正係數
26.一般來說，建築物的容積率越高( )
A.房屋的單位售價也越高 B.土地效益就越高
C.地價也相應提高 D.建築的單價就越高
E.建築物就越容易銷售
27.對於城市建成區內的房屋基地，當難以把握其開發成本時，求取土地重新建造成本一般宜採用( )
A.基準地價修正法 B.成本法
C.市場比較法 D.收益法
E.路線價法
28.下列因素中，會導致建築物物質上的折舊的是( )
A.使用磨損 B.設計變化
C.風吹日曬 D.現行政策重大改變
E.工藝改進
29.用剩餘法估價時，應正確分析房地產市場行情，正確預測( )
A.設計費 B.利息
C.售價 D.開發成本
E.地價
30.開發建設期多由( )
A.政府確定 B.公司確定
C.開發商確定 D.工程單位確定
E.承辦單位確定
31.估算待估不動產價格時用剩餘法計算利息，地價暫不計息，只考慮不可預見費和( )
A.建築開發費 B.專業費
C.租售費 D.不動產總價
E.稅金
32.路線價估價法的理論基礎是土地價值隨距街道距離的( )
A.增大遞減原理 B.替代原理
C.平衡原理 D.均衡原理
E.加權法原理
33.路線價法估價結果的可信度取決於( )
A.街道長短的準確性 B.深度百分率的準確性
C.各種條件修正率的準確性 D.街廓遠近的準確性
E.土地大小的準確性
34.路線價的設定必須先確定的因素是( )
A.土地質量 B.土地性質
C.土地用途 D.標準宗地面積
E.標準深度
35.在房地產出租、轉讓較為發達的地區，評估的技術路線主要採用( )
A.收益法 B.市場比較法
C.級差收益測算法 D.路線評估價法
E.剩餘法
36.住宅用地基準地價圖包括( )
A.土地級別圖 B.級別區域地價圖
C.標準宗地樣點地價圖 D.土地綜合級別基準地價圖
E.區域分類圖
37.評估報告的編寫，為體現準確性，應避免( )
A.採用不規範格式 B.使用模稜兩可的文字
C.易產生誤解的文字 D.使用條款
E.採用法律形式
38.定型式房地產評估報告可以概括為( )
A.適用於專案估價案件 B.適用於一般的例行估價案件
C.填寫簡便快速、完整、規範 D.可根據估價對象的具體情況自由寫作
E.容易遺漏一般事項
三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)
判斷下列每小題的正誤。正確的在題後括號內打「√」;錯誤的打「╳」，並改正劃線部分。
39.英國著名經濟學家威廉•配第把土地喻為「財富之父」。( )
40.交通型道路主要為居民服務。
41.假設建築物的價值損耗是均勻的，則建築物每年的折舊額為：Di=(1-d)i-1×d。( )
42.選擇最佳開發利用方式時，最重要的是選擇最佳的房屋。( )
43.宗地價格評估報告中宗地估價(結果)報告共有摘要、估價對象界定、土地估價結果和補充說明四部分。( )
四、簡答題(每小題4分，共12分)
44.在土地級別確定時，什麼是總分頻率曲線法?
45.通過修正後得到評估基準日的6個待估房地產價格，分別是：1220、1300、1260、1310、1310、1250(元/平方米)，請用簡單算術平均法、眾數法分別計算最終的房地產價格。
46.簡述房地產估價師的職責和作用。
五、計算題(每小題10分，共20分)
47.有一可比實例是1996年12月的交易，價格為每平方米5，000元，從1996年12月至1997年10月，該類房地產平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產平均每月上漲的百分比。
48.(1)根據房地產市場資料不動產租金未來月租金純收益為350元/m2，該類不動產資本化率為9%，總建築面積為3500m2，出租率為78%，求開發不動產的總價。
(2)據市場分析，某城市寫字樓出租的租金，1995年為4，500元/m2•月，1996年為
4，800元/m2•月，1997年為5，300元/m2•月，1998年為5，800元/m2•月，1999年為6，200元/m2•月，2000年為6，600元/m2•月，2001年為7，000元/m2•月，試推算該市寫字樓2002年租金趨勢。
六、論述題(每小題10分，共20分)
49.試述區位理論對房地產估價的指導作用。
50.如何編制地價指數?