11月19日，36氪聯合貝殼研究院發布了《2020二胎家庭居住需求調查報告》。「全面二孩」政策實施後，二孩出生人口呈現出增長趨勢，據統計局數據顯示，2019年我國二孩出生人數達到835萬，二孩佔比已上升至57%，相較2015年分別高出183萬和18個百分點。二胎家庭規模的擴大，一定程度上催生改善型換房需求的增加，那麼二胎家庭換房意願有多大？換什麼樣的房才適合二胎家庭的居住生活？貝殼研究院特此展開調查，以揭示城市二胎家庭的換房意願與實際住房需求。
研究發現：
（1）各省際二孩生育存在差異，以山東、安徽、湖南和河南為代表的省份，以及少數民族集中聚集地如廣西、青海、新疆和西藏育齡夫婦生育二孩意願較高，而東北黑龍江、吉林和遼寧，發達區域北京和上海二孩生育意願普遍偏低。
（2）二孩家庭生育意願不足3成，80後、男性、高收入群體二孩生育意願更強，經濟因素是影響二孩生育率的首要阻礙。
（3）超3成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近5成受訪者購置二胎房價款達200萬以上，7成受訪者換房價差在30萬元及以上。
（4）二胎家庭換房呈現三大特徵:大「室」所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質化；教育屬性更加重要。
（5）優質教育、大戶型與低房價較難兼得是二胎家庭普遍面臨的居住痛點。
一、 二孩生育基本情況
伴隨著二孩生育政策的放開，新生人口中二孩數量自2017年開始連續超過一孩，中國每年產生八百多萬個二孩家庭。二孩的到來也讓家庭結構、居住需求等發生了很大變化。
1、「全面二孩」政策下出生人口短暫回升，但總體下降趨勢不改
自上世紀80年代嚴格推行計劃生育政策以來，經過30多年，我國人口過快增長的局面得到有效控制，但進入新世紀低生育水平也讓社會面臨勞動力短缺、人口老齡化等現實問題。因此，在過去十年時間裡，我國實施了從「雙獨二孩」、「單獨二孩」再到「全面二孩」，一系列以放鬆「二孩」生育管制為核心內容的政策改革。
2016年1月，「全面二孩」政策放開以後，當年新出生人口達到1786萬人，比上一年多出131萬人，創2000年以來新高，75後群體較強的生育意願集中釋放，中國新出生人口迎來短暫的回升，但總體下降趨勢並沒有改變。
數據來源：國家統計局
2、每年八百多萬家庭結構因「二孩」改變，改善型換房需求升溫
雖然中國整體生育率處於下降趨勢，但二孩生育比例呈現明顯回升。具體來看，2013年放開「雙獨二孩」時，新生人口中二孩佔比31.2%，到2016年「全面二孩」時二孩佔比40.2%，再到2019年二孩佔比創下57%的新高，過去三年裡二孩數量連續超過一孩，中國每年產生了八百多萬個二孩家庭。
數據來源：貝殼研究院整理
二孩的到來，不只為一個家庭帶來了幸福和快樂，也會帶來負擔。經濟壓力、就業歧視、養育難題等都左右著育齡夫婦的生育意願，而其中擺在眾多二孩家庭面前的一道門檻，便是居住空間需求的改變，二孩家庭面臨「四口之家」「三代同堂」蝸居的現象也會增多。
3、二孩生育意願省際對比：山東最高、黑吉遼排名靠後
基於2016-2017年出生人口及育齡人口測算各省全面二孩生育係數，對比發現，以山東、安徽、湖南、河南為代表的省份育齡夫婦擁有較高的生育意願，高生育文化認同感較強，政策放開後，補償性生育現象明顯增加；以廣西、新疆、西藏及青海為代表的省份，多是少數民族聚集區域，不受獨生子女政策影響，因此一直維持著較高的生育率。
東北省份如黑龍江、吉林和遼寧，早期受獨生子女政策嚴格限制，少生優生觀念已經得到內化，政策進一步放開對育齡夫婦的刺激作用並不大。而像一線大都市北京和上海，在物價居高、房價承壓之下，生活壓力較大，養育子女負擔較重，同時受限於戶籍制度，導致此類地區育齡夫婦生育意願較低。
數據來源：貝殼研究院
二、二孩生育意願調查
當下階段，育兒成本上升讓很多家庭都感知到生育成本壓力，調查中二孩生育意願不足三成，且不同家庭對壓力大小的感知不同，80後、高收入人群的二孩生育意願較高，經濟因素對二孩生育意願影響作用明顯。
1、二孩生育意願不足三成，經濟因素是首要阻礙
「全面二孩」政策已經放開近5年時間，但育齡夫婦很多卻處在不想生、不敢生的狀態。貝殼研究院調查顯示，適齡人口中「已生二孩或有打算要二孩」的受訪者不足三成，「沒有打算要二孩」的受訪者佔比35.6%。
什麼在左右育齡夫婦「二孩」生育意願呢？調查顯示，一邊是現實壓力，一邊是情感需求。在「不想生二孩原因」調查中，40.2%的受訪者認為「教育、生活等開銷大，負擔過重」是最主要原因，「房價太貴，生了二孩買不起大房子」屬於次之原因，佔比19.0%。而想生二孩的原因中，「希望一孩有個伴」是最主要原因，佔比35.5%。
數據來源：貝殼研究院
2、二孩家庭特徵：80後、高收入人群二孩生育意願更強
對於生育成本壓力大小感知，不同家庭不盡相同，在二孩生育意願上也存在著差異。調查中，80後、高收入家庭二孩生育意願相對較高。
代際比較看，80後生育二孩的意願更高，佔比35.6%，相比90後，80後已經有一定的經濟基礎積累，物質條件更為牢固；而與80前相比，80後年紀小，生育風險也相對較低。收入維度看，月收入8000元以上受訪者二胎生育意願普遍超過3成，而月收入8000元以下的人群二孩生育意願尚未達到30%。
數據來源：貝殼研究院
此外，男性受訪者二孩生育意願略高於女性，佔比 31.2%，而女性已生二孩或有打算要二孩的佔比為26.3%。對於女性而言，社會勞動參與率高但就業權益保障不夠，導致生育的個人機會成本高，對生育二孩顧慮也更多。
數據來源：貝殼研究院
三、二孩家庭居住需求洞察
二孩時代，換房成為不少二胎家庭或準二胎家庭最迫切的需求之一。換什麼樣的房才適合二胎家庭的居住生活?調研發現，超3成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近5成受訪者購置二胎房價款達200萬以上。二胎家庭換房呈現三大特徵:大「室」所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質化；教育屬性更加重要。
1、超3成受訪者要為二胎換大房子，高能級城市置換意願更高
隨著家庭結構的變化，小戶型房源難以滿足多口之家的居住需求，換房便成為不少二胎家庭的剛性選擇。貝殼研究院調研數據顯示，超3成受訪者要為二胎重新置換房子，且8成以上會在二孩上幼兒園之前完成換房。
分城市等級看，一線城市二胎家庭中41.1%已經換房或會考慮換房，明顯高於新一線城市（33.5%）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購房門檻高，多數家庭先從小戶型房源上車，隨後再置換大面積房子；而新一線和其他等級城市，購房負擔相對較低，消費者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。
數據來源：貝殼研究院
此外，43.8%的受訪者表示生二胎不會考慮換房。原因方面，近半數二胎家庭是因換房成本過高而無力置換，另有25%的受訪者則表示當前住房可以滿足居住需求。
數據來源：貝殼研究院
2、二胎換房主流形式為買一賣一，近5成購置二胎房價款達200萬以上
換房成本是二胎家庭面對的一筆不小開支，48.1%的受訪者在購置二胎房時會選擇賣掉原來的房子，再重新購置一套大房子，且在一線城市這一比例整體更高，達到54.2%。從換房成本看，近5成受訪者購置二胎房的總價款達到200萬以上，7成受訪者換房價差在30萬元以上。
數據來源：貝殼研究院
以二胎房主流三居室為例，對比一線、新一線19個城市二胎家庭購房的難易程度，數據顯示，北京、上海和深圳三居室套均總價處於較高水平，躋身於「500萬區間」陣營；南京、杭州、廣州等7城市三居室套均總價超過200萬元，構成了第二梯隊；而合肥、成都、長沙等9城三居室套均總價尚未超過200萬，其中長沙三居購房套均總價僅為109萬，對二胎家庭更為友好。
數據來源：貝殼研究院
3、大「室」所趨，二胎家庭換房9成選擇三居及以上房源
「二孩」政策出臺後，城市中「四口之家」或三代同堂「多口之家」的居住格局普遍增加，相應家庭對住房面積改善的訴求也在增強。那麼，多大居室或面積的房子能夠滿足二胎家庭的基本居住需求呢？貝殼研究院調研數據顯示，近9成受訪者選擇三居及以上房源，主流置換趨勢是兩居換三居和三居換四居，佔比達到43.7%。面積上，8成受訪者青睞90-150平區間段的二胎房。簡而言之，三房已成為二胎家庭的基本配置，四居及以上房源成為改善戶型。
從貝殼平臺在售房源結構來看，重點城市二胎家庭選擇大戶型房源的空間存在差距。一線城市北京和上海、二線城市瀋陽、天津等，在售三居及以上房源佔比尚不足4成；而佛山、東莞、蘇州等13城三居及以上大戶型房源佔比均在50%以上，二胎家庭的選擇空間普遍較大。
數據來源：貝殼研究院
4、二胎家庭居住需求追求多元化與品質化
家庭成員結構的變化，對居住空間的變革提出新的要求。調查顯示，二胎家庭對居住多元化與品質化的需求較為強烈，在居住空間配置上，收納一切的儲藏室、空間充足的衣帽間和兒童娛樂室成為二胎家庭最希望配置的功能型空間；戶型結構方面，南北通透、採光好、面積足夠大充分保證了居住空間的舒適度，成為多數二胎家庭的理想選擇。
數據來源：貝殼研究院
此外，在居住社區環境配套方面，二胎家庭最迫切的需求是兒童遊樂設施、醫療服務配套、園林景觀等，小區內部配套的兒童遊樂設施和園林景觀滿足了親子休閒娛樂的基本需求，醫療設施配套則為二孩家庭提供最及時便利的診療環境。
數據來源：貝殼研究院
5、二胎家庭教育需求增強，超6成購房關注教育配套
「二孩」政策的放開，在帶動大戶型房源需求增加的同時，也加劇了學區房和入學資格的競爭。畢竟對於二胎家庭來說，兩個孩子的教育問題將成為重中之重。從調研數據來看，教育資源、價格和地段是二胎家庭購房時最為關注的三大因素，其中超6成受訪者購置二胎房會重點考慮教育配套。
此外，地段論也是二胎家庭購房秉持的要義，有46.2%的受訪者在購置二胎房時會考慮地段因素。在具體的居住區域選擇方面，48.3%的受訪者遵循就近原則，選擇在當前居住區域附近置換，另有42.5%的受訪者會考慮向中心城區置換，市中心完善的居住配套對二胎家庭的吸引力較大。
數據來源：貝殼研究院
6、二胎家庭居住痛點：優質教育、大戶型與低房價較難兼得
新家庭結構形式下，二胎家庭不僅僅是「多一雙碗筷而已」，更多是幸福感與居住痛點並存。調研數據顯示，52.9%的受訪者傾向於一步到位購買大房子，仍有近半數選擇多次置換或視情況而定。具體而言，換房成本太高（49.1%）、小區沒有對應的優質教育資源（41.3%）和居住空間太小（39.9%）是擺在二胎家庭面前最切實的居住痛點。對於大部分二孩家庭來說，很難同時解決這三大痛點，以北京為例，優質的教育資源基本位於核心區域，地段優勢明顯，房價水平居高，而居住面積普遍偏小。
數據來源：貝殼研究院