來源： 觀點地產網
在深圳，新推樓盤當天售罄，已經不是新鮮事。過去一個月時間裡，寶安華強城、龍華中海匯德理、光明華潤璽雲著、光明中海寰宇時代先後進行了線上、線下選房活動，將近4000套房源基本上當天售罄。
9月14日，南山區西麗的遠洋天著華府項目獲得了預售證，再度成為了人們眼中的「網紅盤」。該項目預售總套數為571套，預售總面積為6.46萬平方米，同時位於南山核心區域且是地鐵上蓋，有著商業、自然資源、教育資源等優勢，如大沙河、塘朗山公園、益田假日裡等。
觀點地產新媒體從深圳購房人群中了解到，憑藉上述優勢，不少潛在消費者都表示看好這一項目，有參與選房計劃。「因為從地段、配套以及預估售價等方面都不錯，特別是在售價上比其他區域二手樓盤並沒有高出太多。」
但這個項目在預售過程中卻出現了「意外」。9月17日，深圳住建局官網披露顯示，遠洋天著華府571套預售房源全部被區局鎖定。按照官網文件釋義，「區局鎖定」指房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被區局鎖定。
有市場人士介紹，出現這種情況，或許是作為項目操盤手的遠洋集團在推盤過程中「急了」，而導致這種情緒形成與當下銷售業績和規模密切相關。
由此看「售罄」的市場氛圍，或許能夠體會到購房者與開發商的「焦慮」情緒，一種是爭搶的焦慮，另一種是推盤的著急。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴我們，目前這些樓盤售罄、受歡迎的根本原因是二手房價格倒掛，新房定價比較合理的，比周圍在售二手房價格低或差不多，它存在一個倒掛的情況。
「上半年，整個深圳新盤去化率大概是40%，去化率是很低的，之所以看到新房市場比較火熱，網上認購的人比較多，是因為這些網紅盤是在一二手房價格倒掛下認購的，其實很多新房是賣不動。」
區局鎖定
在獲得預售證次日，遠洋就通過「深圳遠洋天著華府」公布了銷售公示方案。按照方案，本次項目推出的是3棟ABC座，共571套建築面積約100-162平方米可售房源，平均售價未公示。
按照方案時間排期，意向購房人將於9月16日-9月18日18點前完成線上誠意登記，包括線上資料遞交及線下資金凍結等；9月19日，遠洋集團進行公示審核成功後的《誠意登記人名冊》；9月20日，按無房與有房兩類客戶，先後搖號確定本項目選房順序。
不過，早於預售方案公示前，就有市場消息傳出，遠洋天著華府本次預計推出3棟的ABC三個單元，共572套住宅，面積分別為99-161平方米，均價為8.37萬元/平方米，總價區間為801萬元-1464萬元/套。
拿證三天、進行誠意登記一天，遠洋天著華府項目就收到了「警告牌」，本次項目推出的571套房源均被區局鎖定。
這一項目為何被區局鎖定？目前市場存在兩種聲音，一是開發商收取了裝修款導致被鎖盤，另一個是認籌僅針對前期驗資看過房的客戶。同時，在該項目銷售公示方案中，開發商在誠意登記對象中就進行了限制，為「僅針對2020年6月25日-9月15日，購房人本人到訪現場並辦理驗資活動的客戶」。
一位業內人士表示，現在處於調控最緊張時期，如果違規的話，肯定會撞在槍口上，這是毫無疑問的。現在調控樓市也是處於嚴監管階段，在拿到預售證之前，因為價格倒掛比較明顯，有些開發商不甘心，有對認購客戶收取精裝修的資金。
「拿預售證前是不能以任何形式收取誠意金和凍結客戶的資金。當然，這個現象屬於一個潛規則，很多開發商私下都在做。調控之前比較松。」上述人士補充道。
7月8日，深圳住建局組織10人考察組前往長沙考察房地產市場管理工作。一個星期後，「考察結果」正式落地，深圳住建局等八部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，自發布日起實行。
新政內容涉及提高住宅限購年限，深戶購房需滿足「3年落戶+3年社保」，夫妻離婚追溯期延長為3年；非首套房房貸趨嚴；部分恢復豪宅稅，增加總價750萬標準、加強熱點樓盤銷售管理以及嚴厲打擊房地產市場違法違規行為等。
「新靴子」落地後，深圳樓市也發生了微妙的變化。因為新政主要針對的是二手房市場，同時受前期疫情影響，開發商加快了推盤進度，加之市場本身需求強勁。多種因素下，深圳樓市熱度開始偏向新房市場。這也是導致8月份以來新盤當天售罄的重要原因之一。
深圳中原研究中心研究報告顯示，8月迎來今年供應的高峰，共16項目入市（住宅項目14個），且有多個熱點項目。從整體去化看，開盤銷售普遍表現較好，購房者更加傾向於購買一手房，新房市場活躍度高。上半月市場幾無供應，訪客指數降至低位，月中華強城，月末中海匯德理、中海寰宇時代等多個熱點樓盤入市，帶動了市場氣氛，訪客指數迅速攀升至高位。
焦慮
遠洋集團，有些急了。
來到8月份，TOP100房企銷售額已經基本回到去年同期水平，亦有不少房企錄得一定的增長。觀點指數研究院研究報告顯示，前8月，TOP100房企實現全口徑總銷售金額74434.8億元，同比增長4.8%，累計銷售同比增幅較1-7月擴大3.7個百分點。累計銷售增速來看，頭部房企基本回正，TOP20房企中已有17家實現全口徑銷售額同比增速為正。
而遠洋集團而言，其前8月份仍然錄得一定程度的下滑。今年8月，遠洋集團累計協議銷售額約600億元，同比下降20%；累計協議銷售樓面面積為約316.17萬平方米，同比下降14%。
按年銷售目標1300億元計算，前8個月，遠洋集團僅完成不到五成，為46.15%。而去年銷售目標為1400億元，最終僅完成1300.3億元。若按目前的趨勢，今年完成目標或許仍然存在不確定性。
所以，遠洋集團需要加快推盤速度，完成項目去化。李宇嘉認為：「遠洋集團急於推深圳的樓盤也是有可能的，因為眼看著調控越來越緊，肯定趕著這個窗口期出貨，而且市場熱度還在。」
而以深圳市場為代表的「新市場」將成為遠洋重要銷售來源。因為其去年銷售不達標的重要原因是過於依賴環渤海區域市場，該區域貢獻比率達到五成，僅北京、天津兩座城市又佔據了環渤海區域銷售額的62%。
意識到目前銷售現狀後，遠洋集團開始進行組織架構調整，形成了北京、環渤海、華東、華南、華中、華西六大開發事業部。具體到規劃上，提出「南移西拓」戰略，在鞏固原有京津冀等核心區域發展基礎上，將粵港澳大灣區放在戰略布局的焦點。
遠洋集團總裁助理、華南區域總經理趙建軍曾對外透露，「南移西拓」對華南區域是一種鼓舞，也是一種支持，未來華南區域的業績與規模將逐漸成為集團主力。
作為京系房企，遠洋集團雖然早於2005年進入華南區域市場，布局廣東中山，第一個項目為中山博覽中心項目，第二個項目為中山遠洋城，但其一直到2011年左右在「進城下鄉」的戰略下探索廣州、深圳兩個區域核心城市，於2011年獲得深圳第一個項目——龍崗遠洋新幹線項目，2015年獲得廣州第一個項目——廣州天驕項目。
於深圳市場，遠洋集團並沒有在招拍掛市場進行「搶地」，而是走舊改渠道獲取土儲。而這種方式的特點也很明顯，土儲獲取成本低，但項目入市時間長。可見，目前遠洋集團在深圳入市項目仍不多。觀點地產新媒體查閱公開資料獲悉，目前僅有龍崗遠洋新幹線項目、龍崗遠洋新天地兩個項目入市銷售。
對於深圳區域市場情況，趙建軍曾表示，舊改是核心基礎，深圳現在一地難求，一年也沒幾塊地，大量土地供應來源於舊改，主要原因：一是市場絕對安全，不存在賣不動的情況，雖然政策有變化，但市場是全國最好的。二是利潤可觀，從集團內部幾個區域利潤業績來講，給集團貢獻了巨大的利潤和現金流，
回到本次入市的遠洋天著華府上，其為遠洋集團深圳第三個入市項目。實際上，該項目宗地號為T403-0282，為紅花嶺工業區北區舊改項目地塊，深圳市眾冠股份有限公司於2019年7月31日通過協議方式獲取該地塊。
有消息指出，隨後，遠洋集團與眾冠股份達成合作協議。其中，眾冠時代廣場為一期項目，由遠洋代建完成，目前已竣工；遠洋天著華府為二期項目，遠洋集團持有權益為56.88%。總體項目佔地約16萬平方米，總建築面積為123萬平方米。
按照規劃，遠洋天著華府佔地面積約3.8萬平方米，總建築面積約44萬平方米，其中包括7棟高層住宅、4棟低層別墅和1所幼兒園，由一條市政道路分割成東區和西區。其中，東區4棟高層為回遷房，剩餘為別墅，西區3棟A、B、C座高層住宅為可售商品房，共計1540戶。
觀點地產新媒體進一步了解到，於4月份，遠洋集團通過權益收購形式在深圳擁有土儲約107萬平方米，持有權益為50%-70%期間。其中龍船塘、眾冠（二期）兩個舊改項目計劃於今年入市。其餘7個項目擬定了入市時間為：2021年有3個，2024年有2個，2022年和2026年各有1個。
不過，趙建軍則表示：「這些項目有詳細的開發計劃，會逐步釋放，我們希望越早越好。這些項目逐步釋放出來，再進行其他招拍掛、收併購，在一二級聯動方面再做一些增量，華南事業部的增長態勢就會建立起來，比如絕對數額的增長、在集團相對數額的增長。」
而這些項目能否趕上目前充滿不確定性的市場變化速度，進而快速轉化為銷售和利潤？或許也是遠洋集團「焦慮」的問題之一。