這些天，網上不少人在討論一個話題，說是今年我們遇到了眾所周知的事情，很多行業都受到影響，包括收入，面對的環境比去年難是一個不爭的事實，那麼，2021年即將到來，大家還會問到同一個問題：明年會不會好轉？或者是更難呢？要分析這一問題，還得找準角度。
都說房地產市場是經濟的「晴雨表」，因為「它」關聯建材、綠化、家居、裝飾等等數十個行業，房地產帶動了關聯行業的發展，對經濟貢獻舉足輕重。但我們知道，這些年房地產之所以火爆，一個重要的原因就是房價不斷增長，對於剛需來說，擔心房價繼續上漲，會及時上車，對於投資者來說，他們看到其中有利可圖，也會想方設法多買房，相關數據顯示，A股有近一半上市公司持有投資性房產。
不過，隨著房價進入一個相對高位，推動房價上行的關鍵因子已有一個由「量變」到「質變」的過程，加上國家對樓市的「房住不炒」定位，房地產的趨勢已經開始扭轉。
第一，房地產開發模式根本轉向。
2020年，可以說是房地產開發模式轉向的「標誌年」，在購房者的印象中，現在很多中小城市，包括縣城的房價上漲，與大牌開發商的攻城略地脫不了干係。這些開發商所到之處，都會把地價往上拉一拉，開盤價格往上提一提，為什麼速度會這樣快呢？這一切都來源一個重要模式：高周轉。它們本身不可能有那麼多錢，而是依靠高負債運行。
據最新統計數據顯示，近5成上市房企負債率超過70%。黃奇帆早在2019年7月就表示，中國房地產的高負債模式，將在未來10多年得到徹底改變。房企負債率將降到40%-50%之間，巧合的是，1年後，國家相關主管部門下達了「3條紅線」，目標直指房企降負債，根據媒體報導看，這其實是醞釀已久。業內專家一致認為，依靠做財務報表是行不通了，加快存貨變現是唯一的選項，在需求相對穩定的情況下，為儘快回款，降價促銷是這些房企的現實做法。
第二，M2轉向。
社會貨幣總量增加，其中商品價格也會隨之上漲，在過去20多年裡，貨幣量增長是房地產價格上漲的重要因素之一，央行原副行長吳曉靈曾表示，房價之所以高企，主要原因就是貨幣發行量過大。
但誰都知道，貨幣發行量與經濟增長保持高度的一致，過去經濟增速快，配置以相應的貨幣發行速度，但自2017年以後，貨幣增速M2已進入8-9%區間時代（2020年的特殊情況不在此範圍，暫時性的），正如黃奇帆所言，未來10幾年M2增速將大抵等於「經濟增速+物價指數」，意味著貨幣高速增長的時代一去不復還了，房價上漲的動力將被持續削弱。
第三，住房需求減弱。
數據顯示，1962年到1970年，被譽為新中國成立以來3大生育高峰之首，八年時間新增人口1.57億人，經濟學家劉陳杰表示，2021年將迎來首個退休高峰。從時間推算看，主要就來自於這波生育高峰。顯然，由於收入與年齡關係，他們基本退出了「購房」隊伍。
而與此同時，進入購房年齡階段的90後、95後、00後人口則呈現斷崖式下降，分別為1.74億人、1.5億人、1.47億人，相比2.28億人的80後人數下降了16-35%。即便二胎政策已放開4年，但生育率則創下近20年的歷史最低值。就住房需求而言，已經進入「青黃不接」的階段。
由此可見，房地產發展的黃金時代已經過去，一些先知先覺的龍頭開發商其實已經在布局轉型。比如萬科開始養豬被炒得沸沸揚揚，這可不叫不務正業，據天眼查數據顯示，有1400家房企註冊養豬，包括恆大和碧桂園也悉數進入。而在早前，恆大和碧桂園還重金進入汽車和機器人等行業，從地產大佬的戰略意圖來看，如果房地產還「如日中天」，誰會去玩跨界呢？說到底，房地產黃金時代已經過去，他們都在尋找新的「著力點」。
當進入內循環經濟時代以後，必然開啟新的內需和投資，住房雖然是一種消費，但絕對不應是主導，否則，大家都把錢花在房子上，那其他產業如何發展、如何增加大家收入、又如何實現內循環的融會貫通呢？很顯然，不會再走房地產發展經濟的老路，國家一再強調「不用房地產刺激短期發展」的良苦用心或正是在此，當然，這些都需要有一個過程，不可能一蹴而就。
長期看是如此，那短期又如何應對呢？有銀行行長透露：明年或許更難了，手握這「兩樣」東西將從容應對。從世界範圍看，這場突如其來的風波仍處於在繼續狀態，社會經濟都受到比較嚴重的影響，為刺激經濟發展，美、日、英和歐洲等主要經濟體均實行了寬鬆的貨幣政策，僅今年其各大央行就投入了5.6萬億美元的貨幣，說明各行各業都缺錢，而且就目前來看，由於相關情況仍舊複雜，明年比今年更難，或是一個大概率事件，所以，投資收益都不是眼下重點關心的，渡過難關才能難談以後，手握這「兩樣」東西才是安全感。
第一件東西是有效的儲蓄。長期以來，我國都是高儲蓄率國家，但隨著房價高企，以及年輕人消費觀念轉變，近年儲蓄率一直處於下降過程，截至2019年末，儲蓄率連續7年下降，已相比高點下降7%左右。另據螞蟻發布的招股書顯示，其數碼金融科技平臺的用戶就達7.29億人，另據機構發布的《中國年輕人負債狀況報告》透露，年輕人負債情況尤為普遍，有86.6%成的年輕人使用信貸產品，過度的「寅吃卯糧」讓家庭應對生活的風險大幅降低。
雖然由於信用的原因，年輕人可能不會輕易的違約，但支撐這個債務體系的則是一個個家庭，在順風順水的時候，或許不那麼容易出問題，但一旦遇到大範圍的事情，整個家庭都可能受到牽連，特別是在風波期間，手中留有一定積蓄顯得非常有必要，這裡特別要強調一點，儲蓄也分兩種，一種是高負債下的儲蓄，另一種是在合理負債下的儲蓄，選擇後者才是健康的，它可以用來買糧食吃飯，也可以用來看病等等，是我們應對各種突發事件的必備基礎，同時，心裡也不用那麼焦慮。
第二件東西是健康的身體。老生常談的話題，但誰又能忽視健康的重要性，身體誰都有，只有健康的身體才能加分。以中產階級為例，在中科院心理研究所針對不同職業人調查的壓力排行榜中，中層管理人員壓力指數最高，達到80分，而下崗人員、礦工的壓力指數只有68分和60分，前者不僅比工作業績，還要比房子、車子，甚至還有孩子教育等等，有中產人員表示，一天不工作，感覺就要被全世界拋棄，所以，經常有看到中產者或者高管「過勞死」的報導。
可見，不健康的身體會帶來負擔，即便擁有豪宅、豪車都是浮雲。從健康角度而言，根據自己健康程度，「有多大能力辦多大事」才是應該堅守的原則。從某種意義上講，健康本身就是一種財富。
作者：縱橫論市
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