「老城西浣花西新盤」
「成都首個現房銷售的住宅」
「實景圖比效果圖看起來更高端」
「商業配套不行？」
「好是好，航線噪音忍不了」
踩盤前，封叔已經被這些信息包圍。作為今年樓市最受關注的熱盤，青雲闕由龍湖、融信、卓越三家開發商攜手打造，定位高端精裝大平層，也是成都首個拿地時明確要求現房銷售的項目。
項目日前全部房源取證，單價約3.4萬元，總價630萬元起，再次引發關注。
唯有一探，拭究竟。
樓盤檔案
青雲闕
物業類型：住宅
建築面積：29畝
容積率：1.95
綠化率：30%
開盤棟數：1-7號樓（全部住宅房源）
房源套數：170套
面積區間：188-450㎡
開發商：成都辰發置業有限公司
物業公司：福建融信世歐物業管理集團有限公司成都分公司
物業費：暫未公布
樓梯戶比：2梯2戶
裝修狀況：精裝
購房資格：成都11區、高新南區、天府新區（即：高新南區、天府新區、武侯區、錦江區、青羊區、成華區、金牛區、高新西區、雙流區、新都區、龍泉驛區、郫都區、溫江區）
項目地址：成都市青羊區玉宇路與東坡北一路交匯處
版塊&配套
青雲闕位於青羊區玉宇路與東坡北一路交匯處，西2.5環外側，屬於內光華板塊，四周小區眾多、學校集中，居住氛圍成熟。
封叔在地鐵4號線文化宮站下車，轉乘公交309，3站的公交路程在封叔低頭回復微信消息時，便一不小心過站了，下一站瑞聯路西公交站下車後，地圖信息顯示，距離青雲闕項目售樓部約750米，尚在合理的步行範圍內。
在下車的瑞聯路西站，向西能看到光華大道跨三環的高架橋，北側是藍光coco蜜城。步行途中，經由翠柳園，青羊區新聞傳媒中心、青羊區教育局、中國信息安全測評中心等機構，青羊區中醫醫院等。項目北側，還有一個掩映在樹叢中的開放性社區籃球場，下午時分，好些人在這運動，閒適的老城西生活，一覽無餘。
交通方面：項目門口就有東坡北一路中站、瓊樓路東站等多個公交站點，經由多條公交路線和社區巴士，出行便利。
軌交方面，距離運營中的7號線東坡路站約1公裡，文化宮站約1.2公裡。目前，項目西南側300米有在建地鐵13號線一期萬壽橋站。該線呈西-東走向，起於青羊區，途經武侯、錦江、龍泉驛，遠期為連接溫江和天府國際機場的地鐵線路，據悉一期工程將於2024年年底建成通車。
此外，項目周邊有瑞聯路、東坡路、中環路、三環路構成的立體路網，自駕出行比較方便。
商業方面：項目距離西村約500米，西側800米有優品道廣場，北向1公裡為成都老牌商業綜合體西單廣場，再加上周邊成熟的社區底商，項目並不缺商業配套。不過，現今看，周邊商業設施整體偏舊，亟需新建的大型綜合體補給。
「這裡商業配套太老了，建議龍湖在這開發一座天街」，附近不少居民提到青雲闕時，大多表現是對龍湖天街商業的期待。
教育方面：項目西側為泡桐樹小學西區及泡桐樹幼兒園，東側200米為成都市青羊實驗中學(優品道校區)，此外西北側300米還有青羊實驗中學附屬小學，周邊學府眾多，是青雲闕的一大賣點。
據2020年成都青羊區小學入學劃片表，青雲闕大概率被劃為泡桐樹小學西區範圍內。泡小西區於2008年秋季正式開學，系成都「五朵金花」泡桐樹小學分校之一，學校師資及生源不及本部，但在眾多分校中綜合實力整體教好。
醫療方面：醫療資源本就是青羊區除教育之外的另一項王牌。聚焦青雲闕項目，除北側的青羊區中醫醫院外，1.5公裡內有成都金沙醫院、四川省婦女兒童醫院、四川省人民醫院蘇坡醫院等；再往內，則是省醫院、中醫大附屬醫院等重點三甲醫院的集結地。
自然資源：城西公園眾多，項目1公裡範圍內，有被清水河串聯起的天鵝湖高爾夫俱樂部、清水河公園、海斯凱體育公園、東坡休閒廣場等多個藍綠空間，城市界面整潔。
項目&配套
先回顧一下土地情況。2019年7月31日，近10年未供地的內光華——青羊區瑞聯路89號29畝住兼商用地出讓，13000元/㎡起拍，最終由龍湖14300元/㎡競得，溢價率10%。
根據出讓方案，該塊地明確要求成品住宅100%且現房銷售，這在成都屬首次。此外，地塊還要求配建自行車租賃點/存放點、公廁、環衛休息站各1處，不小於1200㎡的社區養老服務設施、社區公交集中停靠站，不小於3000㎡的社區文化活動中心。
內光華+現房銷售，這是地塊與生俱來的兩項關注點。
龍湖拿地後，融信、卓越加入聯合開發，呈現為目前的青雲闕項目。其中，龍湖負責操盤開發，融信提供物業服務。
青雲闕（玉階名邸）總佔地約29畝，容積率1.95，除開北側配建的公服中心，住宅用地容積率為1.71。項目打造為7棟純板2T2小高層，其中2、3、6棟為12樓層高，其餘為14樓層高，全部呈正南北排布，最大樓間距約47米，最小約27米。
從實地體驗來看，樓間距舒適開闊，能保證每棟的通風採光。查證取證公布的房源明細可以發現，青雲闕170套房源確均滿足日照條件規範，沒有因日照不足形成的住宅公寓。
目前，青雲闕園區及建築均已實景呈現，在室內裝修階段，預計明年6月前交付。探訪後，封叔兩個體會：
1
精緻
比如建築。建築立面在項目外圍已經能看到：講究左右對稱的建築輪廓，現代典雅的石材鋁板搭配，超大窗牆比的玻璃面使用，以及樓頂的「樓冠」設計，整個建築給人氣勢不凡的感覺。走進園區，這種感覺會更加強烈，特別是打亮的樓棟間室內燈光，讓整個建築顯得明快通透，這和園區內的鏡面水景也保持了相當的連續性。總之封叔去看現場的感覺，估計就和此前大家看到青雲闕這組對比圖並驚呼「實景還更好看」差不多。
青雲闕建築效果圖與實景圖對比
（圖源：豪宅品審局）
2
小
青雲闕總佔地29畝，地塊方正。如果你對29畝沒有什麼概念，封叔可以給你換種說法，繞地塊走一圈不超過800米。小地塊沒有給青雲闕太多操作空間，儘管項目只有7棟房子且最大程度做到了大景觀（據悉營造了8大主題景觀區），但社區內部活動空間還是較小，地面幾乎只能用作通行及造景，活動功能性較弱，好在項目有一個下沉式會所用於活動空間補充，複合書吧、會客廳等功能。此外據封叔目測，青雲闕與東側緊靠的水岸格林社區，最小樓棟間距不超過15米，好在兩個社區樓棟均是南北排列不會過多影響私密性。
青雲闕園林實景圖
青雲闕與東側緊靠的水岸格林社區
產品&戶型
青雲闕定位高改，打造為188~450㎡大戶型精裝現房，層高3.15米，共170戶。
共有三個戶型
標準戶型為188㎡的四室兩廳三衛大平層，142套
頂層為253㎡四室兩廳三衛兩層頂躍，14套
1樓為450㎡四室兩廳三衛三層底躍，14套
目前樣板間只做了188標準戶型，無軟裝樣板間和加軟裝樣板間各一戶。
2T2，獨立入戶，電梯外門廳約4㎡。入戶雙開門加超大玄關，儀式感很強。玄關一側為老人房套房，約20㎡；另一側為約60㎡的豎廳客餐廳，開間5.8米，進深貫通陽臺超12米，對流的雙陽臺設計，尺寸、通透性真的很哇塞。主臥套房約40㎡，步入式衣帽間，雙兒童房設計，最小的臥室約10㎡。
最優秀的是，青雲闕南北向的每個空間，包括次衛廚房等功能區，全部做到了通透採光，南北向窗牆比目測達80%~90%。而超大的玻璃窗外，正是對面氣勢非凡的樓棟立面和中庭景觀，讓人賞心悅目。此外，主衛還做到了雙面採光，除淋浴側有窗，浴缸側也有一扇窗。
青雲闕樣板間實景圖
樣板間不同窗戶外景觀實景圖
底躍和頂躍沒有樣板間。
戶型圖上，頂躍兩層底層，在188平層基礎上做了一點調整，將老人房位置與客餐廳貫通，形成約74㎡的L型三廳，強化了家庭會客功能及通透採光，同時觀景陽臺也得以貫通，長度近10米；頂躍上層，約50㎡的主臥套房，外接逾80㎡的超大露臺，尺度、舒適感毋庸置疑。不過，需提醒露臺的使用權。
底躍三層。一層沒有變更平層的功能分區，多了南北兩側的花園/陽臺。夾層和負一層可以根據個人喜好設計為多功能社交空間。
裝修方面，青雲闕設計為現代典雅風格，整體色調以乳白、米白、柚木為主，多使用石材、實木，配齊新風、地暖、中央空調三大件。
青雲闕裝修配置
11月15日，青雲闕全部住宅房源取得預售證，單價統一為34138元/㎡，平層總價統一為643萬/套，頂躍約864萬/套，底躍總價在1533-1880萬/套。
根據覆核結果，最終全部參加搖號家庭數為329戶，中籤率51.67%；其中剛需登記戶數74戶，中籤率100%；普通中籤率37.65%。
截至11月28日21點，據成都龍湖工作人員介紹，青雲闕170套房源，標準層及頂躍在開盤日全部售罄，只剩10套花園躍層。
目前項目周邊多為超10年房齡的成熟社區。根據貝殼找房數據，周邊2010年交付的商品房如優品道、中鐵蓆子香荷等，目前二手房約28000元/㎡；2000年開發的社區如瑞聯路49號、東坡小區等，二手房價約15000元/㎡。
周邊二手房價（數據來源：貝殼找房）
置業建議
「一城仰止 浣花西」，青雲闕這句耳熟能詳的廣告語，還有項目內縮小版的浣花溪紅牆，讓封叔差點忘記瑞聯路，以為項目在一、二環間浣花溪。查路線才知道，不是浣花溪，是浣花溪以西，項目在西2.5環外，屬於內光華。
當然，即便2.5環外，項目所在位置也是近十年未增供應的醇熟老城西，同時還有名校加持。不過，無法避免的航線影響和新商業綜合體的缺乏，是項目區位上的劣勢。
就產品而言，青雲闕定位高端純改置業，無論是項目規劃、戶型設計、精裝，均具備了其定位應有的高水準。同時作為成都首個現房銷售的住宅，這種水準「所見即所得」，是今年西門上最具代表性的高端項目之一。
不過項目也有劣勢，受限於29畝的佔地面積，社區的完整度及活動空間有一定的缺失。此外，項目的融信物業，目前在成都也未有交付案例，物業服務水準尚待時間檢驗。
價格上，項目面積段188㎡起步，總價門檻630萬起，這是市場上絕大多數置業者難以觸達的。但對於有經濟實力的純改人群而言，封叔還是推薦一看。對於在區域內本就有住宅的二改人群，如果有同等預算，封叔認為也可將置業範圍放大到城南麓湖等其他具備成長力的高端板塊，畢竟經濟學上大家都知道——「雞蛋不能放在同一個袋子裡」。