要點概述
位於虎門萬達商圈內，享萬達商圈內的成熟配套；
戶型面積在70-105㎡之間，現售均價1.2萬元/㎡，入手門檻低；
車位配比約1:1.5，車位充足，停車方便；
周邊以居民區和工廠為主，景觀視野一般；
樓盤本身的商業類型單一，滿足不了住戶更多的消費需求；
綠化率低，無內部配套，住戶的活動空間有限，居住舒適度一般；
建成於2000年，距今已有20年，樓齡較長；
非社區式管理，安全係數不高；
文末附有詳細戶型分析 01樓盤概況信息
小區地址：東莞市虎門鎮人民北路455號
產權描述：70年
建築年代：2000年
開 發 商：東莞虎門建築公司
佔地面積：16000㎡
建築面積：35000㎡
房屋總數：220戶
樓棟總數：5棟
參考均價：1.2萬元/㎡
物業公司：東莞華源物業管理
綠 化 率：20%
容 積 率：3
物 業 費：2元/㎡·月
停 車 位：320個
車 位 費：350元/月
02區位與交通
PART1/樓盤區位
樓盤周邊以居民區為主，居住氛圍比較濃厚，不過整體視野景觀一般，而且靠近人民北路，車流量大，有一定的噪音影響。
樓盤背靠華遠工業大廈，華遠工業大廈樓層較高，會遮擋樓盤的採光和視野。
PART2/交通
樓盤通過連升北路可直達虎門中心區，通過人民北路和太寶路可到達穗深城際鐵路虎門東站，穗深城際鐵路線路經東莞止於深圳機場，1小時可達廣州，30分鐘可抵達深圳機場。
從樓盤出發，駕車到358省道需要半個小時，距離虎門高鐵站大約需要1小時的車程，住戶出行比較方便。
03周邊配套
商業：
樓盤1.3公裡內商業資源豐富，購物體驗好。850米左右有A+商業廣場、龍泉購物廣場，1公裡左右有新萬悅購物廣場、豐客隆購物廣場、萬達廣場和博美國際布料交易中心。
醫療：
博湧社區衛生服務站距離樓盤最近，在350米左右，步行幾分鐘即可達。900米左右有虎門中醫院太寶分院，1.6公裡處還有濱海灣中心醫院，住戶就醫比較方便。
教育：
樓盤1.5公裡內教育資源豐富，650米左右處有虎門第四中學和崇雅外國語小學，1.1公裡處有博美小學，1.4公裡還有虎門鎮東方小學。
04樓盤詳情信息
樓盤內共有5棟住宅樓，均為「東西」朝向，樓棟布局呈「一」字排開，彼此遮擋，通風採光效果較差。
每棟住宅均為1梯4戶設計，13層高，其中1、2層用於商業，3層開始是住宅。
樓盤的大門位於A-C棟與E-F棟之間，樓下1、2層用過道隔開，過道設置有關卡，通過過道即可到達後面的停車場和樓棟出入口。樓棟出入口有保安值守，不過管理不嚴格，出入不用刷卡，安全係數不高。
住戶需從樓棟入口步行至3樓的平臺，再從3樓的入戶門進入到住宅內。
3樓為空中花園，花園內只有一些綠植點綴，植物稀疏且種類單一，整體綠化率很低，觀賞性一般。花園同層也有住戶，住戶隱私性不強，可能會有幹擾。
樓棟3層實拍圖
樓棟3層實拍圖
樓棟3層實拍圖
樓棟3層實拍圖
從社區的活動空間來看，住戶可以活動的範圍局限在3樓的空中花園，社區內沒有任何的內部配套，居住舒適度一般。樓盤1層正面為商業，大多為五金店和零售店等，二層主要是一些小型的加工廠，商業類型比較單一，滿足不了住戶更多的消費需求，而且有一定的氣味影響。
影響：
入戶門位於樓盤後面，保安管理不嚴格，安全係數不高；
綠化率低，住戶活動空間少，無內部配套，居住舒適度一般；
商業類型比較單一，滿足不了更多的消費需求；
樓下小型加工廠氣味較重，對住戶有一定的影響。
05戶型及日照分析
PART1/戶型分析
樓盤有75-103㎡的兩房和95-150㎡的三房戶型，比較適合剛需或改善型家庭。
其中103㎡的兩房戶型設計較為寬敞，且相對不受人民北路的車流噪音影響，居住舒適度相對較高。
影響：
01/04戶型靠近人民北路，有一定的車流量影響，且為正西朝向，會有西曬影響；
1-8層的02/03戶型被華遠工業大廈遮擋，通風採光和視野都受到影響；
3層的住戶與空中花園同層，隱私性和安全性不高；
文末附具體戶型分析PART2/日照分析
對於樓盤日照是否充足這個問題，我們做了樓盤的日照動態模擬測評，供大家參考：
大寒日是一年中日照時間最短的一天
大寒日日照參考：
相對來說F棟的陰影遮擋最少，日照最為充足，其中03/04戶型平均有8個小時以上的日照。
整體來說正西朝向的01/04戶型日照時間比正東朝向的02/03戶型較長；另外12/13層因樓層較高，陰影遮擋較少，整體有7個小時以上的日照。
劣勢：
A/B/C/E棟的02-03戶型受陰影遮擋，整體日照時長不足4個小時；
F棟的02戶型受陰影這棟，平均日照時長不足4個小時；
06車位與物業
樓盤共有220戶住戶，320個停車位，均為地上停車位，車位配比約1：1.5，租金為350元/月。整體車位十分充足，住戶停車比較方便。
小區的物業是東莞華源物業管理，從實地踩盤來看，樓盤的物業水平比較一般，安保管理不是很嚴格，而且空中花園的雜物也沒有及時清理。
07價格走勢
海珠大廈近半年來的價格一直在1-1.2萬元/㎡之間徘徊，價格比較穩定，無明顯漲幅。 處於虎門的價格窪地，入手門檻低。
開盤價：均價6000元/㎡
現售價：均價1.2萬/㎡
租金：兩房1400-1800元/月；三房1500-2200元/月
【個人觀點】
樓盤周邊環境較為嘈雜，而且建成距今已有20年，樓齡較長，綠化率低又無內部配套，整體居住舒適度較低。
另一方面，樓盤距離虎門中心區很近，周邊配套較為豐富，戶型面積在75-105㎡之間，均價約1.2萬/㎡，首付最低只需要20萬左右，入手門檻低，戶型設計也為兩房或者三房，比較適合對居住環境要求不高的剛需和改善家庭。
附具體戶型分析：
75㎡兩室兩廳一衛
95㎡三室兩廳兩衛
103㎡兩室兩廳一衛
105㎡三室兩廳一衛