文 / James Tong
上周文章《澳房投資，你很可能忽略這個地方》引來了許多小夥伴的興趣。
如果要找房價抗跌、房產租金回報高、歡迎海外人士投資，不收海外人士印花稅的城市，在澳洲目前只有塔斯瑪尼亞的荷巴特可以與坎培拉並肩。
但說到生活條件好、有澳洲最大的僱主、就業容易、是政治文化外交的中心，有最頂級的大學等等，就真找不到對手了。
更重要的是，這個城市每天都在成長壯大、歡迎年青學生移民。這在澳洲是獨樹一幟（最新：維州宣布暫停接受技術移民的州擔保申請)。
有不少人看了文章聯繫我，問的幾乎是同一個問題：坎培拉房產99年到期後怎麼辦？
我知道，如果微信回答，可能大家還是將信將疑。因為很多人買澳洲的房產，都是奔著「永久產權」而來的：
「什麼？99年?這不是和在中國差不多麼？」
「99年業權到期後，房子還有價值麼？」
這樣看來，如果買物業遇上Leasehold，會是很多人心中的一個坎。這個事情有必要特別澄清一下，於是我聯繫了一家頗具規模的坎培拉律師行Meyer Vandenberg (mvlawyers.com.au) 查詢，單獨寫成文章(這個知識也值得收藏）。以下是MV對三個問題的書面回答，想要英文原版的可聯繫我。
Leasehold是澳洲首都地區(ACT)採用的一套土地使用權註冊系統，它在澳洲其他地方也被廣泛使用。
這是一套在都市發展過程中，除採用一般永久使用權(Freehold) 和法定規劃的系統之外的替代選擇。它不但讓首都政府在土地開發過程中行使政府的權利，而且更好地為坎培拉的社區服務，保證土地的有序開發。
在坎培拉產權的標準形式是99年的政府「租約」 (Crown Lease)。一般來說，土地購買者可以購買土地使用權，為期99年。
在這種方式下，買家可如在澳大利亞的其他地方一樣「擁有土地」，到期的時候，按《2007年規劃與發展法案》有權延續合約。
在99年使用期滿時，土地所有人的「租約」(Crown Lease)可更新延續(前提是首都政府不需要徵用這塊土地)。
政府因特殊用途拒絕續籤合約，而把農地或住宅用地重新收回的例子非常罕有。
如果政府真有需要收回土地，或農地租用經營權不獲續籤，政府須以市場價回收，這包括土地對原主人的價值(value to the former owner)、以及收購過程中產生的法律費用(這一過程已經寫進法律)。
在大多數情況下，尤其是對於住宅物業，房屋所有人只需在99年的合約到期前，向首都的環境和規劃部Environment and Planning Directorate(「EPD」)提出申請，並且同時支付管理費，就可以再獲得99年的「租約」。
可以。政府在2015年對《2001年首都公寓契約法》the Unit Titles Act 2001 (ACT),進行了重大修改，該法案有效地允許業主立案法團代表所有戶主申請再籤99年的合約。業主立案法團現在有權代表所有戶主進行換取新合約的操作。
最新的一個案例是，在Kingston的Wentworth Gardens，有個在1924年籤下99年租約的物業。2015年12月由業主立案法團向EDP遞交申請，成功獲得延期。
看了以上解答，你就了解，這個Leasehold和我們一般理解的「租約」還真的大不同。重點是合約到期時，物業價值並不會歸零，不會無償送回給政府(這已經寫進法律)。而且已經有到期延續的實例。
在雪梨，有很多地點超好、價格超豪的物業都是Leasehold，比如Barrangaroo、Finger Wharf、還有Rocks等等（在雪梨唐人街，還有the Peak)，超級富豪們都習慣了玩這個。看來我們也不能限制自己的想像力。
說實話，如果政府開路要收你的物業，即使是Freehold永久產權，也是要服從的。
而還有一種情況，所謂的永久產權，也不永久，那就是「逆權侵佔」。
這是澳洲一條產權法，Adverse Possession，它允許你佔用他人的土地或物業多年後，申請作為合法擁有人。見澳房匯芭比專欄《逆權侵佔－由非法到合法》。
作者：James Tong
澳房匯出版人，澳中第一產業理事會主席