華潤萬象生活上市首日暴漲:住宅儲備率僅0.35 商業運營成估值核心

2020-12-14 中國經濟網

　　12月9日，港交所又迎來一家央企物管公司，華潤萬象生活上市首日股價一度暴漲37%。一掃此前物業股包括恆大物業、合景悠活、第一服務在內，上市首日即破發的萎靡，華潤萬象生活受到了投資者的熱情追捧。而同日上市的佳源服務則跌1.3%。

　　對此，物業和社區經濟分析師黃昇表示，華潤萬象生活暴漲主要有幾個原因，一是背靠央企華潤集團，是為數不多的在商業領域做的好的企業。目前這一領域前三的是萬達、華潤、新城悅，但是萬達已經把萬象美賣給了花樣年，而新城悅的商業主要布局在三四線城市，跟華潤聚集一二線核心城市布局有一定差距。從這個角度看，未來如果九龍倉物業上市，市盈率可能更高。

　　二是，華潤萬象生活是二級市場上少有的住宅+商業雙軌運營的物管公司，比寶龍商業的體量更大。目前物業股多以住宅+寫字樓兩種業態方式，華潤萬象是住宅+寫字樓+商業購物中心，標的具有稀缺性。

　　截止發稿，華潤萬象生活股價為27.7港元/股，漲幅回落至24.4%。同時公司市盈率達到109.1倍，為目前39家物業股最高，也是唯一一家動態市盈率超過100倍的物管公司。Wind數據顯示，按8日收盤價統計37家物業股平均市盈率（TTM）為40倍，中位數為27倍，加權平均為62倍。

　　對此，中泰國際策略分析師顏招駿表示，市場會傾向給予商業運營及物業管理服務收入佔比高的公司較高估值。華潤萬象在2020年上半年， 商業運營及物業管理服務收入佔整體收入的46%， 毛利亦佔整體毛利的76%， 故估值比其他以住宅物管為主的物管公司較高。

　　此外顏招駿還提到，「此次IPO比較過往國企的IPO有一特別之處， 是提供「僱員優先發售「」計劃，相當於變相的股權激勵計劃，會刺激管理層及員工的工作積極性。公告結果顯示，約276萬股股發售股份是配售給合資格董事。」

　　資料顯示，華潤置地持有華潤萬象生活發行後75%股權。截至6月30日，華潤萬象生活總合約面積為142.3百萬平方米，其中住宅物業及其他物業合約面積為131.8百萬平方米，佔比92.6%；寫字樓合約面積6.6百萬平方米；購物中心合約面積4百萬平方米。總在管面積為106.6百萬平方米，其中住宅物業及其他物業在管面積97.5百萬平方米，寫字樓在管面積5.1百萬平方米；購物中心在管面積4百萬平方米。

　　按照合約面積排列，華潤萬象生活142.3百萬平方米的規模離前五名還有很大距離，與建業新生活、藍光嘉寶服務等中型物管同一梯隊。按2019年中國所有物管公司收入計算，華潤萬象生活排名第五。商業運營部分雖然面積不大，但是貢獻收入頗多，2020年上半年兩部分收入佔比為53.6%、46.4%。

　　最初華潤將商業部分在上市前一個月匆忙裝入上市主體，原本的物管上市變成物管+商業打包上市，外界猜測或與提升估值有關，現在看來華潤如意算盤打的不錯。

　　當然其背後的央企身份也加分不少。有市場人士表示，相比民企，如保利物業、中海物業這些國企物管，盈利增長並不突出，但業績顯得真實及可信，所以即使估值比較貴，很多機構投資者著眼於他們真實、少水份的業績。

　　值得注意的是，新浪財經注意到，華潤萬象生活住宅及其他非商業物業的儲備/在管面積比率只有0.35。而營收貢獻大的購物中心目前沒有儲備面積，寫字樓的儲備面積為1.4百萬平方米。未來或許仍然要依靠母公司華潤輸血。

　　另外，華潤萬象生活所收取的全球發售所得款項淨額估計約為120.04億港元，破融創服務創下的78.6億港元募資金額記錄，成為當前物業股「募資王」。其中60%募資用於併購，高達72億港元的併購款也值得關注。

　　

（責任編輯：馬先震）

相關焦點

  • 商管為賣點華潤萬象生活上市首日股價大漲
    2020年最後一月，華潤萬象生活邁入了資本市場，物業股一改十月份的破發頹勢。12月9日，華潤萬象生活(01209.HK)正式在港交所掛牌上市，首日開盤上漲38.12%，總市值約677.6億港元。截至10:15，其報價32.25港元，上漲45.52%，總市值達694億港元。
  • 銳見|華潤萬象生活IPO背後:大象難起舞?
    上市首日，華潤萬象生活開盤報30.80港元，較發行價上漲38.12%；總市值678.7億港元，市盈率達121.30倍，是母公司華潤置地市盈率的16倍之多。然而，資本市場看好，市場情緒高漲背後，有些制約企業發展的因素也不容忽視，規模掉隊、增速乏力、現金流驟減、母企依賴等亦是這家頭部物企難以迴避的現實問題。
  • 原報告 | 物業股華潤萬象生活上市中的商管賽道
    當前，明確涉及商管業務的物企，除已上市的寶龍商業、合景悠活、卓越商企服務、金融街物業外，還有12月9日上市的華潤萬象生活。 雖然這類商管企業的未來還存在一定不確定性，但尋求上市、輸出輕資產服務儼然成為目前的優質選項。 物業股商管價值如何變現？
  • 華潤萬象生活上市,打破物業股破發頹勢
    中國經濟周刊-經濟網訊（記者鄒松霖）12月9日，華潤萬象生活（01209.HK）正式在港交所掛牌上市，每股發售定價22.30港元，首日開盤上漲38.12%，總市值約677.6億港元。物業股一改十月份的破發頹勢。
  • 恆大物業破發,華潤萬象生活大漲,物業股分化加劇
    12月9日，物業管理企業華潤萬象生活正式在港交所掛牌上市，首日開盤上漲38.12%，截至收盤，其報價28港元，上漲25.56%，總市值達616億港元。華潤萬象生活每股發售定價22.30港元/股。動態市盈率、靜態市盈率更是超百倍，遠超近期上市的恆大物業。事實上，上市前一天的暗盤，華潤萬象生活股價就大漲30.04%，收盤報每股29港元。華潤萬象生活的火爆發行一掃近日物業股破發頹勢。上周12月2日，年內最大物業股恆大物業在港交所掛牌上市，備受關注。
  • 商住兩板塊平分秋色,華潤萬象生活拆分上市尋利潤突破
    中報期間，華潤拆分物業上市的消息是最惹人關注的插曲之一。繼融創服務順利遞表後，8月31日，華潤萬象生活正式遞表披露了上市招股書。一方面，沿著母公司的軌跡，華潤萬象生活有著與住宅平分秋色的商管業務，並憑此打造了凌駕於行業的營收能力；但另一方面，24.1%的毛利率以及10.8%的淨利率均較上市物管企業的平均值存在一定差距。
  • 超百倍估值,股民拍斷大腿!從華潤萬象40cm,我們發現了一個驚天財富...
    來源：新浪港股12月9日消息，近期新股市場火熱，前有京東健康暴漲70%，今有華潤萬象暴漲超40%，後有泡泡瑪特、藍月亮等斷後。隨著新股活動火熱，市場資金拆借利率也是不斷上升，港元一星期拆息連升兩日，至0.0726釐，一個月拆息上升至一個月高位。到底發生了什麼？
  • 華潤萬象生活:新股報告:華潤萬象生活有限公司
    中泰國際11月25日發布對華潤萬象生活的研報，摘要如下：公司簡介華潤萬象生活是中國領先的物業管理及商業運營服務供應商。根據弗若斯特沙利文的資料，按2019年物業管理服務收入計算，公司在全國所有物業管理公司中排名第五，按2020年上半年購物中心運營服務市場收入計算，在全國所有購物中心運營服務供應商中排名第二。截至2020年6月底，公司管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中按項目數目計，76%的在管住宅物業和80%的在管及運營商業物業位於一二線城市。
  • 華潤萬象生活上市,王祥明、傅育寧出席敲鑼儀式|透視新股?
    2000年，華潤置地開始建設第一個「萬象城」購物中心項目——深圳萬象城，華潤萬象生活也由此展開籌備以「萬象」品牌提供商業運營管理服務；2004年，深圳萬象城開業，華潤萬象生活確立了以「萬象」品牌提供商業運營管理服務。
  • 喆薦|物業股商管價值的變現之路——以華潤萬象生活為例
    可以看到，傳統商業運營企業從重資產向輕資產模式轉變過程中，商管業務日益受到重視，打包商管業務上市以釋放商管價值也漸成趨勢。 當前，明確涉及商管業務的物企，除已上市的寶龍商業、合景悠活、卓越商企服務、金融街物業外，還有12月9日上市的華潤萬象生活。
  • 華潤萬象生活超3成收入來自母公司 包幹制拉低毛利率
    華潤置地(01109)歷時多年的物業板塊分拆終於有了結果，8月31日，其分拆的附屬公司華潤萬象生活有限公司(簡稱「華潤萬象生活」)在香港聯交所披露了招股說明書。華潤萬象生活於2017年5月18日在開曼群島註冊成立，主營業務包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。
  • 華潤萬象生活上半年收入31億 募資10億美元投商業物管業務
    長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅11月8日，華潤萬象生活通過港交所聆訊，聯合保薦人為建銀國際、中金公司、花旗以及高盛。數據顯示，截至今年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米，商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。
  • 華潤萬象生活暗盤火爆 可否中興物業板塊?
    今日上市的京東健康表現搶眼，不過京東健康概念獨特，由於可以和阿里健康對比，大漲並不令人意外，而華潤萬象生活所屬的物業板塊，在市場上表現已今非昔比，而且即使在物業板塊中，華潤萬象生活的財務表現也並不突出。以暗盤價計算，華潤萬象生活的市值為638億港元，動態市盈率為110倍，靜態市盈率更是高達154倍。
  • 華潤萬象生活上市後首個開業MALL,這家萬象匯「腔調」很特別
    其一，12月9日，作為華潤置地分拆的商業運營和物業管理業務板塊，華潤萬象生活正式於港交所主板上市，標誌著這家圍繞生活、購物及工作的生活服務平臺，以超670億港元市值、在管面積破億的姿態，正式踏入國際資本市場。
  • 傅育寧去了華潤萬象新生活敲鑼現場
    華潤萬象生活將6成的募集資金用於對規模的擴張，以預計總募集資金120.04億港元計算，未來用於對外擴張的資金約72億港元，超過恆大物業的總募集資金69億港元。 華潤萬象生活上半年在管規模已然破億，但如何穩定、持續增長是華潤萬象生活眼下要面臨的問題。
  • 李欣「短跑」百天收果 華潤萬象生活上市|2020樓市大事記
    本期關注：華潤萬象生活上市時間：2020年12月9日事件回顧：華潤拆分物業商業，華潤萬象生活上市12月9日，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱「華潤萬象生活」）股票代碼為1209.HK，正式登陸港交所。在現場，身為華潤萬象生活董事會主席的李欣難掩激動之情，發言稱：「分拆商業運營和物業管理業務，成立萬象生活，是華潤置地面向新時代、推動新發展的戰略選擇。」
  • 最高暴漲近50%!600億巨頭今日上市 帶動整個物管股集體大漲
    較近期諸多上市即破發的物管股，華潤萬象生活今日的首秀成績則顯得尤為亮眼，而上市前夕，華潤萬象生活的暗盤交易也十分火爆。根據富途數據，昨晚其暗盤收29港元，較22.3港元的發行價漲超30%。； 按2019年所有購物中心運營服務供應商在中國所管理的重奢購物中心數目計算，華潤萬象生活排名首位，按2020年上半年中國所有購物中心運營服務供應商的購物中心運營服務市場總收入計算，華潤萬象生活排名第二。
  • 華潤萬象生活登陸港交所、泡泡瑪特上市總市值超1000億……
    獅嶺城市廣場為佳兆業商業集團廣州分公司打造的首個輕資產項目。歷時18個月，獅嶺城市廣場完成內外裝重裝升級，項目體量3萬方，定位「年輕樂享生活主場」，其中超過30%進駐商戶為區域首進品牌，包括華潤萬家、佳兆業國際影城、海底撈、童樂灣兒童樂園、麥當勞、小米之家、華為、良品鋪子、周大福等。
  • 華潤萬象生活衝刺港交所招股進行時,老虎證券打新通道已開啟最高...
    來源：經濟網11月26日，華潤萬象生活已啟動公開招股。知名美港股券商老虎證券已經開啟華潤萬象生活的線上申購通道，支持散戶打新。據悉，本次打新最高支持15倍槓桿。公開資料顯示，公司擬發行5.5億股股份，其中公開發售2750萬股，國際發售5.225億股，每股發行價18.6-22.3港元，每手200股，預期將於12月9日上市。老虎證券相關負責人介紹，目前華潤萬象生活的打新通道已上線。
  • 華潤萬象生活獲29.78倍認購 最終發售價22.3港元/股於9日掛牌
    中華網財經12月8日訊：華潤置地公告發布華潤萬象生活全球發售及最終發售價。公告顯示，華潤萬象生活股份的全球發售最終發售價為每股22.30港元，每手200股，市值將約為490.6億港元。預計華潤萬象生活股份將於2020年12月9日上午9時正於聯交所主板開始買賣，股份代號為1209。