浙江省2003年1月高等教育自學考試房地產評估試題

浙江省2003年1月高等教育自學考試房地產評估試題
課程代碼：00122

一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，並將正確答案的序號填在題幹的括號內。每小題1分，共20分)
1.(      )是運用科學的理論方法對房地產某一時點的市值進行評估後獲得的價格。
A.市場價            B.評估價          C.生地價          D.熟土價
2.樓面地價等於土地總價格除以(      )
A.建築物底層面積   
B.建築使用面積
C.建築總面積   
D.建築總輔助面積

3.在肥沃程度和位置較好的土地上所創造的超額利潤轉化成的地租是(      )
A.級差地租Ⅰ    
B.級差地租Ⅱ    
C.礦山地租    
D.壟斷地租

4.在建築地段地租中，(      )佔有顯著優勢。
A.絕對地租    
B.級差地租    
C.壟斷地租    
D.相對地租

5.(      )是表示合理經濟行為的基本原則，適用範圍廣，是房地產評估的重要原則之一。
A.供求原則    
B.替代原則    
C.最佳使用原則    
D.評估時點原則

6.在各項行政因素中，(      )對房地產價格的影響最為突出。
A.土地使用制度    
B.規劃因素    
C.稅收因素    
D.心理因素

7.標準宗地的土地權利狀況儘量避免選擇(      )
A.國有劃撥土地   
B.國有出讓土地
C.有他項權利限制的土地   
D.國家租賃土地和入股土地

8.土地級的數目，根據城市性質，規模及地域組合的複雜程度劃分，中等城市為(      )
A.1～3級    
B.3～5級    
C.4～7級    
D.5～10級

9.將未來各年的(      )，以一定的還原利率分別折現為現值，其總和就是房地產的現時價格。
A.總收益    
B.淨收益    
C.毛收益    
D.年均收益

10.收益法是建立在(      )的觀念上的。
A.投資有利潤    B.貨幣具有時間價值
C.投資有風險    D.貨幣會貶值

11.為了消除比較修正過程中出現的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有(      )
A.2個     B.3個     C.4個     D.5個

12.我國目前實行的是(      )
A.有限年期的土地使用權無償使用制度
B.無限年期的土地使用權有償使用制度
C.有限年期的土地使用權有償使用制度
D.無限年期的土地使用權無償使用制度

13.用成本法評估得到的房地產價格叫作(      )
A.比準價格     B.收益價格     C.積算價格     D.銷售價格

14.重新建造成本是在(      )的成本或價格。
A.新建房屋建成時    B.估價時點
C.銷售時            D.出租時

15.房租的評估採用成本法時，成本租金不包括(      )
A.折舊費     B.管理費     C.利息     D.保險費

16.在剩餘法估價中，利息=(      )×利息率。
A.(地價+預期樓價+專業費用)
B.(地價+建築費用+專業費用)
C.(預計樓價+銷售費用+稅費)
D.(預期樓價-地價+專業費用)

17.路線價估價法認為，市內各宗土地價值與其(      )
A.臨街深度大小關係不大    B.平均地價關係很大
C.臨街深度大小關係很大    D.基準地價關係很大

18.與市場比較法、收益法等估價方法對個別宗地地價評估方法相比，路線價法是一種(      )的常用方法。
A.對小宗土地迅速估價   
B.對大量土地迅速估價
C.對大量建築物估價   
D.對個別建築物估價

19.基準地價不同於宗地地價，它有一個重要特點，是(      )
A.任意區域的平均價格    B.特定區域的單價
C.任意區域的單價        D.特定區域的平均價格

20.對於成片多宗價值較低的房地產同時估價時，估價結果報告可以採用(      )
A.文字說明形式    B.表格形式
C.書信形式        D.網絡圖形式

二、雙項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二個正確的答案，並將正確答案的序號 分別填在題幹的括號內，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共15分)
1.我國的城市土地採用(          )「雙軌」使用制度。
A.行政劃拔 B.無償出讓、轉讓  C.有償出讓、轉讓
D.租賃     E.計劃調配

2.房地產總價包含了該宗房地產的(          )
A.土地價格   B.租賃價格   C.房屋價格
D.抵押價格   E.樓面地價

3.房地產評估具有(          )公正性特點。
A.群眾性     B.科學性     C.實踐性
D.針對性     E.穩定性

4.中心地理論的主要內容有(          )
A.放牧區     B.城市工業區   C.六邊形市場區
D.市場等級序列     E.作物輪作區
5.對房產價格的影響，主要是以個人和集團的利益為中心的因素是(          )
A.行政因素   B.社會因素     C.城市區域因素
D.經濟因素   E.心理因素
6.在房地產估價實踐中，應用預期收益原則的評估法有(          )
A.市場比較法 B.收益還原法   C.成本法
D.剩餘法     E.路線價法
7.評估對象的基本狀況包括它的(          )兩個方面。
A.估價的時點         B.物質實體     C.權益
D.土地面積、形狀     E.評估目的
8.特爾菲法的重要特點是(          )
A.徵詢     B.輪詢     C.推薦
D.匿名     E.反饋

9.資本化率也可稱為(          )
A.將未來各年淨收益折現到估價時點的折現率
B.抵押貸款的收益率
C.一種資本投資的收益率
D.銀行存款的利率
E.安全利率

10.應用市場比較法，必須注意該方法的限制條件，才能保證評估結果的科學性和準確性，這些限制條件是(          )
A.實踐性     B.風險性     C.可替代性
D.固定性     E.可修正性

11.運用成本法評估土地價格時，土地開發費用涉及的項目有(          )
A.基礎設施建設費 B.土地使用權出讓金   C.公共配套設施建設費
D.安置補助費     E.耕地佔用費

12.路線價估價法的關鍵是路線價的附設(          )
A.深度修正率的確定     B.資本化率的確定     C.總地價的確定
D.城市規劃用途的確定   E.標準宗地的確定

13.我國目前的基準地價都是(          )
A.區片價     B.收益價     C.路段價
D.比準價     E.積算價

14.基準地價修正係數法估價的精度取決於(          )
A.標準地價     B.基準地價     C.深度修正係數
D.修正係數     E.平均地價

15.評估報告中，核心部分是(          )
A.估價師聲明     B.估價結果報告     C.估價技術告報
D.估價的假設     E.附件

三、簡答題(每小題5分，共25分)
1.簡述區位理論對土地定級估價的影響。
2.簡述我國房地產估價報告的主要內容。
3.市場比較法中比較實例的選擇要滿足什麼要求?
4.基準地價測算的基本程序是什麼?
5.簡述編寫房地產評估報告的基本要求。

四、論述題(每小題8分，共16分)
1.試述行政因素對房地產價格的影響。
2.試述土地綜合定級的基本程序。

五、計算題(共24分)
1. 某人慾購置一賓館，預計每年可獲純利潤100萬元，期望資本化率為12%。耐用年限50年，則該賓館的最高購置價格是多少?(保留二位小數)(7分)
2.某開發商對一塊土地進行開發，總投資1000萬元，開發期為三年，第一年均勻投入總投資的30%，第二年年初投入總投資的40%，第三年年初投入總投資的30%，同期銀行利率為10%，請計算其利息為多少?(7分)
3.有一宗待開發建設的土地，土地面積為3000平方米，建築容積率為4.0，擬開發建設寫字樓，建設期二年，建築費用為2500元/m2，專業費為建築費的12%，建築費和專業費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成後即出售，預計售價為8000元/m2、銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行貸款利率為10%，投資利潤率為15%，試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。(10分)