作者：暴哥來源：暴財經（ID：icaijing123）
買房，本身應該是一件開開心心的事情。但是如果付了款，房子卻沒到位，這樣虧本的買賣就讓人很糟心了。
因此，爛尾也成為了買房人最害怕的事情，如今這類事情又出現了。
最近位於北京東三環的一處豪宅項目北京山水文園·九御竟然爛尾了，120名購房者成了「上訪者」。
這個項目的爛尾讓不少人咋舌，因為這是一個綠化率高達40%、坐擁3.1萬平方人工湖、獲得「國際花園社區全球金獎」的北京十大豪宅之一。
這裡的房產面積在146-495平米之間，均價大概是在8.5-10萬每平米，因此這裡的房產總價都是1200萬起步。
買得起這裡的人，基本上都是富豪。不過就算是富豪也免不了爛尾的苦惱。
山水文園在2019年開盤，大概有120名業主在這裡買房，在這些富豪中，少的付了600萬的首付，多的甚至一口氣付了7000多萬房款。
不過讓這群富豪絕望的是今年這批業主才發現項目房產證照不齊。
而且項目早就在2016年就抵押出去了，現在也被債權方長城新盛信託申請查封，項目房產即將被拍賣。
因為第一債權人是長城新盛信託，業主只能作為輪候債權人。也就意味著業主很有可能是錢房兩空，幾百萬甚至是幾千萬的資金打水漂。
對買房人來說，這絕對是一件很讓人絕望的事情。
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其實最近這幾年，樓盤爛尾的事情並不少見。
不管是總價低的小項目還是豪宅級別的大項目，都有爛尾的案例，有的爛尾甚至是拖上十幾年都沒辦法解決。
比如在雲南昆明，曾經有一座非常出名的爛尾樓「財興盛大廈」。
按照原本的計劃應該是2010年就竣工的項目，結果開發商資金斷裂，水電氣等配套設施尚未完工就停滯了。
拖到2014年小區業主不得不自己成立自救維權委員會，自籌資金1200萬元自救。
直到2020年11月19日小區的業主才真正拿到小區的房產證，等了12年才真正成為小區的業主。
人生有幾多個十年？一次爛尾就足足浪費了12年。
更何況財興盛大廈的業主也算幸運了，雖然過程很艱辛，但起碼最終的結果還是好的。
一些資金缺口太大的項目，業主就很難自救，最終甚至可能只能一直走在維權的路上。
一般來說，小房企因為融資能力弱，爛尾概率會高一些，但是大房企也有爛尾的情況。
例如泰禾集團最近幾年擴張太快，錢都揮霍完了，負債上千億元。截至2020年11月泰禾在北京、上海、深圳、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山、南京、肇慶等城市，共有二十多個爛尾項目。
又例如，綠地集團也有爛尾項目，遼寧本溪的綠地山水城、成都的綠地中心等等。還有武漢、佛山、濟南、鄭州、合肥、杭州等城市都有不少綠地的項目在今年都發生了維權事件。
另外，一向口碑不錯的綠城集團的樓盤也出現了爛尾，昆明的綠城.春江明月三期，項目原本應該在2018年底交房，不過項目停滯了2年還沒能交房。
02
為什麼這些年會樓盤爛尾屢見不鮮？
一方面，因為國內的房地產發展非常迅速，不管是大城市還是小城市都出現房價飆漲，人們買房也很瘋狂。
這就吸引了很多企業跨界開發房產，但隔行如隔山。
而且國內的房地產是屬於高槓桿、快周轉行業，一旦企業擴張太快，就很容易出現資金鍊斷裂的問題。
另外一方面，國內目前主要的售樓方式還是預收，簡單點就是先給錢，幾年後才交房。
對於業主預付款等資金的監管體系還不夠完善，開發商可以隨意挪用業主的資金到其他項目去。
很多城市都是最近才逐漸完善資金監管體系。
比如在2020年12月8日成都印發《成都市商品房預售款監管辦法的通知》，裡面就規定預售款監管額度與開發企業信用等級掛鈎並根據信用等級動態調整監管額度，對於預收款將實行專戶存儲、全程監管、節點控制。
在這之前，成都的預售款監管就還比較空白，缺乏監管，企業就容易挪用資金。
實際上，類似於成都這樣預售款監管體系不夠完善的城市現在還有很多。
所以，買房還是要特別警惕，否則買到爛尾的項目，那就特別糟心了。
最後簡單說說，怎麼儘可能避免買到爛尾樓？
1，多關注已建成項目，購買現房。
購房者可以去已經交付的樓盤看一下，詢問一下已經住進去的用戶，了解一下交房是否延期，購買時的保證是否都已達成，物業服務的質量等等。
另外只買五證齊全的房。
五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
如果五證不齊全，以後出現問題拿不到房產證的可能性會比較高。
2，購買期房的話，選擇資質好的企業，最近幾年出現財務問題、負債率高的企業要避免。
可以搜索一下開發商最近的企業債利率，利率突然上升或者明顯比其他房企高的企業要慎重。
因為從企業債利率可以看得出資本市場對企業還款能力的評估，利率越高，還債能力越差。
另外現在的房地產項目很多都是代建項目，簡單一點理解就是掛名名牌開發商的名義，實際開發商卻是本地小房企。
比如昆明的綠城.春江明月實際開發商並不是綠地，而是國福地產，昆明的本土開發商。
代建的樓盤也要注意，表面上看著像是名牌開發商的項目，實際並不是。
這類項目除了要考察掛名開發商的信譽情況，還要考察背後實際開發商的信譽情況，如果爛尾掛名的名牌開發商不一定會兜底。