中報期間，華潤拆分物業上市的消息是最惹人關注的插曲之一。
繼融創服務順利遞表後，8月31日，華潤萬象生活正式遞表披露了上市招股書。一方面，沿著母公司的軌跡，華潤萬象生活有著與住宅平分秋色的商管業務，並憑此打造了凌駕於行業的營收能力；但另一方面，24.1%的毛利率以及10.8%的淨利率均較上市物管企業的平均值存在一定差距。如何將高營收轉化為高盈利成為華潤萬象生活眼前的難題。
商管板塊貢獻近半數收入
多年來，「開發物業+投資物業」雙輪驅動，是圍繞華潤置地（HK：01109）發展中最重要的一個標籤。
繼承著這份基因，華潤萬象生活的在管面積中，商業佔據了不小的比重。據招股書披露，截至上半年末，華潤萬象生活在管住宅及商業物業建築面積合計約1.07億平方米，其中，商業管理面積達到910萬平方米，此外，還包括560萬平方米的商業運營服務業務。
相較於傳統的住宅項目，商業物管項目有著更高的門檻，但同時也有著更可觀的收入。2020年上半年，華潤萬象生活實現總營業收入31.34億元，其中，華潤萬象生活的住宅業務與商管業務，分別實現營業收入16.81億元、14.53億元，佔總營收的比例分別為53.6%、46.4%。而得益於商管板塊的高收入，華潤萬象生活的單平效能也達到了4.9元，大幅高於2019年上市物管企業2.24元的單平效能均值。
在業內人士看來，商管能力構成了華潤萬象生活業務上的護城河，而更強的盈利潛力，也有望為其在資本市場上贏得更高的估值水平。
事實上，上市之前，母公司華潤置地亦為其精心準備了一份「賀禮」。今年年初，華潤萬象生活的商業運營服務正式作為一個獨立業務開始確認收入，而在此前，該項業務則是由華潤萬象生活以「不另行收取費用」的形式，向集團內購物中心提供。
上半年，僅此一項變化便為華潤萬象生活貢獻了2.9億元收入，而在招股書的表述中，在今年下半年，華潤萬象生活的商業運營服務將進一步覆蓋至寫字樓業態，為其提供招租服務、資產管理與運營服務及開業服務。
在母公司的「照拂」之下，華潤萬象生活上半年商管板塊收入同比增長37.63%，公司整體也實現20%左右的增速。但在另一方面，剔除這份「禮物」的影響後，上半年華潤萬象生活營收表現並不算出眾，9%左右的增速甚至低於多數已上市物企的水平。
進一步看，這與華潤萬象生活的在管面積增速或有著一些關聯。梳理發現，自2017年以來，華潤萬象生活在管面積年複合增速約為21%，整體慢於已上市物管企業約30%的表現。而在第三方拓展上，華潤萬象生活獨立第三方面積佔比雖然已由2017年的6.4%提升至今年中期的18.5%，但對於母公司的依賴仍可見一斑。
在此背景下，華潤萬象生活亦有心通過上市的契機，以收併購改變當下的局面。其募集資金用途顯示，上市之後，公司希望通過收併購一些「在管面積不少於200萬平」的物業企業來強化行業領導定位; 而在商管板塊，華潤萬象生活則計劃通過擴大商業分租業務、收購或投資其他商管公司兩條途徑上發力，其中，收併購的目標為「至少五處在管商業項目或在管商業面積大於30萬平方米」的優質企業。
轉變模式謀求利潤率水平提升
值得注意的是，有了商業運營業務的潤色，上半年華潤萬象生活的盈利水平亦實現突破，期內實現毛利7.55億元，整體毛利率較上年同期提升6.1個百分點至24.1%，其中，商管業務的毛利率較此前提高了9.3個百分點，達到了35.8%。
對此，華潤方面在招股書中解釋，毛利率的上升主要是由於商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加，並特別指出，商業運營服務有著相對較高的毛利率。
在過去數年，華潤萬象生活整體毛利率保持著持續走高的態勢，2017年-2019年毛利率分別為13%、15%、16.1%。但同時，根據CRIC數據，在2019年，24年上市物管企業平均毛利率約為30%，平均淨利率為12%，這意味著即便是今年中期的24.1%的毛利率以及10.8%的淨利率，亦較上市物管企業的平均值存在一定距離。
而這或與華潤萬象生活部分項目盈利能力欠缺有關。根據招股書顯示，在2017年、2018年及2019年，公司分別有31.17%、28.32%、20.85%的住宅項目出現虧損，對應金額均在8000萬元左右。其中，在商管領域，在2018年、2019年華潤萬象生活出現虧損的購物中心及寫字樓項目分別有16個、15個，今年上半年情況雖在出現好轉，但虧損項目依然達到7個，合計虧損金額約1590萬元。
「對於商管企業而言，包幹制的收入模式，經營風險和盈餘都是由商管企業來承擔的。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示，而在酬金制收入模式下，商管企業的收入是從預收的物業服務費中進行分成且不承擔經營風險，其差額部分或者盈餘部分是由業主承擔或者由業主來享有的。
而逐步改變「包幹制」的收入模式，亦被華潤萬象生活提上日程。自下半年起，購物中心物業管理服務的收入模式已更改為酬金制。對於收入模式的變化，華潤方面表示，收入模式轉變是為了理順公司與業主、租戶的關係，與行業慣例保持一致，並提升公司的利潤水平。
柏文喜進一步表示，對於商管企業而言，酬金制等於在收入上有了一個基本保證，並且排除了包幹制下需要承擔的管理與經營風險，商管企業只要在成本控制方面進行必要的優化，就會提升利潤的空間。
在希冀通過酬金制提升商管板塊利潤率的同時，對於上半年毛利率僅為14%的住宅物管業務，華潤萬象生活亦希望有所改變，其中亦包括相對薄弱的增值服務領域。
根據招股書披露，目前，華潤萬象生活的增值業務收入與目前已上市頭部物管企業並不存在優勢，在今年上半年，公司合計實現增值服務約3.59億元，佔總營業收入比例約11.6%；而相比16.58億元的住宅物管業務，比例依然僅在21.35%的行業均值水平。
在華潤萬象生活的計劃中，上市後公司將戰略性投資物業經紀公司、資產管理公司及新零售等服務供貨商，到家服務公司、智能家居科技公司、垂直領域服務平臺等上下遊合作夥伴，以此提高利潤與擴大業務覆蓋用戶，並打造我們的服務高粘性生態鏈，此外，亦包括開設經紀門店及小區生活中心、收購停車位等等。
在對於未來上市後的規劃中，華潤萬象生活或已為業界勾勒出一幅兼具成長與利潤的輪廓。而在鞏固自身優勢之餘，華潤萬象生活又能通過上市帶來怎樣的改變，藍鯨房產將持續觀察。