下半年天津樓市大體處於風平浪靜的狀態，偶有幾個開盤即罄的項目也並不足以提振整個市場。金九銀十未如預期，緊接而來的11月疫情反覆又阻斷了一大波外地購房者的到訪，房企的壓力透過雙十二的朋友圈撲面而來……
在業績和資金雙重壓力之下，今年以來入市的新項目，控總價成為產品規劃的剛性指標，改善型項目小三室、小四室產品頻頻刷新筆者多年來對空間尺度的認知。和業內同行交流的時候，經常感慨，這麼好的位置，明明可以做終極改善，怎麼戶型面積這麼小。尤其是核心區位，控總價對應的必然是犧牲舒適度，反而高不成，低不就，對真正的高端改善客群來說如同「雞肋」，下不去手。
最新消息，位於河西紫金山路的賓西路5號作為河西僅有且一路旺銷的大戶型洋房產品，已經收官在即。本文以該項目為範本，為終極客戶剖析高端市場以及如何甄選此類產品，以供讀者粉絲參考。
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從2018年開始，「限價令」與買方市場疊加之下，天津樓市一直處於一個非常適合資產整合、更新的時期，2019年下半年開始，昔日地王紛紛入市，高端改善和終極置業的購房需求有了去處，但受規劃限制，最受高端客群青睞的市內六區低密洋房仍然稀缺。2020年1~11月，市內六區洋房總供應面積近90萬㎡，成交面積近111萬㎡，市場一直處於供不應求的狀態。
2020年1~11月市內六區洋房供求走勢 來源：cric
以河西區為例，今年洋房供應不足150套，150㎡以上戶型更是出現了「0」供應，大戶型洋房產品「糧荒」已經到來。
2016~2020年河西區150㎡以上洋房供求走勢 來源：cric
再看今年的土地出讓情況，市內六區一共出讓8宗地，其中4宗位於河西區，從已經公示的項目規劃中能看到，河西的洋房有，但極少，而且有可能出大戶型洋房產品的，只有還未入市的體院地塊，但是在樓面價3萬+的前提下，未來洋房售價咱也不知道，咱也不敢問。
可以說，城市洋房，尤其是位於核心區域的洋房產品日益稀缺，必然成為未來市場上的硬通貨。
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筆者清點了一下，河西洋房目前主力在售的項目僅4個，其中150㎡以上戶型只有賓西路5號一枝獨秀，這個項目也是今年單價6萬以上洋房的銷冠。今年的市場，賣的特別好的項目，無外乎三個原因：
1、價格撬動，比如11月重新入市的紫樾宸府；
2、區域長期短供之後出現的高性價比項目，比如上半年的黑馬金海雲城；
3、產品力和品牌力極強的產品，比如下半年屠榜的壹方九裡。
賓西路5號更偏向於後兩者的疊加，即佔據了「核芯地段+品牌強強聯合+區域稀缺產品」三大吸金優勢。
賓西路5號區位示意圖
河西區在市內六區中一直佔有非常重要的位置，既是天津市重要的政治、文化活動中心，也是重要的的對外窗口，有著深厚的地緣文化和卓越的居民購買力。但從2015年至今，河西區公開招拍掛宅地量僅13宗，並且大多都在邊緣位置，傳統核心區僅今年8月成交體院地塊一宗，土地端斷供也造成核心區住宅市場進入「長期缺糧」狀態，大戶型洋房產品更是長期「零供應」。
在這樣的市場環境下，賓西路5號建築面積約145-225㎡的純粹豪宅面積段的產品定位，可以說精準填補了河西核心區的市場空白，尤其是7層到頂，建築面積約150~225㎡的洋房產品更是令「老河西」、「老體北」的深度改善客戶趨之若鶩。
園林實景圖
在當下的市場環境下，賓西路5號敢於以純粹大戶型產品逆市而為的底氣，除了老河西的核心地段外，還來自於萬科、旭輝、海晶三家品牌房企充分融合各家TOP系產品的強勢特點，強強聯合呈現的超強產品力。
項目借鑑了萬科都會系和旭輝鉑悅系兩大國內豪宅產品系，吸取兩大產品系精髓，繼霞光道5號之後，於友誼路、紫金山路、賓水道圍合的河西「黃金三角」絕版地段，再造「5號」產品。
天津樓市近期一直處於庫存較大的買方市場，對於改善類客戶而言，如何對比產品進行最終甄選並下單，筆者提醒這類客戶，品牌開發商是選購大宗商品重要的參考條件之一。因為後期的物業和品質更有保障，對於高淨值產品這一點就顯得尤為重要。
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對於終極改善客群來說，再出手必定是「唱作俱佳」方才值得。買房買稀缺、買核心、買圈層、更要買實打實的好產品。從品牌、設計、到施工、空間尺度，賓西路5號的確做到了全覆蓋。
市面上的頂豪產品，從品牌到設計到物業，都已經很會「講故事」，但很少有講施工的。賓西路5號直接將施工過程「透明化」，落地了旭輝「透明工廠」，讓客戶從「面子」到「裡子」眼見為實。
這其中包含了從「標準透明、材料透明、過程透明、檢驗透明、服務透明」五大維度，保證項目全階段、全流程的「透明」，並以「透明」實現「坦誠相待」。通過十二大體驗讓客戶親臨現場、了解和監督自家房屋建造全過程，親身體驗「一磚一瓦」的精細施工，「一門一窗」的品質安裝。這既旭輝對工程質量的底氣，也是賓西路5號精工產品力的內功。
從今年年中，賓西路5號就開放了洋房實樓樣板間，讓客戶可以1:1親身感受戶型、朝向、尺度空間和萬科理想家的精裝設計體系。個人認為，終極改善產品200平米以內至多做三室，才能保證每個空間都足夠「透氣」。
洋房樣板間實景圖
比如賓西路5號洋房實樓185㎡三室兩廳兩衛的戶型，三開間朝陽，南向雙主臥套房設計，客廳開間近6.6米，面積接近35㎡。餐廳接近15㎡，最大可放下8人餐桌，U型廚房將近10㎡。餐邊櫃設置了獨立西廚早餐檯面，這裡是冷餐的享用空間，內嵌式冰箱和蒸烤一體機完美融合進西廚高櫃，增加了烹飪時光的趣味性與便利性，西廚與中廚的油煙區分隔開，大大提升空間使用率，而且非常方便。臨窗獨立布置，寬窗不僅可以獲得更好的光線，而且遠離客廳互不幹擾。
洋房樣板間實景圖
洋房樣板間實景圖
透過客廳寬窗，即可觀賞到中心庭院景觀，其中的「水園」和土園都已實景呈現。賓西路5號的園林規劃也是獨具匠心。項目一共5棟樓，在地塊中呈現四角對稱布局，最大化將景觀園林面積集中在社區中心區域，形成明確的十字對稱景觀園林布局。
園林實景圖
園林採用典型的庭院景觀設計，設計師以「時光的庭院」為總設計理念，基於中國古代的自然哲學中的「五行」的概念，把構成世間萬物的「金木水火土」五大元素融入其中。根據照條件，進各個活動區域的環境規劃，並針對各區域規劃不同的綠植栽種，最終形成「金木水火土」 五個庭園。設計師以「享受時光的庭院」為起點展開設計，打造出一個業主獨享的精緻戶外空間。
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終極改善的產品，除了地段、建築形態、面積尺度這些「硬指標」以外，還有一個很重要卻往往容易被忽略的「隱性價值點」，就是通過精裝設計對客戶未來生活習慣的優化提升。
同樣是200平米的房子，為什麼有的人住的像雜貨鋪，有的人住的像豪宅，歸根究底，是生活習慣所造成的天差地別。曾經的豪宅都是毛坯交付，怎麼裝修怎麼規劃怎麼收納怎麼用還是客戶自己的事兒。如今市場最大變化就是通過精裝，幫客戶按照豪宅的生活方式規劃好。從戶型的動線，空間的尺度和功能劃分，乃至收納空間的利用，精裝修可以說是豪宅空間使用的最佳解讀方案。
洋房樣板間實景圖
賓西路5號在精裝上採用的是萬科理想家體系，包含智慧住宅、尊享住宅、生態住宅、貼心住宅、傾心住宅五個方面。
智慧住宅關注科技，以科技感應互聯生活。尊享住宅關注品質，以精工品質、匠心工藝給予生活儀式感和品質感。生態住宅關注健康，以「五感」視、聽、嗅、味、觸為設計維度，嚴選健康板材，高標準嚴格檢測參數。貼心住宅關注舒適，以人的動態活動、靜態所思來規劃設計坐臥行遊的場所。傾心住宅關注配套，萬科所提供的不僅僅是全業態、多維度的生活服務體系，更多的是對居住者生活訴求的傾聽。
洋房約150㎡戶型圖
據內部消息，賓西路5號洋房收官在即，180㎡和225㎡戶型均已告罄，目前還有建築面積約150㎡的洋房及145㎡高層在售，存貨不多。負責任的講，老河西核心最後的大戶型洋房，入手時間已相當緊迫，錯過，真的就很難再來！