中泰國際11月25日發布對華潤萬象生活的研報，摘要如下：
公司簡介
華潤萬象生活是中國領先的物業管理及商業運營服務供應商。根據弗若斯特沙利文的資料，按2019年物業管理服務收入計算，公司在全國所有物業管理公司中排名第五，按2020年上半年購物中心運營服務市場收入計算，在全國所有購物中心運營服務供應商中排名第二。截至2020年6月底，公司管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中按項目數目計，76%的在管住宅物業和80%的在管及運營商業物業位於一二線城市。此外公司管理502個住宅及其他非商業物業，總在管建築面積為9,750萬平方米，經營51個購物中心項目，商業運營服務的總建築面積為560萬平方米。
中泰觀點
背靠華潤集團支持，未來發展穩固增長：華潤集團在2020年財富500強中排名第79位，在零售、健康和金融等領域有廣泛布局且處於業內領先地位。截止2020年6月底，華潤置地（1109HK）擁有7,110萬平方米的土地儲備，用作開發住宅物業、購物中心及寫字樓。未來華潤萬象可依靠母公司豐富優質的土地儲備，穩固推動物業管理與商業運營服務的增長。
經營業績方面：2017-2019財年及2020上半年，公司收入分別為人民幣31.3億元、44.3億元、58.7億元及31.3億元，其中來自華潤集團及其關聯公司開發物業產生的收入分別佔物管服務收入的95.2%、89.7%、84.4%及85.2%；毛利率分別為13%、15%、16.1%及24.1%，穩步上漲主因業務規模擴大加上成本控制能力提升；員工成本分別佔總收入的46.1%、43.1%、41.8%及40.9%；分包成本分別佔總收入的16.5%、17.7%、18.3%及16.6%；淨利潤率分別為12.4%、9.5%、6.2%及10.8%；流動負債淨額2.8億元、3.3億元、1,420萬元及9,630萬元。住宅和其他非商業物業的管理費收繳率分別為90.9%、91.9%、92.5%及74.6%。
估值方面：按全球公開發售後的22億股本計算，公司市值為409-491億港元。估值方面，19年靜態市盈率約為95.5-114.5倍，20年滾動市盈率(按2H19及1H20盈利計算)約為68.1-81.6倍，高於行業平均水平。雖然估值較高，但是此次穩價人是高盛，20年保薦12個項目，首日表現9漲3跌。基石方面，引入高瓴、GIC等7家投資者，合計認購約6.5億美元，若按照發售價範圍上限定價計，佔發售股份約41.1%。另外，我們認為公司未來可繼續從華潤集團龐大土地儲備中受惠，持續獲取多元化的優質項目資源，不斷擴大在管建築面積和業務規模，為業績帶來穩固增長，此外在商管領域，有經驗的團隊、管理品牌以及紮實的商戶關係是核心競爭力，所以強者愈強，看好公司的龍頭優勢，因此我們給予其73分，評級為「申購」。
風險提示：（1）市場競爭風險、（2）過度依賴華潤集團來源: 同花順金融研究中心